В феврале 2026 года строительную отрасль всколыхнула новость: группа «Самолет» — один из крупнейших в РФ девелоперов по объему текущего строительства — обратился за господдержкой. Как пояснили в компании, льготный кредит в размере 50 млрд рублей необходим для субсидирования текущей ключевой ставки. Взамен государству был предложен блокирующий пакет акций для участия в управлении с правом последующего выкупа.
Обращение «Самолета» за господдержкой — это частный случай или тревожный звонок, который сигнализирует о давно назревших трудностях в строительной отрасли? И стоит ли в текущих экономических реалиях опасаться остановки проектов, банкротства застройщиков и появления новых обманутых дольщиков? Об этом и не только GIPERNN.RU поговорил с ведущими экспертами нижегородского рынка недвижимости.
Что произошло с «Самолетом»?
Группа «Самолет» входит в число системообразующих организаций российской экономики и имеет представительства почти в 300 городах. На сегодняшний день земельный банк компании составляет 41,5 млн квадратных метров. В Нижнем Новгороде «Самолет» реализует проект КРТ в границах улиц Дружбы, Снежной, Энтузиастов и Самочкина. Там на месте ветхих и аварийных домов должен появиться современный жилой комплекс из 13 новостроек с детским садом, школой и поликлиникой.
По данным федеральных СМИ, письмо на имя председателя правительства РФ Михаила Мишустина группа «Самолет» направила в середине января. В нем девелопер просит предоставить ему льготный кредит или иной стабилизационный инструмент в размере 50 млрд руб. В обращении отмечалось, что это поможет компании исключить невыполнение обязательств перед дольщиками и инвесторами. Новость быстро получила резонанс.
Комментируя ситуацию, в группе «Самолет» заявили, что с конца 2024 года стратегия компании ориентирована на сохранение стабильности и оптимизацию структуры расходов. Последний год девелопер направляет все ресурсы на обеспечение устойчивости, чтобы выполнять обязательства перед покупателями и партнерами.
Обращение за поддержкой к государству с целью оптимизации финансирования группы в рамках действующей жесткой денежно-кредитной политики является нормальной рыночной практикой для многих отраслей, тем более для крупных, системообразующих предприятий. Менеджмент группы обращался, обращается и будет обращаться во все доступные институты государственной власти для дальнейшей устойчивой и эффективной работы компании, — подчеркнули в группе «Самолет».
Чуть позже в ходе конференц-холла с инвесторами финансовый директор компании Нина Голубичная уточнила, что девелопер «Самолет» обратился к государству не за деньгами, а за поддержкой в части субсидирования. Запрашиваемый кредит, в случае его одобрения, будет направлен на рефинансирование всей существующей задолженности. При этом основные владельцы компании, по словам Нины Голубичной, не планируют передавать блок-пакет акций «ни государству, ни другому инвестору»: он может быть использован только в качестве обеспечения по займу.
Тенденция или прецедент?
Сложившаяся с группой «Самолет» ситуация — это отражение системной проблемы в отрасли, считает гендиректор компании «ННДК», президент Союза нижегородских строителей Михаил Иванов. Резкое повышение ключевой ставки в прошлом привело к снижению покупательской способности и маржинальности девелоперских проектов. Как следствие, появились проекты не только с нулевой рентабельностью, но и уходящие в убыток.
Если говорить конкретно о «Самолете», то здесь работает принцип «быть большим — это и плюс, и минус одновременно». С одной стороны, масштаб дает преимущества: экономический эффект, лучшие кадры и компетенции. С другой — это гигантский объем постоянных затрат, который требует непрерывного «конвейера» новых проектов. Их обращение за поддержкой — логичный шаг, учитывая, что строительная отрасль в совокупности с ЖКХ формирует порядка 13–14% ВВП страны и является системообразующей.
Позицию федеральных застройщиков наш собеседник называет менее выгодной по сравнению с позицией местных компаний. Локальные игроки лучше знают специфику рынка, особенности административных процедур, имеют налаженные связи с ключевыми поставщиками и подрядчиками, считает Михаил Иванов.
Ситуация на рынке Нижегородской области сегодня достаточно сбалансирована. По так называемому «навесу» нераспроданного жилья мы находимся в значительно лучшем положении, чем многие другие регионы.
По словам эксперта рынка недвижимости Бориса Замского, сегодняшнее положение девелоперов в стране осложняет комбинация внешних факторов. В числе основных — значительный рост стоимости финансирования проектов, продолжающееся увеличение себестоимости строительства, а также рост ипотечной ставки и ужесточение требований к льготной ипотеке.
Все это, говорит эксперт, ограничивает спрос, сдерживает возможности девелоперов сохранять маржу за счет роста цен и замедляет темпы реализации проектов. Итог — еще большее увеличение кредитной нагрузки. В то же время нельзя утверждать, что это ужесточение внешних условий оказывает равнозначное влияние на всех игроков рынка, подчеркивает Борис Замский.
Что касается Нижнего Новгорода, то там традиционно наблюдается достаточно благоприятное соотношение спроса и предложения, добавляет эксперт. Это в большей степени, чем во многих других регионах, позволяет девелоперам компенсировать рост себестоимости ценой, считает Борис Замский. А вот разделение застройщиков на «местных» и «иногородних», по мнению нашего собеседника, без учета других факторов не позволяет однозначно говорить о более или менее выгодной позиции на рынке.
Я бы не стал говорить, что крупные игроки находятся в более сложных условиях. Они заметнее, и то, что происходит с ними, быстрее становится достоянием общественности. В то же время можно говорить о том, что в более сложной ситуации оказались те девелоперы — вне зависимости от их размера, — кто проводил более агрессивную и рискованную политику на рынке, активно наращивал земельный банк и количество реализуемых проектов за счет внешнего кредитования.
Длительный период высоких ставок оказал влияние не только на девелоперов, но и на весь бизнес по стране в целом, уверен управляющий партнер АН «Монолит» Алексей Козлов. Как только «ключ» пойдет вниз, положение компаний постепенно начнет улучшаться, считает он. Наличие или отсутствие трудностей у конкретных игроков рынка эксперт связал с эффективностью их моделей: рискованностью стратегии, степенью закредитованности и, конечно, качеством продукта, который предлагается потребителям. При этом Алексей Козлов подчеркивает, что в тяжелом положении находятся далеко не все девелоперы.
Как и всегда бывает в сложные периоды, замедление экономического роста показывает, насколько ты был эффективен в предыдущих решениях, в темпах развития бизнеса и в целом в контроле издержек и затрат. Я знаю достаточно много девелоперов как в России, так и конкретно в Нижнем Новгороде, которые по прошлому году показали очень хорошие результаты роста выручки и рентабельности бизнеса. И они находятся в очень хорошем «состоянии здоровья».
Банкротство застройщиков — реально?
Несмотря на все трудности, испытывающие отрасль на прочность, риск банкротства застройщиков маловероятен, считает Борис Замский. По мнению эксперта, скорее, можно говорить о вероятности замедления или — в крайнем случае — остановке проектов с последующей «санацией» отдельных застройщиков. Это неприятно для дольщиков, однако без квартир и без денег те точно не останутся: закон о долевом строительстве дает возможность вернуть средства с эскроу-счета в случае задержки.
И если раньше это было не выгодно для покупателя, так как стоимость жилья резко росла и купить аналогичный по потребительским свойствам объект в таком случае было уже невозможно, то сейчас, когда цены практически не растут, на возвращенные с эскроу-счета средства можно подобрать сопоставимый по локации, площади и уровню отделки объект у других игроков рынка.
В свою очередь, Михаил Иванов напомнил, что с 2019 года, после перехода на эскроу-счета, бизнес жестко контролируют банки: они не выдают кредиты при высоких рисках и фактически не допускают на рынок непрофессиональных игроков без опыта.
Мы часто видим, как потенциальные застройщики с землей, но без компетенций, не могут получить финансирование или участвовать в торгах на КРТ именно по этой причине.
Если же у застройщиков все-таки возникнут проблемы, в дело вступит механизм защиты прав дольщиков, добавил Михаил Иванов. Президент Союза нижегородских строителей уверен, что банку совершенно не нужен непрофильный актив в виде долгостроя. Кредитно-финансовое учреждение сделает все, чтобы объект был завершен: либо благодаря собственным строительным компетенциям, либо путем привлечения нового подрядчика. Таким образом, обязательства перед дольщиками, закрепленные в проектной декларации, в любом случае будут выполнены.
Взгляд в будущее
В перспективе строительная отрасль нуждается не столько в прямой господдержке, сколько в отсутствии искусственных барьеров со стороны кредитно-финансовой политики, считает Михаил Иванов. Он напомнил, что заградительные ставки тормозят любой инвестиционный проект с длинным циклом и девелоперские проекты, протяженность которых варьируется от 3 до 15 лет, в том числе оказываются под ударом.
Что касается дифференцированной ставки по семейной ипотеке, введение которой ожидается весной, то слухи о ней уже простимулировали хороший спрос в последние месяцы, добавил гендиректор «ННДК». Это неизменно сократит общий объем рынка для несемейных покупателей, но достигнет своей главной цели — простимулирует рождаемость, уверен Михаил Иванов.
В перспективе президент Союза нижегородских строителей не ждет снижения текущего уровня цен: стоимость строительства постоянно растет, а банки устанавливают свои нормативы финансирования.
Но здоровая конкуренция приведет к большему разнообразию программ лояльности, улучшению потребительских характеристик квартир и более гибким коммерческим условиям для покупателей. Это и есть путь к реальной доступности.
В том же направлении рассуждает и эксперт рынка недвижимости Борис Замский. Он прогнозирует, что при снижении ставки кредитования отрасль почувствует себя лучше. Доступность ипотеки, возрастающая конкуренция девелоперов, выход на рынок новых игроков и рост предложения позволят сделать квартиры в новостройках доступнее для покупателей, считает наш собеседник.
Но доступнее не значит дешевле. Цены на рынке жилья не будут снижаться.
Ситуация на рынке строящегося жилья — следствие так называемого «тренда на отмену тотальной господдержки девелопмента», считает управляющий партнер АН «Монолит» Алексей Козлов. Она привела к глобальным дисбалансам, которые приходится разрешать всем: и девелоперам, и покупателям, и агентствам недвижимости. Поэтому задача государства — выровнять условия на рынке для всех его игроков, создав экономический и инвестиционный баланс, добавил эксперт.
В будущем Алексей Козлов прогнозирует сокращение разницы между ставками по льготной и рыночной ипотекам: первые будут постепенно расти, а вторые — снижаться. В итоге средневзвешенный показатель выровняется, а рынок сможет жить без «допинга».
Я считаю, что правительство делает в этом плане все возможное, делает все правильно: постепенно, без резких движений. Есть качественные управленцы, которые понимают, как это должно все работать. Может, кому-то это не понравится, но это правда: давайте работать в рыночных условиях.
Таким образом, обращение одного из крупнейших девелоперов за господдержкой действительно является следствием системных проблем в отрасли, вызванных ужесточением кредитно-денежной политики в прошлом. Все опрошенные корреспондентом GIPERNN.RU эксперты сходятся во мнении, что в будущем — при постепенном снижении ставок — ситуация стабилизируется.
Однако каким бы сложным не оказалось положение застройщиков, дольщики находятся в защищенной позиции. А значит, рисков остаться без денег и квартир нет. В то же время не стоит ждать, что трудности подтолкнут компании к массовому снижению цен: жилье может стать доступнее за счет мер поддержки и разнообразия предложения, но глобальной тенденции к уменьшению стоимости квадратного метра профессионалы рынка не прогнозируют.
Комментарии