Порядок и особенности перевода земельных участков из одной категории в другую

Инвестор-собственник земельного участка не может его использовать без учета статуса земли. Например, для того, чтобы построить базу отдыха на землях сельскохозяйственного назначения, требуется перевести земли в другую категорию.

С учетом того, что в настоящее время вопрос перевода земельных участков из одной категории в другую является актуальным, мы предлагаем пользователям нашего сайта некоторые разъяснения по данной теме.

Согласно ст.7 Земельного кодекса РФ, все земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения
2) земли населенных пунктов
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
4) земли особо охраняемых территорий и объектов
5) земли лесного фонда
6) земли водного фонда
7) земли запаса.

Указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;
2) земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;
земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

В Нижегородской области решение о возможности перевода земельного участка из одной категории в другую принимается инвестиционным советом при Губернаторе Нижегородской области. Для этого инвестору требуется обратиться с соответствующим ходатайством в "одно окно" (с формой ходатайства и перечнем прилагаемых к нему документов можно ознакомиться на официальном сайте Правительства Нижегородской области по ссылке: http://www.government.nnov.ru/?id=69204).

Если документы по форме и содержанию соответствуют действующему законодательству, они в течение одного дня регистрируются и направляются в министерство инвестиционной политики Нижегородской области.

Министерство в течение 14 дней со дня поступления ходатайства собирает заключения о возможности перевода земельного участка из одной категории в другую от задействованных органов исполнительной власти и организаций, в том числе мингосимущества Нижегородской области, департамента градостроительного развития территории Нижегородской области, министерства сельского хозяйства и продовольственных ресурсов Нижегородской области, органа местного самоуправления муниципального района, управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Нижегородской области, управления Роспотребнадзора и т.д., а также мнение органов местного самоуправления о переводе земельного участка из одной категории в другую.

По истечении 14 дней министерство вносит ходатайство на рассмотрение очередного инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области и одновременно осуществляет подготовку проектов решений инвестиционного совета.

По результатам рассмотрения ходатайства и приложенных к нему документов, а также заключений задействованных органов инвестиционный совет принимает решение о возможности перевода земельного участка из одной категории в другую в соответствии с действующим законодательством.

В переводе земельного участка из одной категории в другую может быть отказано в случаях:

установления в соответствии с федеральным законодательством ограничения перевода земельных участков из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.

Подготовка проекта распорядительного акта о переводе земельного участка из одной категории в другую либо отказ в переводе земельного участка из одной категории в другую осуществляется мингосимущества Нижегородской области в течение 10 дней с момента представления министерством необходимых документов.

В течение 14 дней со дня принятия акта Правительства Нижегородской области о переводе земельных участков либо об отказе в переводе данный акт направляется заинтересованному лицу.

Перевод земель считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.
Срок с момента подачи ходатайства до перевода земель, согласно федеральному законодательству, не должен превышать 2 месяцев. Если перевод осуществляет Правительство РФ – 3 месяца.

Разумеется, далеко не в любом случае перевод земель возможен, поскольку федеральным законодательством четко определены ограничения по изменению отдельных категорий земель. В этой связи для того, чтобы иметь четкое представление о перспективах изменения категории земельного участка еще до его приобретения, рекомендуем вам ознакомиться с нижеприведенными материалами.

Возможности и ограничения перевода земель различных категорий в соответствии с Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» №172-ФЗ от 21.12.2004.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий (в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования) в другую категорию не допускается, за исключением случаев 3, 6, 7 и 8.

Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (земли промышленности и иного специального назначения) или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется без ограничений, за исключением случаев:
1) Если земли нарушены, загрязнены или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу (в том числе подземными), их перевод допускается при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.
2) Если на землях осуществлялась связанная с нарушением почвенного слоя деятельность, их перевод допускается только после восстановления нарушенных земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации земель, за исключением случаев, если такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Перевод земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране окружающей среды в случае, если их использование по целевому назначению ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения невозможно.

Перевод земель другой категории или земельных участков в составе таких земель в земли особо охраняемых территорий и объектов (за исключением земель населенных пунктов) допускается в случае:

1) создания особо охраняемых территорий;
2) создания туристско-рекреационных особых экономических зон;
3) в иных установленных Земельным кодексом РФ и другими ФЗ случаях.

Перевод земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель в земли других категорий разрешается в случае:

1) организации особо охраняемых природных территорий;
2) установления или изменения черты поселения;
3) размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
4) создания туристско-рекреационных особых экономических зон.

Перевод земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается в случаях:

1) создания особо охраняемых природных территорий;
2) установления или изменения границ населенных пунктов;
3) размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;
4) прекращения существования водных объектов, изменения русла, границ и иных изменений местоположения водных объектов, в том числе связанных с созданием искусственных земельных участков в случаях, предусмотренных федеральными законами, при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

Перевод земель другой категории или земельных участков в составе таких земель в земли водного фонда допускается в случае:

1) если земли заняты водными объектами;
2) строительства водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических и иных сооружений, расположенных на водных объектах;
3) изменения русла рек и иных изменений местоположения водных объектов.

Перевод земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель в зависимости от целей дальнейшего использования этого земельного участка осуществляется только после формирования в установленном порядке земельного участка, в отношении которого принимается акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель.