В Нижнем Новгороде состоялись публичные слушания по вопросу комплексного развития территории (КРТ) в границах улиц Белинского, Ашхабадской, Генкиной и Тверской. Судьба этой площадки давно вызывает оживленные дискуссии. Большую часть участка, отведенного под так называемую реновацию, занимает квартал «Красный просвещенец» — 16 малоэтажных домов, построенных членами одного из первых городских жилищных кооперативов в 1920–1930-х годах.
Со временем постройки потеряли былой лоск, однако часть жильцов все равно выступает против переезда: они помнят историю этого места, ценят собственный сад под окнами и не готовы менять просторные трешки на другие метражи. Кардинально иной позиции придерживаются их соседи, уставшие жить в ветхих и аварийных домах с коммунальными квартирами. Противоборство усилилось в конце мая, после известий о том, что «Красный просвещенец» признан выявленным объектом культурного наследия.
Определить вектор дальнейшего развития квартала может один из трех мастер-планов КРТ. В последний день весны авторы новых проектов, представители нижегородского министерства градостроительства и, конечно, сами местные жители собрались в Доме архитектора, чтобы выяснить — как на самом деле должна измениться эта территория?
Что важно знать о КРТ
Несмотря на твердое намерение властей перезагрузить квартал, комплексное развитие территорий нельзя приравнивать к принудительному расселению. По закону № 494-ФЗ от участия в программе можно отказаться вплоть до утверждения проекта планировки территории — десятого этапа КРТ. Голосовать придется «домами»: за исключение здания из программы должны выступить более 2/3 его жильцов.
При этом выбор мастер-плана — лишь первый этап большого пути реновации. Далее предстоит утвердить документ на заседаниях Артхитектурного совета и регионального штаба по градостроительству, внести изменения в ПЗЗ, провести общие собрания собственников и вынести постановление о КРТ. Затем потребуется определить инвестора на торгах, заключить с ним договор и только после этого утвердить тот самый проект планировки территории. Если к этому моменту собственники будут согласны с расселением, вопросы компенсации изымаемой недвижимости будет решать застройщик.
Инвестор, который выиграл конкурс, в соответствии с гражданским законодательством предлагает собственникам либо деньги, либо квартиры. Аварийное жилье расселяется по существующим нормам. Это договорные отношения.
Мастер-план Института развития агломерации
Первый мастер-план предполагает полную перезагрузку территории площадью 5,2 га. Основная идея проекта — оградить кварталы от магистральных улиц с помощью высотной застройки, рассказал глава Института развития агломерации Нижегородской области Михаил Генин. В границах Белинского-Невзоровых должны появиться восемь домов высотой от 8 до 15 этажей. Среди них найдется место для существующего детсада «Солнышко», мощность которого усилят с 143 мест более чем до 300. В квартале Невзоровых-Генкиной запроектированы шесть новостроек на 8, 12, 13 и 15 этажей.
Придомовая территория будет свободна от машин благодаря подземному паркингу на 677 авто. Демонтаж может коснуться четырех аварийных двухэтажек и 19 зданий, износ которых превышает 70%.
Вопрос о сносе обсудят с жильцами следующих домов:
- № 12, 12а и 14 по улице Генкиной;
- № 17/18, 17а, 19, 21, 23, 25, 28, 30, 32/17 по улице Невзоровых;
- № 33/12, 35, 37, 39/13 по улице Белинского;
- № 15, 21, 23 и 25/16 по улице Ашхабадской;
- № 14, 16 и 22 по улице Тверской.
Если собственники согласятся с расселением, общий объем демонтажа достигнет 47 641 кубометров. Однозначно уцелеть должно лишь одно здание — пятиэтажка № 20 по улице Тверской.
За основу при подготовке такого проекта взяли документацию по планировке территории, разработанную в 2000-х годах, пояснил замминистра Минграда — главный архитектор Нижегородской области Сергей Попов. Тогда перезагружать площадку планировалось по механизму развития застроенных территорий (РЗТ). Однако проект оказался невыгодным, и его реализацию отложили. Пришедший на смену механизм КРТ позволяет сделать экономику «плюсовой». Например, за счет привлечения субсидии от федерального центра на расселение аварийных домов.
Ну и технически этот вариант проработан наиболее досконально, он очень сильный с точки зрения экономики и инженерной инфраструктуры, — отметил Сергей Попов.
Мастер-план STUDIO-TA
Второй мастер-план воплощает идею «города-сада» — открытой парковой территории без заборов и машин. К разработке нового решения STUDIO-TA и архитектурный продюсер, консультант Люся Малкис приступили в начале 2022 года — по просьбе инициативной группы местных жителей. Проект подразумевает сохранение застройки «Красного просвещенца», но не для собственников, а для города, рассказал руководитель московской команды архитекторов Тигран Бадалян. Всех жителей советских двухэтажек планируется расселить, а их дома — в зависимости от степени износа — либо реконструировать, либо снести и отстроить заново в тех же объемах.
Все, кто живет там, будут переселены в новое жилье. Мы предлагаем два сценария глобального расселения. Первый, как в предыдущем варианте, подразумевает переселение «куда-то», а второй предполагает строительство первого дома для жителей, которые хотят остаться в этом квартале.
Он напомнил, что если кто-то из жителей захочет остаться в своем нынешнем доме, силой их выгонять не будут. Концепцию новой застройки архитектор шуточно называет игрой в шахматы. В границах Белинского-Невзоровых этажность домов будет нарастать от периферии к центру. По периметру квартала сохранится двухэтажная застройка, а его «сердцем» станут новые пяти- и девятиэтажные дома.
По соседству, между улицами Невзоровых и Генкиной, планируется возвести многоквартирные дома в 5, 9, 17 и 22 этажа. Самые высокие расположатся вдоль улицы Генкиной. С противоположной стороны мини-квартала уцелеют еще пять домов «Красного просвещенца», а также пятиэтажка на Тверской, 20. Рядом с ними найдется место для ДДУ «Солнышко», который перенесут из соседнего квартала и реконструируют до 260 мест.
Между новостройками проложат диагональные дорожки, высадят озеленение, обустроят детские площадки и места отдыха. Поскольку территория будет открытой, для безопасности на первых этажах жилых домов появятся коммерческие помещения. Как и в предыдущем варианте, в квартале предусмотрена подземная парковка. В этом случае она вместит 550 автомобилей.
Мастер-план НИП «Этнос»
Кардинально отличающиеся идеи предложили специалисты научно-исследовательского предприятия «Этнос», которые разработали третий вариант КРТ. По словам руководителя компании Ирины Агафоновой, весь проект будет предназначаться для двух-трех инвесторов. Так, одной из задач станет сохранение и развитие квартала «Красный просвещенец» как общественной зоны. Вместо сноса двухэтажек архитектор предложила реконструировать их и оставить местным жителям.
Рядом могут появиться небольшие павильоны для малого бизнеса, коворкинги и кофейни: такая инфраструктура должна пользоваться популярностью не только у проживающих в этом квартале, но и у молодежи из близлежащих учебных заведений. Детский сад Ирина Агафонова предлагает оставить на прежнем месте и реконструировать, превратив в творческо-культурный центр. В таком варианте дошкольное учреждение сможет принять около 300 юных нижегородцев. Рядом с ним можно обустроить детскую и спортивную площадки.
Новая застройка должна разместиться вдоль улицы Генкиной — на месте домов в наиболее «кричащем» состоянии. Здесь специалисты «Этноса» предложили два варианта новостроек. Первый — жилой комплекс «Зодчий» общей площадью 40 430 квадратных метров с подземной парковкой на 396 машино-мест. Такой дом протянется сплошной линией вдоль Генкиной и будет иметь несколько ответвлений вглубь квартала. Второй — клубный дом «Городская усадьба» в 22 894 «квадрата». ЖК переменной этажности будет иметь П-образную форму. Парковочных мест в этом случае предусмотрено в два раза меньше — 184.
То есть первый вариант предполагает высокую плотность застройки, высотные дома, но с хорошим понижением к территории «Красного просвещенца». Второй дом, конечно, более дорогой получается, здесь плотность меньше. Но зато он более комфортный для проживания.
«Красный просвещенец» — будущий ОКН?
6 мая 2022 года управление госохраны объектов культурного наследия Нижегородской области подписало приказ о включении квартала «Красный просвещенец» в реестр выявленных ОКН. При этом предметом охраны в данном случае будут являться не сами дома, а их параметры. Например, этажность, скатная крыша, форма и расположение оконных проемов.
