Град неприкосновенный

В ближайший год нижегородские строительные компании намерены сдать около десятка проектов точечной застройки в историческом центре. По словам застройщиков, этих проектов кризис не коснется — до 80% жилья, расположенного «в двух шагах» от кремля, продано на ранних этапах строительства. Эксперты прогнозируют, что другие выделенные под застройку участки в историческом центре пока не будут осваиваться. Строить жилье стоимостью «выше среднего» на участках, обремененных расселением, сейчас не решатся даже компании, обладающие соб­ственными финансовыми и производственными ресурсами.

эксперты

Юрий Гольдштейн, начальник отдела сметно-нормативной базы в строительстве департамента градостроительного развития территории Нижегородской области

Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы

Ирина Рудакова, директор по недвижимости ООО «Стройснабинвест» (ГК «Нижегородский Дом»)

Ольга Сажина, директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»

Вера Сидельникова, заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Абрис Девелопмент»

Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес»

Николай Сухарьков, директор по строительству ООО «Выбор»

Аркадий Турлаев, коммерческий директор ООО «Мастер-люкс»

Владимир Шейко, директор ЗАО «Новострой»

Можно ли получить в историческом центре участок без обременений? Какова рентабельность строительства в центре Нижнего? Когда возобновится строительство жилья стоимостью «выше среднего»?

Получить земельную площадку под строительство в радиусе 1–2 км от кремля без специальных договоренностей с администрацией Нижнего Новгорода и обременения в виде расселения практически невозможно. Застройщики объясняют, что в курсе этой процедуры только те, кто уже получил землю, и чиновники муниципалитета. Участки получают либо после пожаров при условии обеспечить жильем погорельцев, либо при необходимости расселения аварийного ветхого фонда, либо в обмен на жилье в будущем доме — до четверти квартир в новостройке может стать собственностью города.

Так, в 2002 г. в двух старых домах на улице Нижегородской произошел пожар — более 100 семей остались без жилья. Юрий Лебедев, в то время мэр Нижнего Новгорода, поручил ООО «Жилстрой-НН» расселить погорельцев. «В дальнейшем распоряжением главы города земля на месте сгоревших домов (участок в границах улиц Нижегородской, Ильинской, Гоголя, Сергиевской) была передана компании под строительство дома», — рассказывает директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» ОЛЬГА САЖИНА. К застройке участка компания приступила только в этом году, дождавшись ценового максимума. Квартиры в доме с видом на кремль продаются по цене, почти вдвое превышающей стоимость жилья, которое «Жилстрой-НН» возводит на улице Родионова в том же Нижегородском районе.

Другая строительная компания — НПСК «Металлостройконструкция» — получила земельный участок в границах улиц Белинского, Тверской, Славянской и Студеной, предложив программу «Новое жилье в своем районе». По словам создателя программы — гендиректора компании Вадима Жука, она предусматривает снос ветхого фонда в центре и переселение его жителей в дома, которые построит застройщик на этом участке.

Получить земельную площадку под строительство в радиусе 1–2 км от кремля без подобных обременений сейчас практически невозможно, считают эксперты «ДК». Как объясняет заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Абрис Девелопмент» ВЕРА СИДЕЛЬНИКОВА, участки под точечную застройку определяет управление архитектуры и градостроительства администрации Нижнего Новгорода. Строительные фирмы лишь рассматривают варианты, определенные градостроительным планом, и просчитывают экономику проектов с учетом обременений.

Директор по строительству ООО «Выбор» НИКОЛАЙ СУХАРЬКОВ добавляет, что сегодня при таких расчетах необходимо учитывать кризисную ситуацию на финансовом рынке: «Застройщикам придется пересмотреть привычную схему инвестирования: 30% собственных денег, 70% заемных, с увеличением доли соб­ственного оборотного капитала и средств дольщиков».

В конце этого — начале следующего года в эксплуатацию должны быть сданы не менее 10 проектов в Нижегород­ском районе города. Объекты, наиболее близкие к завершению — жилой дом от ООО «ВВСК» на улице Минина, «Дворянское гнездо» на Ульянова от ООО «Мастер-Люкс», жилой дом на улице Володарского от ГК «Нижегородский Дом», ЖК «Премьер» на Варварской от ЗАО «Абрис», жилой дом «В двух шагах от кремля» от ЗАО «Новострой». Точечную застройку в историческом центре ведут только нижегородские компании — москвичи предпочитают строить кварталами.

