Осень — традиционная пора оживления рынка недвижимости после летнего застоя. Однако в 2022 году ожидаемый сценарий был переписан: 21 сентября президент РФ Владимир Путин объявил о начале частичной мобилизации по всей стране. Психологический эффект от этой новости можно сравнить со стартом специальной военной операции на Украине — неопределенность пронизала буквально все сферы жизни россиян.
Безусловно, объявление частичной мобилизации не могло не сказаться на рынке недвижимости. Одни соотечественники продали квартиры и покинули страну, другие пересмотрели бюджет и решили повременить с улучшением жилищных условий. Как сложившаяся ситуация повлияла на рынок, который и без того подвергался различным потрясениям в последние годы? И, главное, чего ждать от цен на жилье в обозримом будущем? Эти и другие вопросы Гипермаркет недвижимости GIPERNN.RU обсудил с экспертами.
Первая реакция: отказы и срочные продажи
Сразу после объявления частичной мобилизации некоторые покупатели начали отказываться от сделок, в основном — ипотечных. В 20-х числах сентября с покупкой повременили около 10–15% клиентов, поделился статистикой управляющий директор сети АН «Монолит» Алексей Козлов. Это были, скорее, эмоциональные решения, связанные с первоначальным дефицитом информации.
Также отказы поступали от людей, попадающих под критерии мобилизации, рассказал директор АН «Орион» Евгений Кузнецов. В изменившихся условиях они вполне объяснимо решили отложить такие серьезные шаги, как покупка недвижимости и оформление ипотеки. Были в тот период и предложения о срочной продаже квартир, добавил директор ЮК «Меридиан-Недвижимость» и член комитета по аналитике НГСР Сергей Левшин. Однако они нашли отклик лишь в единичных случаях.
Все же быстрый выкуп по сниженной цене — это прерогатива профессиональных инвесторов. Некоторые из которых, наверняка, совершили выгодные покупки. Однако массового характера такие случаи не приобрели.
Сейчас эмоциональные решения, предполагающие отказ от сделок или, наоборот, желание скорее совершить их, уступили место более взвешенным. Однако в целом спрос на недвижимость снизился, утверждают эксперты. По словам Сергея Левшина, сокращение произошло в пределах 20%. А вот Алексей Козлов считает, что по сравнению с пиковыми значениями сентября интерес у покупателей угас приблизительно на 5%.
Больше других пострадало премиальное жилье: многие из тех, кто мог позволить себе такую покупку, предпочли уехать за границу. А другие покупатели с достаточным количеством денег не торопятся тратить их в условиях неопределенности. В массовом сегменте, напротив, в ряде случаев отмечалось некоторое ускорение сделок.
По моим наблюдениям, спрос после объявления мобилизации не изменился. Но из-за риска снижения спроса в тот период многие продавцы охотнее соглашались на торг, поэтому сделки стали совершаться даже чаще.
Продают ли нижегородцы жилье массово?
Всплеска предложения вторичного жилья в Нижнем Новгороде не было, утверждает исполнительный директор АН «Адрес» Сергей Петров. Однако такую ситуацию можно было наблюдать, например, в Москве или Санкт-Петербурге: в столицах больше людей с высоким доходом, готовых к переезду в другую страну. Он добавил, что в целом за последние годы предложение на нижегородском рынке только уменьшалось, а в минувшем марте — после объявления специальной военной операции — сократилось почти в два раза. Со временем часть объектов вернули в продажу, но полностью рынок так и не восстановился. С экспертом согласен и Алексей Козлов.
По нашим данным, минимальный объем предложения был в конце марта. С тех пор к сегодняшнему дню объем предложения вырос примерно на 40% — это много. Но всплесков, связанных с объявлением частичной мобилизации, не было.
Сразу несколько наших собеседников отметили увеличившийся срок экспозиции объектов. В результате предложение выросло примерно на 10%, рассказал Сергей Левшин. Однако из-за того, что некоторые собственники снимают лоты с продажи, рынок не переполняется. По словам Сергея Петрова, достаточно медленный выход на сделку связан с качеством вторичного жилья. Покупатели хотят заезжать в квартиры быстро и тратить время разве что на легкий косметический ремонт. А таких объектов на нижегородском рынке очень мало, причем во всех сегментах.
Сейчас преобладают альтернативные сделки — когда вырученные от продажи недвижимости деньги направляют на покупку новой. Они составляют от 50% до 63%. Соответственно, если продавец, имея покупателя, не находит квартиру, в которую он хочет вложить деньги, он задерживает сделку.
Что будет с новостройками?
Сильнее вторички из-за нестабильной внешнеполитической обстановки пострадало первичное жилье, сходятся во мнении эксперты. Падение интереса они оценивают в пределах 20–30%. Больше всего это отразилось на объектах с дальним сроком сдачи. Вместе с тем некоторым девелоперам с ликвидными объектами удалось улучшить показатели за сентябрь за счет удачной первой половины месяца, заметила директор АН «Приволжье» Елена Титова.
В основном склонность к отказу от сделок имеют клиенты, использующие ипотеку. Так что потенциально наиболее уязвим рынок новостроек сегмента стандарт- и комфорт-класса. Клиенты снимали брони. Но итоговые показатели сентября у девелоперов разнородны.
Определенную активность помогают поддерживать сниженные процентные ставки по госпрограммам, а также скидки от застройщиков, считает Сергей Левшин. Например, некоторые федеральные девелоперы сейчас предлагают ипотеку под 1–2,5% годовых. Однако это возможно только в партнерстве с банками и при увеличении стоимости квадратного метра для потребителя. Для поддержания спроса появляются и новые формы займов, например траншевая ипотека, когда часть денежных средств на покупку новостройки выдается сразу, а остаток — ближе к завершению строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Это помогает снизить кредитную нагрузку на заемщика и сэкономить ему значительную часть средств.
К началу октября число продаваемых объектов на первичном рынке Нижнего Новгорода максимально с начала года: оно достигло 39% от общего количества квадратных метров, находящихся в строительстве, рассказала Елена Титова. Рынок при этом не перенасыщен, поскольку в столице Приволжья возводят не так много жилья. Тем не менее отмечается тревожная тенденция к увеличению предложения при уменьшении спроса.
Цены держат планку
Частичная мобилизация не повлияла на стоимость квартир в Нижнем Новгороде, утверждают наши собеседники. В большей степени рынок недвижимости отреагировал весной — после начала специальной военной операции: тогда прайс существенно поднялся и на первичку, и на вторичку. Согласно аналитике Гипермаркета недвижимости GIPERNN.RU, в феврале средневзвешенная цена квадратного метра готового жилья в городе составляла 105,8 тысячи рублей. В марте она поднялась до 108,6 тысячи, или на 2,7%. Квартиры от застройщика за этот же период подорожали со 118 до 125 тысячи рублей за квадратный метр, то есть на 6%, свидетельствуют данные ДОМОСТРОЙРФ.РУ.
В сентябре средняя цена «квадрата» первички составляла 126,9 тысячи рублей, вторички — 111,1 тысячи. Таким образом, с начала российско-украинского кризиса прайс вырос на 7,5% и 5% соответственно. В последние месяцы на рынке новостроек наблюдается корректировка «перегретых» за весну цен, рассказал Сергей Петров. По его оценкам, некоторые девелоперы снизили стоимость примерно на 10–12%. Что касается готового жилья, здесь эксперты отмечают стагнацию. Продажи квартир в столице Приволжья с огромными скидками они опровергают.
В Нижегородском регионе, в отличие от столицы, не такое количество желающих уехать и релоцировать капитал, например, в Дубай. Ходят легенды о сбрасываемых с дисконтом 20% квартирах, но на практике мы с этим не сталкивались.
Ипотека в условиях частичной мобилизации
Участников рынка в условиях сложной экономической обстановки особенно — и вполне закономерно — волнуют вопросы, связанные с ипотекой. После объявления частичной мобилизации появилась неофициальная информация о том, что банки ужесточают условия ипотечного кредитования для мужчин призывного возраста. По словам Сергея Левшина, такая тенденция действительно имеет место быть — и она уже влияет на количество сделок. Однако вводимые меры поддержки мобилизованных дают надежду на то, что банки пересмотрят свою политику в будущем, поскольку получат гарантии погашения займов, добавил эксперт.
Мы видим небольшое ужесточение требований ко всем заемщикам, которое, правда, пока не влияет на процент выдачи ипотек. У банков есть система безопасности, которая просматривает клиентов — по всей видимости, она начинает немного «подкручиваться». Но связано это непосредственно мобилизацией или с прогнозами банков об изменении экономических условий в будущем — тяжело сказать.
О единичных отказах в ипотеке гражданам, попадающим под критерии мобилизации, рассказал и Сергей Петров. Однако процент этот очень мал и едва ли повлияет на рынок недвижимости. Вместе с тем, по словам эксперта, с октября наблюдается тенденция к постепенному увеличению ставок по ипотечным кредитам. Банки объясняют ее удорожанием привлечения средств.
Рынок недвижимости требует четких сигналов от Правительства и Центробанка о стабилизации или улучшении экономических показателей. Недавнее сохранение ключевой ставки на прежнем уровне не дало такого сигнала, поэтому все банки подняли базовые ипотечные ставки минимум на 0,5%, компенсируя тем самым возросшие риски.
При нормализации политической ситуации ставки по ипотеке будут снижены, считает Сергей Левшин. Этому поспособствует политика ЦБ РФ, направленная на обуздание инфляционных процессов, а также государственная поддержка строительной отрасли как стратегически важной и социально значимой.
На практике был один случай, когда заемщик подходил под критерии мобилизации, и ему согласовывали ипотеку более двух недель. Конечно, нам в открытую не сказали, с чем была связана задержка. Но можно предположить, что это было именно из-за объявления частичной мобилизации: во время резких изменений банки всегда берут небольшую паузу.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что на ближайших заседаниях Центробанк не будет менять ключевую ставку — для этого нет ни политических, ни экономических предпосылок. Относительная стабильность прогнозируется и в отношении льготных госпрограмм. Собеседники GIPERNN.RU считают, что они сохранятся, а ставки останутся на прежнем уровне либо незначительно скорректируются.
Происходящее в экономике, изменяющаяся структура занятости заемщиков, — все это порождает новые риски для банков. И это непременно отразится на ставках или на большем количестве отказов по выдаче. На данные момент ставки по ипотеке по льготным программам и так достаточно привлекательны и уже сравнялись с западными и американскими рынками. Так что ожиданий по их снижению нет. Возможно появление более узких программ для определенных категорий заемщиков. Например, для тех же участников специальной военной операции.
Что ждет рынок недвижимости в будущем?
Из-за частичной мобилизации рынок недвижимости временно остался без миллиона потенциальных покупателей, напомнил Евгений Кузнецов. Порядка 300 тысяч молодых мужчин, приносящих основной доход в семьи, попали под призыв. По словам эксперта, еще около 700 тысяч платежеспособных россиян уехали из РФ на фоне принятых руководством страны решений. Снижение спроса может привести к корректировке цен на недвижимость в течение полугода.
Но все может измениться. Например, если при ограниченном спросе будет очень низкое предложение, может быть и обратный эффект — рынок вырастет. Также нельзя исключать, что государство разработает новые льготные ипотечные программы, в таком случае цены также могут подняться вверх.
Опасаться заморозки строящихся проектов в сложившихся условиях не стоит, уверен Сергей Петров. В ранее сложившихся условиях дефицита предложения девелоперы достаточно сильно подняли цены, напомнил он. Поэтому сейчас у них есть «финансовые возможности для маневров». К тому же, в ближайшее время под давлением Минстроя должна снизиться стоимость стройматериалов — это сформирует дополнительный люфт.
В случае угрозы остановки работ застройщики, конечно, снизят свою достаточную маржинальность и не позволят строительству остановиться. Поэтому те проекты, которые уже просчитаны, согласованы с банками и получили проектное финансирование, имеют свой запас прочности и вряд ли они будут останавливаться.
Наш собеседник также выразил надежду, что на рынок вторичного жилья вернутся объекты, которые сняли весной. Если это произойдет, эксперт прогнозирует стагнацию стоимости готовых квартир. В противном случае из-за инфляционных процессов и затрат на содержание объектов прайс, наоборот, может подняться.
Вернутся ли объекты на рынок, будет зависеть от признаков политической или экономической стабилизации либо от принятия населением текущей ситуации. В этом случае человек понимает, что вне зависимости от того, что происходит за окном, нужно решать свои задачи.
В ближайшие месяцы объем предложения на вторичном рынке Нижнего Новгорода продолжит увеличиваться примерно на 1,5% в месяц, предположил Алексей Козлов. В первом квартале 2023 года это начнет оказывать влияние на цены: они либо остановятся, либо начнут немного снижаться. При условии стабилизации глобальной обстановки эксперт ожидает снижения ставки Центробанка и уменьшения процента по ипотеке. Все это, по его прогнозам, может привести к восстановлению спроса во втором квартале 2023 года.
Недвижимость по-прежнему является единственным средством сохранения капитала и накоплений. В условиях неопределенности люди не доверяют банковской системе и опасаются вкладываться в акции, облигации и тем более в криптовалюту.
В обозримом будущем спрос на жилую недвижимость может упасть до 50%, считает Елена Титова. Затем, по опыту предыдущих кризисов, следует период застоя, который может продлиться до 3–6 месяцев, и корректировка цен. Последняя возобновит спрос, поскольку потребность в решении квартирных вопросов и желание инвестировать деньги никуда не уходят, даже в условиях нестабильной внешней обстановки.
Да, недвижимость — не товар первой необходимости. Для нормального развития рынка покупателям нужна уверенность в стабильности финансового положения. Тем более на фоне высокой доли ипотечных сделок. Но рано или поздно квартирные вопросы у людей назревают, а инвестиционные деньги ищут приложения.
Комментарии