Комплексное развитие территорий позволяет обновлять городскую застройку, но требует от девелопера гораздо больше компетенций, чем просто умения строить дома. До начала работ необходимо расселить жителей, урегулировать имущественные споры, предусмотреть необходимую инфраструктуру и благоустройство. Такие проекты нуждаются в значительных вложениях, тщательной подготовке и основательном подходе.
Федеральный девелопер не первый год реализует проекты КРТ в разных регионах России. В Нижнем Новгороде компания взялась за преобразование территории в границах улиц Генкиной, Ашхабадской, Тверской и 2-й Оранжерейной, застроенной малоэтажными домами первой половины XX века. На ее месте должен появиться современный жилой квартал с социальной инфраструктурой и новый благоустроенный сквер.
Почему КРТ становится серьезным испытанием даже для опытных девелоперов, как Группа Аквилон решает связанные с ним задачи и на каком сейчас этапе проект на Генкиной — разбирался GIPERNN.RU.
Девелопер с опытом и знаниями
Группа Аквилон, созданная в Архангельске, со временем утвердилась в статусе одного из крупнейших федеральных девелоперов. За 20 лет она построила около 4 млн квадратных метров нового жилья в разных регионах России. И уже в первые годы после того, как в стране запустили механизм КРТ, стала практиковать масштабную перезагрузку городских кварталов.
Главная особенность реализации таких проектов заключается в том, что застройщик еще на начальном этапе берет на себя ответственность за расселение старого жилого фонда и создание инфраструктуры для будущих жителей. Обязанности девелопера четко прописываются в договоре о КРТ, а их неисполнение грозит серьезными последствиями, вплоть до потери площадки.
Первый опыт комплексного развития Группа Аквилон реализовала в домашнем регионе. Сегодня на Архангельск и Северодвинск в портфеле компании приходятся десять договоров КРТ, по которым расселяются 57 ветхих домов общей площадью почти 29 тысяч кв. м. Жители более половины из них уже получили возможность переехать, а на месте одного из расселенных кварталов идет строительство современного жилого комплекса «Аквилон АЛЬТА».
В 2026 году «Аквилон АЛЬТА» принес Архангельской области победу в I Всероссийском конкурсе проектов комплексного развития от Минстроя РФ. С проектом Группы Аквилон регион стал лучшим в номинации «Лидер по расселению аварийного жилищного фонда с использованием механизма КРТ», награду принял губернатор Александр Цыбульский. Всего в «Аквилон АЛЬТА» планируется расселить 12 тысяч квадратных метров ветхого фонда, более чем по 8 тысячам процесс уже завершен.
Девелопер также реализует проекты КРТ в Москве, в районе Теплый Стан и в бывшей промзоне «Выхино». Их общий градостроительный потенциал превышает 300 тысяч квадратных метров нового жилья. В Иванове Группа Аквилон и вовсе стала первопроходцем в вопросе комплексного развития территорий. Застройщик заключил первый в городе подобный договор, взяв для освоения площадку на 1,82 га.
И, наконец, более двух лет назад компания зашла в Нижний Новгород, где занялась развитием 2,14 га в центре города. Всего за пределами домашнего региона Группа Аквилон должна расселить по КРТ 50 многоквартирных домов, в которых проживает около 2,7 тысяч человек. По 25 из них имущественные вопросы уже решены.
Работой в Нижнем Новгороде и Иванове занимается специально выделенная структура компании — «Аквилон Регионы». Ее руководитель Алексей Попков отмечает, что новый механизм поставил перед застройщиками очень высокую планку.
Механизм КРТ действительно меняет подход к девелопменту: мы переходим от строительства на «чистом» поле к работе с уже сложившейся городской тканью. Это требует не только строительных компетенций, но и взаимодействия с властью, жителями и учета социальных аспектов на всех этапах.
«Аквилон Регионы»
Итак, у Группы Аквилон накоплен солидный опыт работы с аварийным фондом и редевелопментом, а общий объем вложений компании в расселение составляет порядка 1,5 млрд рублей. Но как на практике построена реализация проекта комплексного развития территории? Рассмотрим на примере Нижнего Новгорода.
Тихий центр для бизнес-класса
Площадка на улице Генкиной приглянулась многим девелоперам, и Группе Аквилон пришлось побороться. В 2024 году, когда проходили торги, на нее претендовали восемь инвесторов: аукцион стартовал с 4,4 млн рублей, а завершился на отметке в 240 миллионов. Уютная локация на границе Советского и Нижегородского районов, практически в самом центре города, оптимально подходит для жилья бизнес-класса, уверены в офисе девелопера.
Мы шли на торги с пониманием реальной ценности этого места, поэтому финальная цифра соответствует нашим ожиданиям. Главное достоинство площадки — локация. Это тихий уголок исторического центра рядом с улицей Белинского, в шаговой доступности от всего, чем ценен этот район.
«Аквилон Регионы»
Локация находится в глубине района, поодаль от шумных транспортных магистралей. Здесь расположена малоэтажная деревянная застройка, создающая атмосферу маленького тихого городка. Но в то же время всего за несколько минут отсюда можно добраться до делового центра и главных туристических мест Нижнего Новгорода.
Площадка КРТ состоит из двух контуров. Первый находится в границах улиц Генкиной, Ашхабадской и Тверской. В шаговой доступности — парки Кулибина и Пушкина, ТЮЗ и оперный театр, а также площадь Свободы, где скоро появится новая станция метро. Вдоль улицы Генкиной, на месте ветхого фонда, будут построены три современных дома переменной этажности — от 8 до 16 уровней.
Проект объединит в себе все достоинства бизнес-класса: лаконичная, но стильная архитектура, закрытая безопасная территория, подземная парковка, кладовые и «умные» технологические решения. На первых этажах для жильцов предусмотрены общественные помещения — коворкинг, спортивный зал, детский центр. Все это позволит налаживать социальные связи, находить пользу и развлечения буквально в стенах своего дома.
Второй контур КРТ находится чуть поодаль, за парком имени Пушкина, в районе улицы 2-й Оранжерейной. Здесь, на месте старых частных домиков и гаражей, появится детский сад на 200 мест, за который застройщик уже внес инфраструктурный платеж в размере 200 млн рублей. Посещать его смогут как дети из жилого комплекса, так и другие маленькие жители района.
Как идет расселение?
Расселение — самый сложный этап любого проекта КРТ. Но для тысяч людей это реальная возможность улучшить жилищные условия, не дожидаясь включения в госпрограммы. А для девелопера — проверка компетенций через поиск компромисса с местными жителями. Последним всегда тяжело покидать родные стены, даже если их состояние оставляет желать лучшего.
Группа Аквилон прилагает все усилия, чтобы сделать процесс расселения мягким и спокойным. Как рассказывает Алексей Попков, владельцам квартир предлагают денежную компенсацию или равноценное жилье, за каждым собственником закреплен ответственный менеджер. Он подбирает варианты на рынке, организует просмотры, помогает с оформлением документов и сделок. Юристы девелопера сопровождают все этапы расселения — оплачивать эти услуги жильцам не приходится.
Всесторонняя помощь — принципиальный момент для нас. Мы компенсируем затраты, связанные с переездом, и помогаем с организацией самого переезда. Наша задача — чтобы для человека этот процесс занимал минимум времени и энергии, потому что мы понимаем: переезд из дома, где человек прожил десятилетия, — это всегда стресс, и наша роль — сделать процесс максимально бережным.
«Аквилон Регионы»
В первом контуре, где находилось шесть аварийных домов, расселение близится к завершению: освобождено около 3 тысяч квадратных метров. Пять зданий уже демонтировали — это дома № 12, 12А и 14 по улице Генкиной, № 22/10 по Тверской и № 23 по Ашхабадской. Все еще стоит дом № № 25/16 по Ашхабадской, с одним из его жильцов вопрос решается через суд.
Причиной разбирательства стали крайне высокие требования. По словам представителей застройщика, наниматели двух комнат общей площадью 21 кв. м запросили взамен аварийного жилья квартиру стоимостью 40 млн рублей. Предложенная трешка их не устроила. В итоге Группа Аквилон передала купленную квартиру в муниципалитет. Дело о выселении решается в суде: первую и апелляционную инстанции наниматели уже проиграли. Решение вступило в силу, в скором будущем будут приняты меры принудительного выселения, хотя застройщик со своей стороны предлагал дополнительные компенсационные выплаты.
Все имущественные вопросы девелопер решает в индивидуальном порядке, но компромисс не всегда находится быстро, а иногда вторая сторона бывает просто не готова к разумным решениям. Из-за таких моментов теряется драгоценное время, и, чтобы процесс не затормозился, застройщик решил разбить освоение на этапы.
Для нас такие случаи — это не столько юридическая проблема, сколько риск затягивания сроков и увеличения себестоимости проекта. Именно поэтому мы уделяем особое внимание правовой проработке.
«Аквилон Регионы»
Во втором контуре расположены четыре частных дома и гараж. Сейчас проводится рыночная оценка этой недвижимости и переговоры с собственниками, после чего последует выкуп.
Большая стройка ждет старта
До конца 2026 года Группа Аквилон намерена начать новое строительство. К этому моменту согласован архитектурно-градостроительный облик первого этапа, проект направлен на экспертизу. Следующий шаг — получение разрешения на строительство. Подготовка площадки идет параллельно с расселением, ведь большая часть домов в первом контуре уже снесена.
Территория под застройку находится в глубине квартала, и основной объем техники будет работать поодаль от оживленных улиц. Схему проезда утвердят в администрации города. Чтобы свести дискомфорт местных жителей к минимуму, в проекте заложены мероприятия по снижению шума: установка шумозащитных экранов, использование «тихого» современного оборудования, щадящие технологии демонтажа. К тому же девелопер обещает строго соблюдать закон о тишине.
Мы исключаем ударные методы там, где это возможно, и ведем контроль вибрационного воздействия. Для оперативной обратной связи будет выделен прямой канал связи со службой стройконтроля.
«Аквилон Регионы»
Локация, где развернется стройка, очень зеленая — это одно из ее главных достоинств. Сохранить деревья и кустарники непосредственно в границах пятна застройки невозможно, однако все эти издержки девелопер компенсирует в бюджет города. При этом проектом предусмотрено комплексное озеленение около 6000 квадратных метров на территории квартала.
На пересечении улиц Генкиной и Тверской появится новый сквер с зонами для отдыха и прогулок, который будет всецело принадлежать нижегородцам. Таким образом, застройщик вернет городу больше зелени, чем заберет, и подарит жителям новое общественное пространство. В Группе Аквилон подчеркивают, что хотят не просто возводить новые здания, а преображать пространство вокруг, делая его более комфортной для горожан.
Мы работаем в сложившемся районе Нижнего Новгорода, у которого есть своя история и характер. Наша задача — сохранить эту связь с городом и одновременно дать территории новое качество жизни. Наша позиция проста: стройка рано или поздно заканчивается, а отношения с районом, в котором мы работаем, остаются на годы вперед.
«Аквилон Регионы»
Каждый проект КРТ — это проверка застройщика на зрелость и устойчивость. Приходится сталкиваться и с непредсказуемостью расселения, и с необходимостью выполнять социальные обязательства, и человеческим фактором. Решить все эти задачи на высоком уровне может только компания с глубоким опытом, устойчивыми ресурсами и стратегическим видением.
берет на себя ответственность за сложные проекты и доводит их до конца, создавая не просто жилые комплексы, а полноценную городскую среду. И вот уже непростая с точки зрения расселения площадка на Генкиной превращается в точку роста для всего района. А на выходе Нижний Новгород получит новый стандарт жизни в историческом центре: с безопасными дворами, детским садом и зеленым сквером, открытым для всех горожан.
Комментарии