Как замечает директор ЗАО «Новострой» ВЛАДИМИР ШЕЙКО, несомненный плюс точечной застройки — в ее высокой рентабельности: минимум 20% при сроке окупаемости не более пяти лет. По оценке директора Нижегородского центра научной экспертизы ТАТЬЯНЫ РОМАНЧЕВОЙ, стоимость 1 кв. м жилья бизнес-класса в Нижегородском районе не опускается ниже отметки в 87 тысяч рублей. При этом себестоимость строительства жилья в Нижегородском районе — не более 30 тысяч рублей за 1 кв. м, сообщает начальник отдела сметно-нормативной базы в строительстве департамента градостроительного развития территории Нижегородской области ЮРИЙ ГОЛЬДШТЕЙН.

Эксперты «ДК» замечают, что расходы на расселение ветхого жилья в ряде случаев удваивают стоимость квадратного метра. По данным Татьяны Романчевой, затраты на расселение жителей ветхого фонда в «историческом» центре составляют до $2000 за кв. м, причем в такую сумму эти ветхие постройки оценивают не сами жители, а лицензированные оценщики.

Николай Сухарьков рассуждает: такие квартиры интересны топ-менеджерам и начинающим бизнесменам, которые стремятся к высокому социальному уровню и готовы платить за местоположение жилья. С другой стороны, застройщики не должны преувеличивать фактор «центрального» местоположения при формировании цены. На площади Минина, к примеру, оживленное движение, постоянно проходят праздники, во время которых центральные улицы перекрыты. А это не устраивает другую часть платежеспособного населения. Тем более, что жилье стоимостью свыше 100 тысяч рублей за кв. м зачастую не соответствует критериям элитного ничем, кроме цены и адреса. «Жителям исторического центра в праздник проблематично даже подъехать к своему дому. Вот так вот купишь квартиру, а потом доказывай инспекторам ГИБДД, что ты там живешь, — высказывает свою точку зрения Николай Сухарьков. — Те же проблемы ждут и гостей тех, кто живет в этих домах».

Большинство застройщиков жилья в историческом центре от вопросов о кризисе пока отмахиваются, считая, что их объекты будут закончены и распроданы вопреки всему. «Падение спроса началось с лета этого года, однако к тому моменту свыше 80% квартир в нашем доме на Володарского были проданы», — утверждает Ирина Рудакова. Кроме того, как правило, крупные компании используют комплексное финансирование: кредитные ресурсы, средства дольщиков и собственные строительные подразделения. Так, в группу компаний «Нижегородский Дом» входит завод по производству строительных материалов. ИСГ «ВВСК» включает в себя ООО «ВВСК — Стройконструкция», которое обеспечивает группу металлоконструкциями, строительными смесями и т.п. НПСК «Металлостройконструкция» принадлежит собственный завод строительных материалов и легких металлоконструкций по изготовлению и монтажу изделий из ПВХ и алюминия.

По данным «ДК», квартиры в новостройках исторического центра действительно раскупают, несмотря на кризис. В шестиэтажном доме на улице Минина (застройщик — ООО «ВВСК», срок сдачи — I квартал 2009 г.) не продано всего три квартиры, а в жилом доме «В двух шагах от кремля» (ЗАО «Новострой», IV квартал 2009 г.) — 10 квартир из 33.

Эксперты прогнозируют, что в будущем спад спроса придется как раз на сегмент жилья бизнес-класса. «Люди, которые решили приобрести недвижимость, обратят внимание на квартиры классом ниже. Бизнес-класс или премиум в 70% случаев покупают с привлечением ипотечного финансирования, а в нынешних условиях это проблематично», — подчеркивает Елена Соловьева, добавляя, что нередко такие покупатели предпочитают внести 100% предоплаты. Тогда риэлторы гарантируют дисконт 3–5%, а иногда 10% от всей суммы.

По данным застройщиков, земельных площадок под «точечное» строительство в центре хватает. Но многие из них настолько «высокобюджетны», что не представляют интереса для инвестирования — расселение в этом районе не только дорого, но и проблематично.

«В свое время после финансовых подсчетов мы отказались от расселения и застройки земельного участка на улице Ильинской. В этих ветхих полуразвалившихся домах прописано такое количество людей, что, скорее всего, этот участок долго не найдет своего инвестора. Наша компания выбрала для строительства другой участок — на пересечении улиц Володарского и Варварской», — делится опытом Ирина Рудакова.

Ветхие дома в центре могут простоять еще долго — если только администрация города не возьмет на себя хотя бы часть расходов по расселению. «Помощь муниципалитета в решении вопросов расселения может сделать «рентабельными» и те улицы Нижегородского района, которые удалены от кремля», — отмечает Николай Сухарьков. Эксперты констатируют, что градостроительная политика властей сегодня направлена на крупные проекты квартальной застройки. В цент­ре города таких участков практически не осталось, а под «точечную» застройку земли выделяют крайне редко. