Жизнь в самом сердце Нижнего Новгорода — мечта и одновременно непозволительная роскошь для многих горожан. Согласно аналитике GIPERNN.RU, в конце 2021 года средневзвешенная цена на готовые квартиры в Нижегородском и Советском районах достигла 120 729 и 114 638 рублей за «квадрат» соответственно. На порядок дешевле продается недвижимость в старом жилфонде. К примеру, средняя стоимость квадратного метра в двухэтажке 1928 года постройки на пересечении улиц Тверской и Невзоровых в декабре оценивалась в 92 699 рублей.
Конечно, исходное состояние «бабушкиных квартир» в деревянных домах оставляет желать лучшего. Однако те, кто не боится продолжительного ремонта, могут сорвать куш — получить просторную и комфортную жилплощадь в центре города за вполне разумные деньги. Именно так случилось с героями нашей истории — Наталией и Александром: пара обменяла скромную однушку на трехкомнатную квартиру в 60 «квадратов» с земельным участком и местом под парковку.
Давняя мечта
Уютные кварталы с малоэтажными домами, утопающими в зелени, привлекали Наталию давно. Девушка никогда не любила шумные улицы и всегда мечтала о собственном саде. Около десяти лет назад, еще будучи студенткой, она прогуливалась вдоль двухэтажной застройки по улице Ашхабадской. Атмосфера микрорайона поразила нижегородку: время здесь будто бы замедлилось, а суета городского центра начала казаться чем-то совсем далеким.
Я рассматривала дома, смотрела в окна и думала, что проживающие там люди — очень счастливы. Они живут как у Христа за пазухой. У них есть все удобства и городской, и сельской жизни, — поделилась Наталия.
Несколько лет спустя Наталия и ее муж Александр задумались о замене однокомнатной квартиры на более просторное жилье. Покупать недвижимость в одной из новых многоэтажек пара не хотела. Помимо немалой цены за «квадрат», молодые люди не желали мириться с высокой плотностью застройки, видами на «каменные джунгли», плохой шумоизоляцией, проблемами с парковкой и другими недостатками площадей от девелопера. Тогда-то девушка и вспомнила о своей давней мечте — переезде в небольшой дом с собственным садовым участком.
Знакомство с «Красным Просвещенцем»
Поиски подходящего жилья увенчались успехом. И давнее, почти несбыточное желание исполнилось: молодой паре попалась квартира в доме № 30 на улице Невзоровых. Это здание является частью квартала «Красный Просвещенец», который состоит из 14 деревянных и 2 кирпичных двухэтажек. В 1920-х годах их построили представители советской интеллигенции в границах улиц Белинского, Ашхабадской, Генкиной и Тверской.
Появлению квартала предшествовал всесоюзный конкурс архитектурных проектов, организованный комитетом содействия жилкооперации в декабре 1924 года. По условиям каждый дом должен был иметь минимальное количество декора, а также вмещать по четыре или шесть квартир площадью 55 «квадратов». Такая застройка фактически опередила свое время и стала прообразом будущих типовых микрорайонов.
Победителем конкурса оказался архитектор Борис Гринев из Курска, предложивший концепцию четырехквартирных домов. Реализацией проекта в 1925 году занялись члены кооператива «Объединение» — первого РЖСКТ в Нижнем Новгороде. Коллектив составляли представители советской интеллигенции: служащие банков, профсоюзов, других государственных и кооперативных учреждений.
Я убеждена, что именно то, что квартал строили интеллигентные, то есть продвинутые люди, стало двигателем сразу для нескольких процессов. Эти люди «додумались» скооперироваться. Они создали дома с отдельными входами, комфортность которых актуальна даже через сто лет в сильно изменившемся контексте, — рассказала GIPERNN.RU исследователь-урбанист Ира Маслова.
По словам Наталии и Александра, родственники многих основателей квартала живут здесь и по сей день. Такое многолетнее соседство, безусловно, формирует более дружественные отношения, нежели в многоквартирном доме. С теплотой в «Красном Просвещенце» отнеслись и к нашим героям. Так, например, соседские дети часто играют с сыном Александра и Наталии на садовом участке или берут на прогулку их собаку.
Как проходил капитальный ремонт
Демонтажные и строительные работы. По словам молодой семьи, состояние жилья на момент покупки было ужасным. Однако необходимость ремонта их не смущала, а наоборот, позволила «сбить» цену квартиры до более выгодной.
Изначально за эту квартиру просили 2,2 млн рублей. Я сторговалась до 1,85 миллиона. Стоит отметить, что на тот момент — в 2019 году— средняя цена техкомнатной хрущевки в 45 квадратных метров без ремонта составляла около 3 млн рублей, — вспоминает Наталия.
Вместе с тем разбирать помещения пришлось фактически до земли. Главными «болевыми точками» были кухня и ванная: первая требовала замены всех труб, а вторая серьезно пострадала из-за постоянной сырости. Также со стартом работ выяснилось, что лаги — доски, которые лежат в полу под финишным покрытием, — прогнили и требуют демонтажа. Еще замене подлежали перегородки, окна, газовые коммуникации, трубы отопления и холодного водоснабжения. Кроме того, необходимо было обновить электропроводку, выровнять стены и отремонтировать печку.
Самыми объемными и энергозатратными ожидаемо стали демонтажные работы. Только лишь при устройстве пола было собрано более 300 мешков грунта и колотого кирпича. Лаги уложили заново, а весь каркас для большей прочности закрепили к стенам. Сам пол в ходе ремонта утеплили — в итоге это ощутимо повысило температуру во всей квартире. Также Александр и Наталья основательно занялись коммуникациями: установили новое газовое оборудование, заменили газовый АГВ-котел на двухконтурный, обновили трубы ХВС, обустроили новые радиаторы и полотенцесушитель.
Еще мы полностью поменяли все перегородки. Их мы усиливали металлом, потому что было небольшое проседание. Сейчас эти перегородки стали практически как несущие стены. Да, на них приходится какая-то нагрузка, но за счет металлических профилей они спокойно с ней справляются. У меня абсолютная уверенность в том, что эта конструкция простоит еще очень долго, — добавила Наталия.
Отделка жилья. Искривленные стены было решено закрыть слоем гипсокартона, зашпаклевать и покрасить акриловой краской. Молодая семья отдала предпочтение базовым цветам. Несколько стен стали акцентными — их выполнили в насыщенных синем и зеленом оттенках. Потолок пара сделала подвесным: это позволило выровнять конструкции и обеспечить дополнительную звукоизоляцию от соседей. Также в ходе черновой отделки Наталья и Александр обустроили три новые антресоли.
Пол в гостиной застелили ламинатом, в остальных помещениях и комнатах — более практичным и недорогим линолеумом. Вместе с тем на окнах хозяева не экономили. Для того чтобы новые пластиковые стеклопакеты гармонировали с фасадами дома, их покрыли двойной ламинацией. Для безопасности вся проводка в квартире была обновлена: еще работы включили установку нового щитка, счетчика и розеток. Не обошлось и без замены входной и межкомнатных дверей. Семья выбрала бюджетный, но стильный и хорошо гармонирующий с интерьером вариант.
Во сколько обошлись работы
Суммарные затраты на столь основательный ремонт составили вполне демократичные 1,5–1,6 млн рублей. Чуть больше половины этой суммы Наталия и Александр заплатили за материалы и приборы, оставшаяся часть ушла на зарплату рабочему — к ремонту привлекли только одного человека. Стоит отметить, что новоселы не тратились на мебель: практически всю они перевезли со старой квартиры. В числе новых покупок были недорогая временная кухня, шкаф под раковину в ванной, стеллаж и несколько кресел.
Нельзя сказать, что мы вложили в ремонт какие-то астрономические деньги. Вполне рабочая сумма. […] Ремонт пришлось бы делать где угодно. Увы, какую квартиру ты не достанешь, особенно во вторичном фонде. Даже если ты возьмешь новостройку, тебе все равно придется делать отделку. Кстати, оказалось, что разнести все «до земли» — ненамного дороже, чем просто выполнить отделочные работы, — заметил Александр.
Конечно, подобный ремонт требует не только финансовых, но и моральных вложений. На капитальное обновление «бабушкиной квартиры» необходимы силы, терпение и правильный настрой. У героев нашей истории весь ремонт занял около года. Работы включили два этапа: первый прошел с октября 2019 года по апрель 2020-го, а второй — с сентября 2020-го по февраль 2021-го. В итоге авантюра удалась: Александр и Наталья создали уютное и комфортное семейное гнездышко в старом жилфонде по цене, несоизмеримой с покупкой квартиры в новостройке.
Комментарии