Особенности использования электронной подписи при сделках с недвижимостью

Устойчивой тенденцией XXI века становится дистанционное взаимодействие с государственными органами: без утомительного хождения по инстанциям и многочасового стояния в очередях. Одним из важнейших инструментов для общения с налоговой или Росреестром является электронная подпись (ЭП): она позволяет участвовать в сделках с недвижимостью и решать другие задачи без визита в присутственные места, экономить время и деньги. На первый взгляд ЭП выглядит идеальным инструментом для купли-продажи жилья в другом городе или регионе, но так ли она безопасна на самом деле?

Как получить электронную подпись?

Современные технологии позволяют максимально сократить время, затрачиваемое на проведение сделок, в том числе и с недвижимостью. Если у вас нет ни желания, ни возможности лично встречаться с госслужащими или требуется продать жилье в другом городе, отличным подспорьем окажется электронная подпись. С ее помощью вы сможете не только решить вопрос купли-продажи квартиры, но и сдать отчет в налоговую, а также справиться с другими задачами в минимальные сроки.

Читайте также

Новое в сфере недвижимости: какие законы вступили в силу в 2020 году?

Главный документ, регламентирующий использование ЭП в России, — это федеральный закон «Об электронной подписи», принятый в 2011 году. ФЗ регулирует отношения в области использования электронных подписей при совершении гражданско-правовых сделок, оказании государственных услуг, исполнении муниципальных функций, а также при совершении иных юридически значимых действий.

Электронная подпись представляет собой комбинацию знаков или паролей, выступающую аналогом обычной подписи на документе. Существует три вида ЭП: простая, усиленная неквалифицированная и усиленная квалифицированная, — но лишь два последних обладают юридической силой и могут использоваться для подачи документов в госорганы.

Усиленная неквалифицированная электронная подпись, как правило, применяется в рамках внутреннего документооборота предприятия, функционал ее использования ограничен. Если же вы планируете выступить стороной в сделке с недвижимостью, вам потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись. За ее оформлением нужно обратиться в аккредитованный Минкомсвязи удостоверяющий центр (УЦ): актуальный перечень организаций, оказывающих такие услуги, представлен на сайте ведомства.

Согласно п. 4 ст. 5 ФЗ «Об электронной подписи», усиленная квалифицированная электронная подпись обладает дополнительными признаками защищенности — ключом проверки и подтвержденными средствами электронной подписи: для ее создания используются криптографические средства, подтвержденные ФСБ. В качестве гаранта подлинности ЭП выступает выданный аккредитованным УЦ сертификат.

Для получения квалифицированной электронной подписи необходимо подготовить следующий пакет документов:

паспорт;
СНИЛС;
ИНН;
основной государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для ИП);
другие документы (необходимые для того, чтобы действовать от имени юрлица).

После того как собранные вами документы будут проверены сотрудником УЦ, он сохранит сертификат и ключи ЭП на сертифицированный носитель (электронную карту или флеш-накопитель).

Физические и юридические лица могут подать заявку на получение ЭП в режиме онлайн, заполнив форму на сайте выбранного УЦ. Изготовить ее исполнители обещают весьма оперативно — даже в течение часа. Также сотрудники таких компаний предлагают оказание клиентам помощи по выбору состава сертификата ЭП (он будет зависеть от того, для каких целей вы планируете использовать электронную подпись, и влиять на стоимость оказания данной услуги — от 1200 рублей и выше). Обычно ЭП выдается заявителю на флешке, которую нужно бережно хранить, чтобы она не попала в руки посторонних людей.

Использование электронной подписи

Одной из главных задач популяризации электронной подписи является упрощение документооборота. Оформив ЭП, гражданин получает возможность:

участвовать в сделках с недвижимостью в другом городе;
подписать трудовой договор с удаленным работодателем;
подать заявление на поступление в университет в любом уголке страны;
принимать участие в торгах на электронных площадках;
пользоваться сервисами портала госуслуг и так далее.

Пользоваться электронной подписью, на которую выдан соответствующий сертификат, можно в течение двенадцати месяцев. По истечении данного срока ЭП придется обновить, а вот заверенные с ее помощью документы будут обладать юридической силой неограниченное количество времени.

С 13 августа 2019 года использовать усиленную квалифицированную электронную подпись при проведении сделок с недвижимостью можно только с письменного согласия ее владельца. Благодаря поправкам, граждане получили возможность вносить в Единый государственный реестр недвижимости запись, разрешающую регистрировать переход права собственность на свои квартиры и доли в них на основании заявления в электронном виде, заверенного ЭП. Если такая отметка в ЕГРН отсутствует, то провести сделку дистанционно будет невозможно.

Механизм продажи недвижимости при помощи ЭП выглядит следующим образом:

сканируются документы для сделки;
сканы договора купли-продажи или, например, дарения загружаются в соответствующий раздел на официальном портале Росреестра;
участники сделки заверяют документы своими электронными подписями: в этот момент они могут находиться не только в разных городах, но даже разных субъектах РФ;
после того как переход права собственности будет зарегистрирован Росреестром (обычно этот процесс занимает всего два дня), соответствующие документы отправятся на e-mail покупателя недвижимости. Никаких бумаг, подтверждающих владение квартирой, участник сделки не получает.

Кстати, чтобы воспользоваться своей ЭП, вам придется скачать программное обеспечение КриптоПРО и КриптоАРМ на свой компьютер. Данное ПО распространяется разработчиками безвозмездно.

Нововведения 2020 года

В конце декабря Совет Федерации одобрил, а президент России Владимир Путин подписал закон о совершенствовании регулирования в сфере электронной подписи. Документ опубликован на официальном интернет-портале правовой информации.

Поправки ужесточают требования к удостоверяющим центрам, к полномочиям которых относится создание и выдача сертификатов ключей проверки электронных подписей. Закон играет принципиально важную роль для обеспечения безопасности сделок с недвижимостью и вводит следующие требования:

максимальный срок аккредитации удостоверяющих центров (УЦ) сокращается с пяти до трех лет;
решение об аккредитации УЦ будет принимать правительственная комиссия, не менее 30% членов которой являются представителями АНО «Цифровая экономика»;
минимальный капитал удостоверяющего центра должен быть не менее 1 млрд рублей (500 млн при наличии не менее чем в 75% регионов минимум одного филиала или представительства УЦ) — ранее от УЦ требовалось иметь чистые активы стоимостью более 7 млн рублей;
минимальный размер финансового обеспечения УЦ увеличен с 30 до 100 млн, а максимальный — от 100 до 200 млн рублей, а для осуществления хранения ключа электронной подписи он составит 200 и 300 млн соответственно.

По мнению заместителя руководителя Федеральной кадастровой палаты Павла Чащина, совершенствование регулирования деятельности УЦ обезопасит собственников недвижимости: ранее СМИ не раз сообщали об инцидентах, в результате которых мошенники при помощи электронной подписи завладевали чужими квартирами и домами. Чем более жесткими будут требования к удостоверяющим центрам и их сотрудникам, тем сложнее аферистам будет получить ЭП и использовать современные технологии для незаконного обогащения.

Как защитить свою недвижимость от мошенников?

В 2018–2019 годах в СМИ активно обсуждались фиктивные сделки, главным инструментом совершения которых являлись ЭП. На территории нашей страны работают сотни центров сертификации, многие из которых любезно предлагают обратившимся услугу оформления цифровой подписи всего за полчаса и даже без посещения офиса. Сотрудникам таких фирм достаточно скана паспорта клиента, что создает благоприятную почву для всевозможных злоупотреблений. Если человек по роду деятельности имеет доступ к документам множества людей (например, трудится в паспортном столе или турагентстве), то что помешает ему сделать ЭП на другого человека?

Так, в Росреестре комментировали ситуацию, сложившуюся с дарением квартиры в Олонецком проезде в Москве. В прошлом году ее хозяин с удивлением обнаружил, что больше не является собственником объекта недвижимости, так как подарил его неизвестному ему жителю Уфы. Данную новость он получил в квитанции за услуги ЖКХ, поскольку там был указан новый владелец квартиры.