В сегодняшних нестабильных экономических и политических условиях надежным активом для инвесторов становится сфера жилой недвижимости. Причем выгодно вложить свои средства могут не только крупные институциональные игроки, но и частные лица. Главное, понимать, в какие объекты лучше инвестировать и как на них заработать, уверен директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.
Почему стоит инвестировать в элитное жилье?
Недавнее глобальное исследование рынка, которое проводила компания Savills (Savills Global Living Report), показало, что в мировом масштабе размер институциональных инвестиций в сегмент жилой недвижимости за первое полугодие 2019 года достиг $110 млрд, что на +9% больше, чем было зафиксировано в 2018 году, и на +56% выше, чем пять лет назад.
И все это в условиях, когда глобальные объемы вложений в другие виды традиционно прибыльных активов значительно упали. Подобная ситуация в итоге привела к тому, что жилье стало вторым по популярности инвестиционным объектом в мире после офисов.
Изменение объемов инвестиций в различные классы активов
(первое полугодие 2019 года / первое полугодие 2018 года)
В российских реалиях одним из самых интересных активов для вложений является элитное жилье в столице. Среди всей жилой недвижимости данный сегмент выделялся всегда. Сегодня можно с уверенностью говорить о том, что он дает максимально широкие возможности для выгодного использования свободных средств.
Рассмотрим подробнее, что именно необходимо знать, чтобы приобрести премиальный объект, который поможет увеличить общую стоимость всего вашего инвестиционного портфеля и уже в среднесрочной перспективе будет приносить ощутимый доход. То есть поговорим о том, что представляет собой настоящая доходная квартира или апартамент в Москве.
Где покупать премиальную недвижимость?
Прежде всего, определим ключевые характеристики подобного объекта жилой недвижимости. Как правило, это востребованная и престижная локация в ЦАО, близость развитой инфраструктуры и расположение в новом доме.
Местоположение
Первый из обозначенных критериев напрямую влияет на уровень арендной ставки, по которой лот может предлагаться будущим арендаторам. Следовательно, растет и общий показатель арендной доходности. Ценовая премия от перепродажи объекта также зависит от района его расположения. Соответственно, нужно выбирать наиболее известные, ликвидные и «понятные» как для бизнеса, так и для семейной аудитории локации: Хамовники, Арбат, Пресненский, Тверской районы и т. д.
При этом отметим важную деталь: даже если у вас есть вариант приобрести что-то очень интересное на востоке ЦАО, не стоит торопиться. Подумайте, кто будет следующим покупателем. Стоит иметь в виду, что сейчас локации в западной части центра пользуются бОльшим спросом, чем в восточной, где премиальное строительство исторически не так хорошо развито. В связи с этим необходимо учитывать следующую аксиому московского рынка премиального жилья: пока есть свободные площадки на западе ЦАО, застройщики будут стремиться их занимать. Поэтому доходную квартиру или апартамент имеет смысл выбирать именно здесь.
Таким образом, объект, расположенный в центре Москвы в одном из дорогих и престижных районов — это наиболее инвестиционно привлекательный вариант, нежели лоты в других локациях столицы.
Более того, отметим, что именно в ЦАО традиционно наблюдается повышенный спрос на аренду жилья со стороны экспатов, которые довольно охотно готовы рассматривать в том числе и объекты в самых высоких ценовых категориях. Так, согласно последним данным Savills, наибольший спрос со стороны арендаторов был зафиксирован со стороны выходцев из Франции (13%), Италии (10%) и Германии (5%).
Страны происхождения арендаторов согласно запросам с начала 2019 года
Инфраструктура
Близость развитой системы инфраструктурных объектов также оказывает значительное влияние на «статус» жилых лотов и, как следствие, на размер возможной арендной платы или будущую премию от их продажи на вторичном рынке. Престижные учебные заведения, современные деловые кластеры (например, ММДЦ «Москва-Сити»), шаговая доступность рекреационных зон (парков, скверов, детских и спортивных площадок) — все это отличные бонусы, которые играют на руку собственникам.
Какой лот выбрать?
Однако ключевая роль в получении максимально возможной арендной доходности и прибыли от перепродажи определяется расположением объекта в новостройке. Покупка квартиры или апартамента в новом проекте имеет ряд существенных преимуществ. Прежде всего, это меньшие вложения и более высокая отдача, так как на первичном рынке законы ценообразования более лояльные, чем на вторичном. На вторичном рынке стоимость сделки при прочих равных условиях определенно будет выше, учитывая вполне вероятные расходы на обновление ремонта.
Этаж и площадь
Помните также о том, что, покупая лот в новостройке под инвестицию, нельзя выбирать верхний этаж, потому что он всегда реализуется уже с ценовой надбавкой по сравнению с нижними уровнями. Здесь работает правило золотой середины: выбирайте квартиру или апартамент не на нижнем, но и не на самом верхнем этаже.
Что касается площади будущего доходного объекта, то ее также необходимо подбирать, исходя из текущей логики рынка. Допустим, инвестор сам привык жить в просторных квартирах площадью свыше 200 кв.м. Но это не значит, что рынок на данный момент заинтересован в таких метражах.
Например, сейчас, по наблюдениям экспертов Savills, предпочтения отдаются более компактным функциональным лотам — 120–150 кв.м, поскольку большинство потребителей уже пришли к пониманию, что пространство подобного размера вполне достаточно для комфортного проживания вместе с семьей. Более того, разница в 50–80 кв.м опять же сократит возможные расходы на необходимую отделку.
И не стоит стремиться к особым видовым характеристикам — они вполне могут быть нейтральными, так как этот нюанс девелопер также закладывает в свою маржу. Однако оговоримся, что если вы покупаете объект с арендными целями, виды на достопримечательности — это то, что очень любят арендаторы: объективно такой лот будет иметь большую ликвидность.
Цена
И, наконец, фактор цены. Согласно данным Savills, сейчас основной спрос на вторичном рынке элитного жилья сконцентрирован в бюджете $1–2 млн. Следовательно, инвестору следует приобретать недвижимость таким образом, чтобы цена ее перепродажи не выходила за эти рамки в более узкий коридор $3–5 млн, например, поскольку здесь покупателей значительно меньше.
Инвестору стоит найти такой лот, который будет интересен рынку при перепродаже, а не является самым лучшим в комплексе на данный момент и изначально имеет более высокий ценник. В этой ситуации при реализации вторичного объекта теряется маржа.
Сколько можно заработать на элитном жилье?
В заключение отметим еще несколько интересных цифр сегмента аренды элитного жилья в Москве. Так, по данным Savills, плата за аренду 1 кв.м премиального жилого объекта в новостройке сопоставима с размером дохода от сдачи в аренду офисного помещения А-класса — среднее значение ставки для такого жилья составляет 36,500 руб./кв.м/год. При этом важно помнить, что арендатора для офиса найти гораздо сложнее, чем арендатора квартиры или апартамента.
И, наконец, сама динамика высокобюджетного рынка аренды столицы благоволит инвесторам, поскольку на текущий момент спрос опережает объем предложения. Уточним, что в высокий ценовой сегмент входят квартиры и апартаменты, ставки которых превышают $1000 или 65 тыс. руб./месяц (по текущему курсу обмена валют). Наиболее дорогие лоты (от 400 тыс. руб./месяц) при этом занимают 24% экспозиции всех высокобюджетных предложений, и только 1/3 из них расположены в новостройках. Если же рассматривать весь рынок аренды высокобюджетного жилья в Москве, то в новых домах на данный момент предлагается только 5% объектов, и около 23% из них — это апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити».
Таким образом, можно с уверенностью говорить, что при условии основательного и грамотного подхода к вложению средств в жилые активы в Москве, с учетом всех основополагающих факторов, перечисленных выше, подобный вид заработка имеет все шансы на успех и вполне может стать стабильным источником дохода для любого инвестора.
При цитировании ссылка на Savills обязательна
Комментарии