Тысячи нижегородцев вынуждены жить в сложных бытовых условиях: с текущей крышей, провалившимися полами, вечными сквозняками, а иногда даже с удобствами на улице. Жители ветхих и аварийных домов годами ждут расселения по госпрограммам, которые, увы, реализуются не так быстро, как хотелось бы. И ожидание иногда растягивается на десятилетия.
Механизм комплексного развития территории (КРТ) — новый инструмент для решения проблемы, появившийся всего несколько лет назад и совсем недавно пришедший в Нижний Новгород. Он позволяет владельцам старых домов переезжать за счет девелоперов, которые берутся застраивать территорию их проживания. Но готовы ли застройщики к тому, чтобы не просто решать квартирный вопрос, а именно улучшать жилищные условия переселенцев? Как движется этот процесс и чего люди ждут от застройщиков — читайте в материале GIPERNN.RU.
Реновация идет в регионы
Закон о КРТ, или, как его еще называют, закон «о всероссийской реновации», был принят в конце 2020 года. Тогда в Москве уже вовсю расселяли не только бараки, но и хрущевки, причем владельцы квартир переезжали в новостройки своего же района. Финансировать «волновое переселение» взялась местная казна. Жителям других городов оставалось только завидовать, ведь вопрос обновления жилого фонда для многих регионов стоит острее, чем для столицы. При этом бюджеты большинства из них определенно не готовы к таким огромным тратам.
В качестве альтернативы был разработан новый закон № 494-ФЗ, который предполагает отказ от точечной застройки и переход к строительству кварталов с инфраструктурой для устойчивого развития. При этом на девелоперов возлагается обязанность по расселению старого фонда, который располагается на взятой в разработку территории. Аварийные дома включены в проект автоматически, жители не признанных таковыми должны проголосовать. Если согласие на участие в КРТ дают менее ⅔ собственников, дом исключают из программы. Если же консенсус достигнут, начинается сложный и ответственный этап: жилищный вопрос каждой семьи решается в индивидуальном порядке.
К лету 2024 года в Нижнем Новгороде подписано четыре договора о комплексном развитии территорий жилой застройки, в каждом сторонами выступают девелопер, администрация города и региональное правительство. Все площадки разыгрывались на торгах, по итогам которых определились победители. Развитием участка в районе улиц Чонгарской, Менделеева, Правды займется компания СЗ «Новый город» из Твери. Территория в границах улиц Дальней и Большой Перекрестной досталась нижегородской ГК «Каркас Монолит». Площадку в границах Самочкина, Энтузиастов, Дружбы, Снежной осваивает федеральный девелопер «Самолет». И, наконец, минувшей весной было заключено соглашение с ГК «Аквилон» из Архангельска: она будет застраивать территорию в границах улиц Ашхабадской, Генкиной и Тверской.
По закону тем, кто проживает в квартире на правах соцнайма, должны предоставить альтернативное жилье. Его покупает застройщик и передает в муниципальную собственность. Помещение должно соответствовать требованиям законодательства: так, и общая площадь, и жилая площадь не могут быть меньше, чем в освобождаемой квартире. Из коммуналок и общежитий наниматели должны переезжать в отдельное жилье.
Собственникам — то есть тем, кто приватизировал квартиры, — полагаются компенсации. Впрочем, этот вопрос решается по договоренности с застройщиком: в некоторых случаях девелоперы помогают с приобретением квартиры. Ограничений по месту нет, новое жилье может располагаться в любом районе. Обычно люди предпочитают остаться в той же части города, но решение о возможности или невозможности «волнового переселения» принимает застройщик. Некоторым жильцам помогают разъехаться — купить две маленькие квартиры вместо одной большой. Здесь главное уложиться в бюджет и понять, возможны ли компромиссы.
Страхи и надежды жителей
Многие жители Нижнего Новгорода искренне уверены, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, поэтому скептически относятся к перспективам «всероссийской реновации». Да и некрасивых историй с расселением аварийного жилья было достаточно, пусть и не в рамках КРТ. В итоге нижегородцы предпочитают с самого начала быть начеку, чтобы в случае необходимости защитить свои права.
Площадка на 2,14 га в границах улиц Ашхабадской, Генкиной, Тверской и 2-й Оранжерейной пока только готовится к расселению по КРТ. Переехать должны жильцы семи домов: трех ветхих и четырех аварийных. Непригодными к проживанию признаны дома № 23 и 25/16 по улице Ашхабадской, № 14 по улице Генкиной и № 1 по улице 2-й Оранжерейной. В числе ветхих — № 12, 12А по улице Генкиной и № 22/10 по улице Тверской. Также под снос попадают еще четыре частных дома и гараж.
На месте старого фонда планируется построить 30,7 тысячи квадратных метров новой недвижимости, из которых более 21 тысячи «квадратов» — жилье. Вместо старой застройки появятся шесть домов переменной этажности от 6 до 16 этажей, а также детский сад на 200 воспитанников. Торги выиграла компания «Норд-Инвест», входящая в ГК «Аквилон». Застройщик отдал за площадку 240 млн рублей при начальной цене в 4,39 миллиона.
Ирина — одна их тех, кто живет в этом квартале. Она занимает две комнаты в коммунальной квартире общей площадью 24 квадратных метра по договору соцнайма и, согласно закону о КРТ, переехать должна в отдельное жилье. Нижегородка всерьез опасается, что найти компромисс с застройщиком будет сложно: та сумма, в которую оценивается ее жилплощадь, попросту не сопоставима с ценником на квартиры в Советском районе.
Уточним, что речь идет о центре города — рядом улица Белинского, оперный театр, парк Кулибина, площадь Свободы, где в следующем году заработает новая станция метро. Скромные жилищные условия местных хотя бы частично компенсирует богатая инфраструктура и отличная транспортная доступность, считает Ирина.
Те, у кого большие площади, могут найти что-нибудь в очень отдаленных уголках района, в старом жилом фонде. Это будут «бабушкины» квартиры, где нужно менять все — от окон до сантехники. То есть вложить еще по миллиону рублей. Мне предлагают 2,5 млн рублей, и за эти деньги я не смогу купить вообще ничего. При этом по закону мне должны предоставить именно жилье, а не компенсацию, — пояснила Ирина.
Нижегородка подчеркнула, что она и ее соседи надеются именно на улучшение условий проживания, а не на переезд из старого жилья в чуть менее старое дальше от центра — поэтому они и голосовали за КРТ. Ирина боится оказаться в безвыходном положении, если квартиру купят без ее согласия и выселят из нынешней через суд. Она готова идти на диалог, но не хочет уезжать дальше Дворца спорта, моста на улице Ванеева или Усиловского микрорайона.
Я не требую квартиру в новостройке и здраво оцениваю возможности. Приемлемым вариантом считаю дома хотя бы середины 1980-х, где есть определенный уровень энергоффективности, более-менее удобные планировки, не очень высокая степень износа, — говорит нижегородка.
Застройщик понимает тревоги местных жителей и просит не спешить с выводами: процесс расселения еще не начался, а предстоящая большая и ответственная работа требует серьезной подготовки. Сейчас представители компании собирают и анализируют информацию, проводят встречи с жителями, выясняют потребности и взвешивают возможные варианты. Переговоры с жильцами обещают вести до достижения компромисса.
Переезд с сопровождением
Для некоторых теперь уже бывших жителей старого фонда эти переживания остались позади. Прецедент, возникший в Ленинском районе, дает надежду на то, что застройщики действительно будут учитывать интересы нижегородцев при расселении по КРТ настолько, насколько это возможно. Сразу оговоримся, что ситуация в заречной части города кардинально отличается от положения в центре, но для того и нужен индивидуальный подход — чтобы в итоге найти правильное решение, которое устроит обе стороны переговорного процесса.
Территорию в границах улиц Самочкина — Энтузиастов — Дружбы — Снежной площадью 13,7 га будет застраивать группа «Самолет». Девелопер выиграл торги, предложив более 190 млн рублей при начальной цене лота в 18,4 миллиона. На месте 39 ветхих и аварийных домов появятся десять новостроек высотой до 25 этажей с общественными помещениями и автостоянками, детский сад и поликлиника. Общая площадь нового жилья составит около 120 тысяч квадратных метров. Также застройщик подготовит проект школы на 1100 учеников.
«Самолет» ведет активную работу с жильцами старого фонда, попадающего в границы КРТ, еще с прошлого года. Как сообщил директор по развитию и улучшению жилищных условий Виктор Ведехин, на сегодняшний день 70% жителей квартала подписали согласие на переезд. По результатам ежемесячных опросов показатель потребительской лояльности не опускается ниже 92%, а значит, жители довольны предложенными условиями.
Мы оцениваем как результативное сотрудничество с жителями Нижнего Новгорода по улучшению жилищных условий. Впереди еще большой объем задач, но одновременно и колоссальные перспективы. Учитывая темпы ветшания жилья, откладывать программу КРТ нельзя. Хотелось бы поблагодарить власти Нижнего Новгорода за внимание и поддержку городской программы, — заявил Виктор Ведехин.
