Жители частного сектора у Высоковского проезда в Советском районе Нижнего Новгорода просят изменить градостроительное зонирование. Сейчас горожане не чувствуют себя полноправными собственниками своих домов. Дело в том, что по генплану на этом месте предполагается многоквартирная застройка.
В микрорайоне Высоково живут многодетные и молодые семьи, пенсионеры, участник СВО. И всем им приходится через суд отстаивать право реконструировать или перестраивать дома. А еще — жить в постоянном страхе, что придет инвестор и выкупит участки за бесценок. В ситуации разбиралась редакция GIPERNN.RU.
Кварталы без будущего
Впервые реальная угроза сноса нависла над частным сектором в 2021 году. Тогда нижегородцам представили схему планировки территории в границах улиц Гаражной, Бориса Панина и Высоковского проезда вдоль реки Старки. Здесь запроектировали 24-этажный жилой комплекс с детским садом, школой и домом творчества.
Жители с удивлением обнаружили, что новые объекты должны расположиться прямо на месте кварталов частной застройки. Всего с карты города могло исчезнуть около 40 зданий — это и деревянные домики, и кирпичные коттеджи. Позже выяснилось, что планировку разрабатывали ради двух высоток. Их возвели на месте заброшенной производственно-коммунальной базы, а остальные здания запланировали на перспективу.
Нижегородцы массово высказались против появления многоэтажек и за перенос школы на другой участок. После этого документацию долго дорабатывали, но в итоге все в ней осталось по-прежнему, не считая двух дополнительных скверов в соседних многоэтажных кварталах. В таком виде проект утвердил региональный Минград.
Жители сразу приготовились к худшему варианту развития событий: занялись межеванием, начали оформлять пристрои, бани и гаражи. Как выяснилось, не зря. В 2023 году на Архитектурном совете представили мастер-план комплексного развития территории (КРТ) в районе улицы Бориса Панина, который включал в себя строительство той самой школы на месте двух кварталов с частными домами.
Собственники встретились с заместителем губернатора Сергеем Морозовым. После аудиенции и обсуждений на региональном штабе школу на 950 учеников исключили из проекта КРТ.
Угроза отступила, но нижегородцы по-прежнему чувствуют себя незащищенными. В такой же ситуации оказались жители еще двух крупных территорий по разные стороны от Высоковского проезда. Для них в городских Правилах землепользования и застройки установлена территориальная зона реорганизации в смешанную многоквартирную и общественную застройку — П*ТЖсм.
Жилищный вопрос без ответа
Прошлой весной супруги Екатерина и Евгений решили реконструировать свой дом на улице Вишневой. У здания 1950-х годов обваливаются стены подвала и рушится часть крыши, к тому же многодетной семье стало тесно в компактной одноэтажке.
Екатерина, мама четырех детей, подала на госуслугах уведомление о реконструкции. Такой порядок установлен для частных домов: владельцу не нужно получать разрешение на строительство, однако необходимо уведомить уполномоченные органы о планируемых работах, а потом — об их завершении.
Ответ мэрии разрушил планы семьи. Власти заявили, что участок находится в упомянутой зоне реорганизации застройки П*ТЖсм. Здесь можно размещать дороги и бульвары, заниматься коммунальным обслуживанием, а вот строить и перестраивать жилые дома — уже нельзя.
Хочется, чтобы дети жили в достойных условиях, чтобы у каждого ребенка была своя комната. У нас ребенок сейчас вообще в каком-то коридорчике спит. Но нам не дают реконструировать дом в правовом поле — только в судебном порядке, — говорит Екатерина.
В одном из домов неподалеку живет участник специальной военной операции. По словам Елены Александровны, его мамы, мужчина хочет улучшить свои жилищные условия — отремонтировать старый дом или построить новый.
Перед Новым годом военнослужащий написал заявление на выдачу бесплатного участка, но ответа пока не получил. Что касается дома у Высоковского проезда, нет никакой гарантии, что из него не придется скоро переселяться.
Дом старый, шлакоблочный. Мы потихоньку его ремонтируем, но снаружи надо штукатурить или обшивать. И непонятно, стоит ли вкладывать деньги. Вдруг все пойдет под слом, — рассказывает Елена Александровна.
«Нам некуда было отступать»
Отцу троих детей Алексею удалось перестроить дом, но законность реконструкции пришлось отстаивать в суде. Около десяти лет назад многодетная семья купила участок с ветхой одноэтажкой на улице Вишневой. Риэлтор объяснил: вид разрешенного использования земли — ИЖС, а значит, на ней можно строить частные дома.
Семья получила маткапитал, Алексей взял в банке семейную ипотеку и направил уведомление в администрацию. Там ему, как и Екатерине, ответили отказом, но сразу дали понять: новое жилье можно легально построить и зарегистрировать, однако придется пройти через суды.
Нам некуда было отступать, мы взяли достаточно серьезную сумму в ипотеку, — рассказывает Алексей.
По словам нижегородца, на разбирательства ушло четыре месяца. Узаконить двухэтажное здание с цоколем удалось за 3–4 судебных заседания, а за услуги адвоката семья заплатила около 50 тысяч рублей.
Решающими факторами стало то, что мы уложились в коэффициент пятна застройки — по сути, реконструировали старый дом, и то, что у нас многодетная семья. Администрацию наша история мало интересовала: они просто отправляли в суд письменные возражения, но особо на заседания не приходили, — поделился Алексей.
Однако не все соседи готовы последовать такому примеру. По словам Екатерины, процедуры займут немало времени, и на каждом этапе предполагаются существенные расходы.
Судебные издержки очень большие. Нужно всем написать письма, заплатить госпошлину, получить заключение строительной экспертизы, СанПиНа. Все это очень дорого и долго, — говорит Екатерина.
Правовые нюансы реконструкции
Оспорить отказ мэрии без суда тоже не получится, отмечает юрист компании «Войнов, Маслов и партнеры» Алёна Егорова. В Нижнем Новгороде действуют правила землепользования и застройки, утвержденные в 2018 году. Они определяют, как на законных основаниях можно использовать городские земли. Для каждой отдельной территории — или территориальной зоны — установлены границы и градостроительные регламенты. Так, зона П*ТЖсм действительно не позволяет строить частные дома.
Однако участки, где когда-то давно установили вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», по-прежнему разрешено использовать по назначению. Владелец может сделать ремонт: например, обновить проводку, облицевать фасад, — главное, не менять при этом параметров дома.
Если собственник хочет увеличить площадь за счет пристроя или дополнительного этажа, такие работы уже считаются реконструкцией. О ней, как говорилось выше, нужно уведомить администрацию, а та вправе запретить проведение работ.
Как объясняют власти, в территориальной зоне П*ТЖсм все же можно строить и перестраивать дома, правда, многоквартирные. Но для этого нужен проект планировки территории. Он должен быть разработан в соответствии с градостроительными регламентами другой зоны — ТЖсм, которая придет на смену П*ТЖсм. Кроме многоквартирных домов здесь можно возводить школы, магазины, гостиницы и ряд других общественных зданий и сооружений.
Проект планировки территории вправе разработать как органы власти, так и юридические или физические лица за счет своих средств. В этом документе должна быть предусмотрена инфраструктура — инженерные сети, дороги, соцобъекты, которых как раз и не хватает в частном секторе, пояснили в Минграде.
Для части территории ближе к улице Гаражной такой проект разработали в 2021 году, остальная часть в него не вошла. Так или иначе планировка в новой зоне ТЖсм не предусматривает строительство индивидуальных домов. Однако нижегородцы могут предложить альтернативный вариант планировки, который будет разрешать частную застройку. Другой вопрос, утвердят ли его.
Реконструкция без согласований таит в себе серьезные риски. Суд может признать здание самостроем и обяжет снести его за свой счет. А еще к неоформленному дому нельзя подвести газ.
Ты можешь что угодно построить, но представляете, сколько стоит натопить электричеством дом в 400 квадратных метров? Или он будет прогреваться не полностью, или вам увеличат мощность и выставят счета по коммерческим тарифам, — говорит о своем случае Алексей.
По словам юриста Алены Егоровой, можно реконструировать дом и признать право на него через суд, но в этом случае тоже будут свои риски и нюансы. Шансы есть у тех собственников, чьи участки для ИЖС были сформированы давно — до того, как была установлена зона П*ТЖсм. Например, при советской власти.
Этот способ для самых смелых. Мы должны доказать, что постройка не нарушает ничьих прав, не нарушает градостроительные нормы. Защита будет основана на том, что участок для ИЖС был сформирован раньше, чем нижегородские власти ограничили возможность индивидуального жилищного строительства, — говорит эксперт.
Малоэтажное наследие сороковых
Застройка на склоне у реки Старки действительно формировалась еще в XX веке — в конце 1940-х. Участки выдавали в бессрочное пользование участникам Великой Отечественной войны под строительство домов с огородами. Среди нынешних жителей есть и потомки фронтовиков. Многие хранят у себя заветные документы Ждановского райсовета.
До революции на месте частных домов были выгонные земли, где размещались склады кирпичных заводов. Их дальнейшую судьбу историкам пока проследить не удалось. Но старожилы вспоминают, что, возделывая огороды, еще долго находили в земле битые кирпичи.
Дед рассказывал, что когда при Сталине выдавали участки, здесь оставались руины разбомбленного кирпичного завода. Его бомбили во время войны, — говорит Олег, житель улицы Шацкой.
В 1960–1980-х годах вдоль улицы Бориса Панина и Высоковского проезда начали строиться многоэтажки. Как рассказывали в нижегородском Минграде, еще в советское время территорию собирались застроить высотным жильем. Это решение отразили в генплане Нижнего Новгорода 2010 года, который пришел на смену аналогичному документу 11-летней давности.
На градостроительных схемах отмечены перспективные дороги, проложенные прямо по руслам рек Ковы и Старки. Они проводят четкую черту между зонами многоквартирной застройки разной этажности и зоной индивидуальной застройки. В итоге Высоково становится многоэтажным, а соседняя Лапшиха остается малоэтажной.
Дома строились в одно время, но почему на другой стороне реки сохраняют частный сектор, а здесь нет? Насколько я знаю, там живут нотариусы, представители администрации, у них коттеджи стоят несколько десятков миллионов, — возмущается Екатерина.
В Минграде уверяют, что генплан несколько раз обсуждали с горожанами. Но у жителей Высоково другая версия: их никогда не приглашали на эти обсуждения, и документ приняли без учета их мнения.
Нижегородцы сетуют, что новые власти забыли и о подвиге участников войны — первых хозяев малоэтажек. Правда, советские договоры о праве застройки не исключали возможность изменения городской планировки: в этом случае райкомхоз обещал выделить участки, куда горожане смогли бы за свой счет перенести жилье. Но теперь жители лишены и этой сомнительной роскоши.
Туманные перспективы расселения
Нижегородцы боятся, что рано или поздно территорией заинтересуется крупный застройщик и выкупит по минимальной цене и участки, и дома, в которые люди вложили много сил и денег. За компенсацию не получится приобрести равноценное жилье, а попытки оспорить ее размер вряд ли увенчаются успехом.
Если бы хорошие деньги заплатили, я бы согласился на переезд, а так дадут какую-нибудь однушку в старом фонде… Здесь в новом ЖК однокомнатная квартира стоит 10 миллионов. Дайте мне лучше трешку: ее можно продать и купить нормальный загородный дом, — говорит Олег.
Жителям не хочется переезжать из частного сектора, откуда за 10 минут можно добраться до центра города. Людям нравится размеренная жизнь в доме с огородом, а весной над частным сектором поднимается благоухающее облако цветущих вишен и яблонь. Это притягивает в Высоково новых жителей, которые тоже становятся заложниками ситуации.
Есть люди, которые, как и мы, покупают участок и «влипают». Недавно на нашей улице продавали землю: там люди вообще собирались построить таунхаус. Но все-таки не купили, — рассказывает Алексей.
Нижегородцев беспокоит и состояние неопределенности: разговоры о сносе ходят годами, но власти не торопятся ни расселять дома, ни обустраивать инфраструктуру.
Здесь у многих нет канализации, водопровод с советских времен. Я даже не знаю, в каком году его закладывали. Нужно поменять подводку к дому, но мне просто страшно трогать эти трубы, — говорит Елена Александровна.
У нас нет абсолютно никакой уверенности в завтрашнем дне. Периодически звонит кто-то соседей и спрашивает: «Что-то слышно про планы на нашу землю?». Знакомый с улицы Стеклова постоянно интересуется. На Вишневой сосед построил небольшой, но хороший дом. Человеку седьмой десяток, и он тоже переживает, — поделился Алексей.
Новым жильцам Минград предлагает судиться с продавцами, которые не рассказали об ограничениях и отсутствии инфраструктуры. Но как быть тем, кто долгие годы живет в частном секторе и не может ни перестроить дом, ни выгодно продать, не умалчивая о туманных перспективах?
Отказ под флагом КРТ
Прошлой осенью нижегородцы решили перейти к действиям — предложить изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Нижнего Новгорода. Инициативной группе удалось собрать больше 30 заявлений с просьбой установить на территории зону индивидуальной высокоплотной жилой застройки (ТЖи-3).
По словам Екатерины, сейчас это единственный способ сохранить частный сектор и дать зеленый свет строительству и реконструкции домов.
Соответственно, все участки и жилые дома после смены градостроительного зонирования однозначно вырастут в рыночной цене, — считает участница инициативной группы.
Обращения направили в комиссию по землепользованию и застройке при региональном Минграде. Екатерина следила за судьбой заявлений: недавно сотрудники министерства сказали ей по телефону, что инициатива в порядке очереди ждет заседания комиссии.
Однако редакции GIPERNN.RU удалось выяснить, что обсуждения состоялись еще в феврале. Как сообщили в Минграде, члены комиссии единогласно отклонили инициативу о «точечной корректировке» градостроительного зонирования, и сейчас власти готовят выписки из протокола для каждого заявителя.
Главный аргумент — вся территория микрорайона Высоково в перспективе подлежит трансформации в зону многоэтажной застройки. Реновация станет возможной, когда будет готов проект планировки.
В комиссии подчеркнули, что такой подход обусловлен необходимостью комплексного и устойчивого развития городских территорий. Решение опирается на Генеральный план и предполагает изменение параметров существующей застройки и выбора наиболее эффективного использования территории, — следует из ответа Минграда.
На заседании вспомнили, что на смежной территории — улице Бориса Панина — запустили механизм КРТ. Как считают в комиссии, это делает системный подход к развитию соседних кварталов «единственно целесообразным».
Несколько лет назад Минград объяснял планы по реновации Высоково увеличением плотности застройки и переукомплектованностью соцучреждений. В рамках КРТ по соседству с частным сектором собираются возвести девять высоток, садик на 200 малышей и поликлинику. Однако строительство школы отложили на неопределенный срок. Как полагают нижегородцы, вместо поиска альтернативной площадки власти просто ждут, когда расселят и снесут их дома.
Недавно совет по земельным отношениям согласовал размещение отеля на месте незаконной автостоянки, где ранее собирались строить дом творчества. Как считают в региональном Минимущества, для социального объекта этот участок слишком узкий. А между тем рядом находится недострой, который годами не могут снести, и заброшенный рынок, где полтора года назад вспыхнул пожар.
Шансы — есть!
Как поступать жителям в этой ситуации? Юрист Алёна Егорова отмечает, самый радикальный способ — реконструировать дома и узаконить их в суде. Об этом способе мы уже говорили выше.
Менее перспективный путь — потребовать признать недействующими ПЗЗ для своей территории. По словам юриста, на практике суд отказывает в таких требованиях, ссылаясь на генплан, который затрагивает интересы всего Нижнего Новгорода, а не отдельных жителей. А если дальше добиваться изменений ПЗЗ, профильная комиссия вновь может отказать.
Наиболее эффективный способ защиты, если инициативные жители коллективно соберутся и инициируют подготовку и утверждение проекта планировки и межевания для своей территории, где будет возможно строительство частных домов, — отмечает Алёна Егорова.
В этом случае жителям не придется участвовать в судебных тяжбах. Однако нижегородцам нужно быть готовым к затратам на разработку проекта планировки, объясняет юрист. Дальше документация должна пройти общественные обсуждения.
Жители Высоково уже рассматривают такой вариант. И надеются, что власти придут к компромиссному решению, которое будет справедливым и для частного сектора, и для всего микрорайона.
Комментарии