Вид разрешенного использования (ВРИ) участка — это характеристика, которая указывает, какую деятельность на нем можно вести. На некоторых участках позволено строить жилые дома и открывать магазины, на других — только возделывать огород. От ВРИ зависит кадастровая стоимость недвижимости и сумма налога на имущество.
Часто владельцы не могут разобраться, в каких случаях можно изменить ВРИ своего участка и как это сделать. 19 июня в Нижнем Новгороде прошла пресс-конференция, на которой эти вопросы обсудили эксперты регионального Управления Росреестра.
Какие бывают виды разрешенного использования?
Каждый участок может иметь три вида разрешенного использования: основной, вспомогательный и условно разрешенный. Основной отражает, какая деятельность ведется на земельном участке. Например, вид разрешенного использования «бытовое обслуживание» позволяет разместить ателье или баню, «стационарное медицинское обслуживание» — построить больницу.
Вспомогательные допустимы в качестве дополнительных к основным или условно разрешенным. Например, можно встретить участки с двумя ВРИ: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и садоводство. Второй вид в данном случае вспомогательный — сам по себе, без размещения жилого дома, он не применяется.
Условно разрешенный вид использования устанавливают органы местного самоуправления. Таким образом, власти позволяют применить ВРИ, который изначально не был предусмотрен на территории. Например, разместить магазин в зоне жилой застройки, если для этого есть все нужные техусловия.
Информация о видах разрешенного использования каждого участка содержится в Едином государственном реестре объектов недвижимости (ЕГРН). Чтобы узнать текущий ВРИ, можно заказать выписку из ЕГРН или воспользоваться онлайн-сервисом .
В каких случаях надо менять ВРИ?
Вид разрешенного использования участка нужно менять тем, кто планирует вести деятельность, не предусмотренную текущим ВРИ. Например, возвести жилой дом на территории, предназначенной под огородничество. В этом случае можно изменить вид разрешенного использования участка на «ведение садоводства» или «индивидуальное жилищное строительство». Кроме того, собственник может установить ВРИ, если его нет изначально.
Важно понимать, что выбрать новый вид разрешенного использования произвольно не получится. Для этого нужно обратиться к правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Этот свод документов регламентирует использование земель в населенном пункте и определяет границы территориальных зон. Для каждой из них установлен свой перечень ВРИ. Так, в зоне жилой застройки могут размещаться многоквартирные дома, магазины, школы, храмы и коммунальные объекты, однако построить производство или склад здесь нельзя.
Зачастую нижегородцы допускают ошибку и вместо ПЗЗ обращаются к классификатору Росреестра, в котором перечислено несколько десятков ВРИ.
По своей сути это совершенно другой документ — перечень наименований. Правила землепользования и застройки обычно размещаются на сайтах администраций в разделе «Архитектура» или «Градостроительная деятельность», — рассказала заместитель руководителя нижегородского Управления Росреестра Екатерина Голованова.
В помощь гражданам разработаны специальные сервисы, например, та же самая публичная кадастровая карта. Недавно был запущен портал (НСПД) — с его помощью можно получить сводную информацию о земельном участке по кадастровому номеру или выбранным границам. Для использования системы нужно авторизоваться через «Госуслуги».
Как изменить вид разрешенного использования участка?
Чтобы изменить основной ВРИ, собственнику участка достаточно подать соответствующее заявление. Для этого можно прийти в любой многофункциональный центр с паспортом или направить обращение через «Госуслуги». Во втором случае главное условие — наличие электронной цифровой подписи. В заявлении должен быть указан тот ВРИ, который вы хотите присвоить.
Эта процедура усложняется, если для населенного пункта не разработаны правила землепользования и застройки. К счастью, отметила замруководителя регионального Управления Росреестра Екатерина Голованова, все города и поселки Нижегородской области охвачены ПЗЗ. До 2025 года все границы территориальных зон региона должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Это работа ведется очень быстрыми темпами, поэтому граждане могут, с легкостью открыв публичные карты, посмотреть, в какой территориальной зоне располагается их имущество, — подчеркнула эксперт.
Исключением являются лесные участки и зона сельхозугодий: на эти территории не распространяются градостроительные регламенты. Чтобы установить здесь вид разрешенного использования, нужно обратиться в местную администрацию или другие уполномоченные органы.
Как долго рассматриваются документы?
Услуга изменения вида разрешенного использования предоставляется бесплатно, государственная пошлина за нее не взимается. По словам замруководителя Управления Росреестра Татьяны Гореловой, ведомство рассматривает документы в течение семи рабочих дней, если подавать заявление через МФЦ, и пяти — если обращение направлено в электронном виде.
По факту эти сроки намного короче. Если мы не понимаем, в какую терзону попадает земельный участок, мы вынуждены делать запрос в Минград, и нам понадобится еще пара дней. Если все четко и ясно, достаточно двух дней, — отметила Татьяна Горелова.
В каких случаях могут отказать в изменении ВРИ?
Частой причиной отказа является неправильно выбранный вид разрешенного использования участка. Это происходит в том случае, если собственник все-таки пренебрег правилами землепользования и застройки и не сверился с установленным перечнем ВРИ для территориальной зоны.
К слову, внести изменения в ПЗЗ тоже можно. В этих целях собственник должен обратиться в Минград или местную администрацию. Если изменения допустимы, власти организуют публичные слушания. Окончательное решение будет принято по итогам обсуждений. Но построить завод или шумный клуб в спальном районе все равно не получится: по словам Екатерины Головановой, власти будут защищать право жителей на отдых.
Еще одна причина отказа — отсутствие границ земельного участка в ЕГРН. В этой ситуации Росреестр не может определить, в какой территориальной зоне располагается объект недвижимости.
Если вы получили отказ, то в нем уже расписаны причины со ссылками на законодательство, даны рекомендации, что нужно сделать, чтобы добиться положительного результата, — отметила Екатерина Голованова.
Если же вопросы все равно остаются, можно обратиться в Росреестр через платформу обратной связи на сайте Госуслуг. Также граждане могут прийти на консультацию к специалистам или позвонить в кол-центр службы по номеру 8 (831) 411-81-71.
Что делать, если ВРИ не соответствует классификатору?
На практике часто распространен случай, когда установленный вид разрешенного использования не соответствует классификатору Росреестра. Раньше администрации давали территориальным зонам наименования на свое усмотрение. Так на картах ПЗЗ появились земли с ВРИ «жилой дом с прилегающей территорией» или «жилищная застройка».
Собственники таких участков не могут воспользоваться услугами, которые разрешает единственно правильная формулировка — ИЖС. Например, дачной амнистией — для регистрации дома в упрощенном порядке.
Мы понимаем, что это однокоренные слова, но в законах четко написано, что дачная амнистия работает для ИЖС. Не для «жилищного строительства», не для «жилого дома». Этой палитры наименований быть не должно, — рассказала Екатерина Голованова.
Чтобы присвоить нужный вид разрешенного использования, эксперт посоветовала обратиться в местную администрацию. Орган МСУ должен издать распорядительный акт о приведении ВРИ в соответствии с классификатором. Этот документ направляется в Росреестр, после чего федеральная служба обрабатывает запрос за 1–2 дня.
Если власти отказываются издавать акт, собственник может написать обращение в Росреестр. Такие ситуации единичные, но ведомство уже их разрешало.
Что можно делать на садовых участках?
Больше всего вопросов возникает у владельцев участков в садовых товариществах. Часто нижегородцы хотят изменить ВРИ, чтобы построить на своих сотках жилой дом. И в этом случае сталкиваются с трудностями.
На самом деле строить жилые дома на садовых участках (здесь возможны разные формулировки, в том числе «для ведения садоводства» или «для дачного строительства») разрешено уже с 2019 года. К ним можно самостоятельно провести все необходимые коммуникации. Росреестр ставит такие дома на кадастровый учет, в них разрешается получать прописку.
А вот изменить одному участку вид разрешенного использования на ИЖС не получится. Согласно нормам закона, статус должно поменять все садовое товарищество. Такое требование сохраняется даже если вы уже вышли из СНТ или оно ликвидировано как юридическое лицо.
Если это действительно необходимо, все собственники должны проголосовать и принять решение на общем собрании, — рассказала Екатерина Голованова.
С апреля 2024 года на СНТ распространяется . Теперь провести газ к границам садовых участков можно бесплатно. Собственники возьмут на себя лишь затраты на покупку оборудования и устройство внутридомовых сетей. При этом догазифицировать можно только капитальные строения, здание и участок должны быть зарегистрированы.
Пользуясь случаем, призываем наших садоводов зарегистрировать права на участки и поставить на кадастровый учет жилые дома. Программа действует до 2037 года, поэтому нижегородцам нужно поторопиться, — отметила Татьяна Горелова.
Подвести газ на льготных условиях можно только в СНТ, которые располагаются на «землях населенных пунктов». Сейчас в Нижегородской области около 600 таких товариществ, на каждый из которых приходится в среднем по тысяче участков. Таким образом, программа может охватить как минимум 600 000 землевладений.