До конца лета все, кто попал в первую очередь расселения, должны переехать в новое жилье. Это жители домов № 25, 27, 29, 31, 33 по улице Дружбы и № 7, 9 по улице Энтузиастов. Одной из переселенцев стала Любовь Борисовна, семья которой занимала двухуровневую квартиру в деревянном доме 1939 года постройки по улице Дружбы. Жилье они с мужем получили в середине 1980-х, будучи молодой семьей с маленькими детьми.
Сначала им дали комнату от предприятия, потом супруги стали постепенно расширяться: одна соседка отдала свою комнату, так как получила отдельное жилье, с другим соседом удалось совершить обмен — в итоге в распоряжении семьи оказалась трешка. После они своими силами расселили три комнаты этажом выше и стали обладателями двухуровневого жилья. При этом по документам квартиры было две: одна в собственности, другая — в соцнайме. Но по факту получилось единое жилое пространство, в котором семья Любови Борисовны жила примерно с 2000-го года.
Мы сделали себе хороший ремонт, хотя говорили, что лет через 10 наш дом сломают. Правда, нам об этом с 1980-х годов говорили. Изначально там была только холодная вода, один туалет на троих хозяев, но у каждого своя маленькая кухонька. Мы организовали пространство так, как нам удобно. Конечно, было грустно покидать свой дом, мы прожили там почти 40 лет. Но какие перспективы у такого жилья, за что тут держаться? — рассказала нижегородка.
Любовь Борисовна начала переговоры с застройщиком прошлой осенью. Ей и ее родным предложили самостоятельно выбрать жилье в пределах суммы оценки. В итоге были куплены сразу две квартиры. Сама женщина переехала в трешку недалеко от ДК имени Ленина в Канавинском районе, которую сама нашла на сайте с объявлениями. Квартира расположена в девятиэтажке 1990 года постройки и получена вместо старой трехкомнатной, находившейся в соцнайме.
За вторую — приватизированную — трехкомнатную квартиру застройщик купил семье Любови Борисовны двушку в хрущевке. Она стоила меньше установленной суммы, поэтому остаток будет выплачен деньгами. По словам нижегородки, «Самолет» взял на себя оформление документов и помог с переездом. Весь процесс от переговоров до новоселья занял менее полугода.
У нас все прошло хорошо и быстро, со старым жильем все дела закончены. У соседей тоже все в порядке, хотя в нашем доме еще не все переехали — мы были одними из первых, — рассказала женщина.
Виктор Ведехин отмечает, что на площадке КРТ в Нижнем Новгороде люди в основном выбирают покупку альтернативного жилья, хотя случаи с предоставлением компенсаций тоже бывают. «Самолет» выработал отлаженный механизм работы, у него есть собственный штат сотрудников и экспертов для переговоров с жителями. За каждой семьей закреплен менеджер, который сопровождает ее и помогает решать возникающие вопросы.
Оценка ведется по нашей технологии: мы оцениваем стоимость квадратного метра для жителей домов на территории КРТ не по их стоимости, а по стоимости квадратного метра в целом в районе проживания. Это позволяет предложить справедливую компенсацию, в противном случае оценка жилья в ветхих домах была бы несправедливо низкой из-за их состояния. Еще один важный момент: выбранные квартиры для переезда мы сразу выкупаем, — пояснил Виктор Ведехин.
В поисках контакта
Расселение старого жилья — всегда сложная и эмоциональная история: родные стены — это прожитые годы, чувство дома и ощущение безопасности. Выход из привычной зоны комфорта сложен, даже если комфорт в ней весьма условный. Тем не менее сегодня КРТ — это реальная возможность получить более достойные условия проживания, не дожидаясь расселения по государственным программам. Все, кто участвуют в таких проектах, имеют на это право и законные инструменты отстаивать свои интересы.
А что же застройщики? Они, как и те, кто попал под расселение, — новички в этой истории. Если раньше девелоперы в принципе не хотели работать с ветхим и аварийным фондом, то сегодня, с появлением новых инструментов, некоторые из них уже берут на себя эту ответственность. Кто-то пока еще только выбирает стратегию, а кто-то уже наработал опыт. И самое главное: застройщики намерены вместе с жителями определять пути решения проблем.
Впрочем, и сами жители готовы договариваться, искать точки соприкосновения и в чем-то идти на уступки. Почти каждый из этих людей чувствует себя в уязвимом положении и боится неизвестности, поэтому застройщикам важно начать конструктивный диалог. Это первый шаг к тому, чтобы нижегородцы поверили: большой строительный бизнес с человеческим лицом существует, а сыр предлагают не только в мышеловке.
Комментарии