О чем мечтают арендаторы офисной недвижимости?

Основной целью исследования, проведенного сотрудниками компании Cushman & Wakefield по следам опроса респондентов в девяти странах Европы, стал поиск ответа на вопрос: "Что интересует арендаторов офисной недвижимости при выборе помещения помимо ценовых аспектов?"

В опросе участвовали арендаторы офисной недвижимости Португалии, Франции, Польши, Швейцарии, Швеции и других европейских стран, в которых располагаются представительства Cushman & Wakefield. Результаты проведенного в апреле 2011 года масштабного исследования озвучила на выставке REX-2011 заместитель руководителя отдела исследований компании Cushman & Wakefield Лада Белайчук.

Итак, самыми важными параметрами с точки зрения арендаторов офисной недвижимости являются:

1. транспортная доступность – степень важности этого параметра – 0,97
2. параметры здания – 0,88
3. общие сервисы (парковка, столовая и т.д.) – 0,72
4. дизайн здания – 0,71
5. инженерные системы – 0,70
6. sustainability (использование "зеленых" технологий) – 0,59.

Говоря о транспортной доступности, важнейшем параметре с точки зрения арендаторов офисной недвижимости, Лада Белайчук (Cushman & Wakefield) заметила: "В России очень часто преимуществом офисного здания считается его приближенность к центру. На самом деле в этом случае плюсом является не сама близость к центру, а то, что здание доступно. Особенно это характерно для Москвы с ее центрической городской системой. Таким образом, близость здания к центру города для арендаторов – синоним его доступности, легкости "добирания" до офиса".

При анализе параметра "транспортная доступность "с точки зрения важности для арендаторов основных его составляющих, были выделены следующие приоритеты:

1. доступность общественным транспортом – степень важности – 0,92
2. близость к метро – 0,91
3. близость к бытовым удобствам (столовая, банкомат) – 0,81
4. доступность личным транспортом – 0,77
5. близость к деловому району – 0,75
6. престижное местоположение – 0,73
7. близость к железнодорожной станции – 0,67
8. близость к аэропорту – 0,53
9. близость к историческому центру – 0,39.

По словам Лады Белайчук, параметры "близость к железнодорожной станции" и "близость к аэропорту" не столь актуальны для России – они более значимы для таких стран, как Германия и Великобритания.

Среди параметров здания первым по значимости, по мнению участников опроса, является планировка этажа. В целом же по степени важности параметры здания располагаются в следующем порядке:

1. планировка этажа – 0,79
2. освещенность – 0,72
3. площадь на одного сотрудника – 0,71
4. фальшполы – 0,67
5. отделка – 0,67
6. площадь этажа – 0,65
7. коэффициент потерь – 0,65
8. высота потолков – 0,62
9. глубина этажа – 0,60
10. шаг колонн – 0,60
11. площадь офисного блока – 0,54
12. нагрузка на перекрытия – 0,49
13. этажность – 0,43.

Удачная планировка этажа в понимании арендаторов офисов означает, что на нем можно максимально удобно разместить большое количество сотрудников. По этой же причине арендаторы недолюбливают круглые этажи или этажи с замысловатыми архитектурными формами, а также предпочитают большой шаг колонн.

В отличие от планировки этажа, этажность здания для арендаторов не так важна. "Меня часто спрашивают, а обязательно ли офисное здание должно быть многоэтажным? – прокомментировала Лада Белайчук. – Ничего подобного. Здание вполне может быть одноэтажным. Главное – чтобы в нем были соблюдены действительно оптимально комфортные для работы условия. Высокое здание – вовсе не панацея".

Что касается требований арендаторов к наличию в здании общих сервисов, их предпочтения были следующими:
1. лобби (зона ресепшн) – степень важности – 0,60
2. парковка – 0,59
3. столовая – 0,51
4. ресторан – 0,46
5. банкомат – 0,44
6. конференц-зал – 0,41
7. фитнес – 0,36
8. сопутствующая торговля – 0,35
9. банк – 0,30
10. автомойка – 0,20.

Следует отметить, что говоря о необходимости тех или иных сервисов – например, фитнеса, автомойки и банка, арендаторы обычно не принимают в расчет, что за удовольствие им придется платить. В идеале им бы хотелось, чтобы наличие дополнительных сервисов предоставлялось им в качестве бонуса. На деле все бывает наоборот: чем больше в здании сервисов, тем выше в нем арендные ставки.

Что касается дизайна, для арендаторов значим внешний вид и архитектура здания (в исследовании этот параметр является четвертым по значимости), но доплачивать за них они не хотят. В России принято считать, что арендаторы офисов предпочитают главным образом панорамное остекление, современный дизайн здания в стиле хай-тек. На самом деле для них эти "опции" не так важны. Они могут арендовать помещения как в здании с панорамным остеклением, так и в "историческом" здании – для них важен не столько дизайн, сколько функциональность.

Как упоминалось выше, в шестерку самых важных для арендаторов параметров вошли также инженерные системы (5-й по значимости) и использование "зеленых" технологий (sustainability) – 6-й по значимости параметр. Так, около 3% респондентов согласны доплачивать за аренду помещений в "зеленых" зданиях, и размер доплаты может составить около 2-3% арендной ставки. При этом примечателен тот факт, что параметр sustainability привлекает арендаторов прежде всего как возможность сэкономить на текущих операционных расходах.

Завершая выступление, Лада Белайчук отметила, что одними из самых важных для арендаторов вопросов по традиции остаются вопросы о том, кто девелопер данного здания и в руках какой управляющей компании оно находится. Крупные арендаторы при выборе здания для локации офиса всегда готовят досье на девелопера и управляющую компанию.