На социальную догазификацию пока не могут претендовать СНТ на юге страны, которые находятся в зоне сельскохозяйственного использования. Там можно выращивать сельхозкультуры и возводить хозпостройки, а вот размещать капитальные строения запрещено.
Можно ли строить в СНТ коммерческие объекты?
Нововведения последних лет буквально дали зеленый свет развитию садовых участков. Теперь здесь можно проживать постоянно, а не только во время дачного сезона. Жители СНТ хотели бы иметь необходимую инфраструктуру — желательно, в шаговом доступе от дома.
С недавнего времени в садовых товариществах позволяется размещать магазины. Менять вид разрешенного использования участка для этого не требуется. Садоводы могут продавать выращенные на своих сотках фрукты, овощи и ягоды. Предлагать покупателям другую продукцию, в том числе алкогольную, пока нельзя. Также нет возможности поставить магазин на кадастровый учет.
Если вы хотите открыть в СНТ магазин в привычном понимании этого слова, официально разрешения никто не давал, — рассказала Екатерина Голованова.
Если в садовом товариществе открылся ларек, то, скорее всего, это самовольная постройка. Если нарушение подтвердится, администрация может потребовать снести магазин.
Какая ответственность грозит за нецелевое использование участка?
Статья 8.8 КоАП РФ предусматривает ответственность за использование земельных участков не по назначению. За нецелевое использование земли гражданам грозит штраф в размере до 1% кадастровой стоимости (но не менее 10 тысяч рублей), юридическим лицам — до 2%. Если кадастровая стоимость не определена, размер санкций варьируется от 10 до 200 тысяч рублей.
Поинтересоваться видом разрешенного использования участка нужно еще до заключения договора купли-продажи. Иногда собственник или застройщик, злоупотребляя дачной амнистией, может оформить таунхаус как жилой дом. Для этих объектов предусмотрены разные ВРИ — «блокированная жилая застройка» и «для индивидуального жилищного строительства». Если обман вскроется, таунхаус признают самостроем, и оплачивать снос собственнику придется из своего кармана.
Если участок с такой постройкой удастся продать, нового владельца в будущем тоже ждут проблемы. Впрочем, по словам экспертов, сейчас покупателей уже не так просто ввести в заблуждение.
Цели использования имущества должны быть прописаны и в договоре аренды. Если арендатор открыл спортзал в помещении, предназначенном под магазин, собственник вправе расторгнуть соглашение, в том числе в судебном порядке.
Что можно делать, если у администрации другие планы на ваш участок?
Правила землепользования и застройки населенных пунктов утверждаются на перспективу. Так, на месте садового участка в ПЗЗ может быть предусмотрено многоэтажное строительство. Другой пример — личные подсобные хозяйства, которые появились в Нижнем Новгороде в 1990-х. Сейчас такого ВРИ нет в градостроительных регламентах.
Земельный кодекс позволяет собственникам и дальше использовать участки так, как они привыкли. В то же время новые правила накладывают ряд ограничений: так, владельцы не смогут делить и объединять участки или расширять их границы. Скорее всего, не удастся изменить и вид разрешенного использования. И, соответственно, не получится построить магазин или автосервис.
Раньше на личных подсобных хозяйствах и на садовых участках позволялось разводить животных, сейчас такого права у собственников нет. Однако власти могут принять меры только в том случае, если соседи жалуются на антисанитарию или жестокое обращение с питомцами.
Если участок перешел в собственность муниципалитета, пользоваться им, как раньше, уже нельзя. В Нижнем Новгороде с советских лет сохранились кварталы домов с дровяными сараями. Жители продолжают хранить в них вещи, но защитить постройки от сноса зачастую невозможно.
Если сарай находится на участке многоквартирного дома, то опасаться нечего. Если он расположен за пределами многоквартирного дома, а тем более на территории, которая отдана под развитие, то администрация вправе признать эти постройки самовольными и снести в судебном порядке, — рассказала Екатерина Голованова.
Если на месте вашей недвижимости планируется новая застройка, власти предложат вам компенсацию. Она включает в себя рыночную стоимость земельных участков и строений, убытки, причиненные изъятием, и упущенную выгоду. Если постройка не соответствует целевому назначению земли, возмещение за нее не предусмотрено. Чтобы этого не произошло, следует заранее ознакомиться с ПЗЗ и узнать о возможности смены ВРИ участка.
Комментарии