Приобретет ли квартал особый охранный статус, станет известно в течении двух месяцев. Этот вопрос решит профильная экспертиза, пояснила Марина Ракова. По ее словам, признание «Красного просвещенца» объектом культурного наследия не является причиной для исключения территории из КРТ, однако ставит вопрос о том, имеет ли смысл подобная реновация.
Границы КРТ в таком случае существенно сократятся. Это будут уже совершенно не те объемы нового жилищного строительства. И сразу поднимается вопрос о целесообразности точечной застройки, а мы ее не поддерживаем.
Нижегородцы — о проблемах реновации
Вопрос признания «Красного просвещенца» ОКН стал одним из самых дискуссионных на встрече. Некоторые присутствующие решительно не согласились с придаем этому месту особого статуса. Они отметили, что до недавнего времени даже не подозревали об истории квартала, а потому не понимают, «за какие заслуги» его планируется признать достопримечательностью. Пришедшие уверены — проект с точечной застройкой и реставрацией объектов культурного наследия не заинтересует ни одного инвестора.
Если признают ОКН, инвестор разве пойдет на остальные дома? Нет! А как быть тем, кто хочет уехать, кто, простите, загибается сейчас в аварийном жилье? — воскликнула одна из участниц встречи.
Также людей остро волнует финансовая составляющая расселения. По их мнению, представленные мастер-планы недостаточно проработаны с точки зрения экономики. Например, местные жители просили объявить стоимость «квадрата» расселяемого жилья, а также цену за единицу площади нового. Однако точных ответов на данном этапе власти дать не смогли, напомнив, что финансовые вопросы будут решаться с приходом инвестора.
Когда мы проводили расчеты, мы закладывали стоимость квадратного метра, превышающую 100 тысяч рублей. Но, к сожалению, сейчас мы не можем это гарантировать без инвестора, — отметил директор Института развития агломерации Нижегородской области Михаил Генин.
Особо за свое будущее переживали те, чьи дома признаны аварийными. Местный житель Дмитрий рассказал, что его недвижимость приобрела такой статус из-за «подмытия козырька входной двери». Подобное решение удивило мужчину, и он решил направить документы в Госжилинспекцию. Надзорное ведомство поручило ДУКу исправить дефекты конструкций.
Там нет ни одного пункта, который может служить основанием аварийности, — все предписано исправить. […] Я рад, что за счет наших домов будет получено дополнительное финансирование, но что делать людям, которые все эти годы ремонтировали свои квартиры, меняли окна, вкладывали в это деньги? — посетовал Дмитрий.
Михаил Генин напомнил, что аварийный дом расселяется муниципалитетом вне зависимости от того, пришел инвестор или нет. Наниматели в таком случае вправе претендовать на другую квартиру в аренду. Собственники же по итогам рыночной оценки жилья могут получить за него компенсацию. На логичный вопрос из зала о том, достаточным ли будет возмещение за аварийную квартиру, Михаил Генин заверил, что «на улице» никого не оставят.
Также участников общественных обсуждений волновало, выдержит ли окружающая инфраструктура кардинальную перезагрузку ныне малонаселенного квартала.
Сколько парковочных мест необходимо для 2500 тысяч людей? Предположим, расширение детсада до 300 человек покроет нужды жителей этих домов. А расширение ближайших школ также произойдет? […] И что будет с инженерными сетями, которые сейчас находятся в ужасающем состоянии? — поинтересовался житель «Красного просвещенца» Лев.
Марина Ракова отметила, что «печальное» состояние коммуникаций характерно и для других участков города. По ее словам, обновление инфраструктуры произойдет, но не одномоментно, а постепенно.
Был запрос по предварительным техническим условиям по этой площадке. Возможность подключения есть, безусловно, с определенными условиями от ресурсоснабжающих организаций, — пояснила Марина Ракова.
После жаркой дискуссии местные жители, присутствующие на встрече, заполнили анкеты, в которых отразили свой взгляд на комплексное развитие этой территории. Представители Минграда пообещали проанализировать данные и опираться на них в дальнейшей работе.
Судя по восклицаниям из зала, большинство пришедших поддержали идеи, предложенные Институтом развития агломерации и STUDIO TA. Однако раньше времени сбрасывать со счетов мастер план НИП «Этнос» не стоит, ведь именно его можно будет взять за основу, если «Красный просвещенец» признают объектом культурного наследия. Статус квартала станет известен лишь к августу, а значит, самые важные решения в его судьбе еще впереди.
Комментарии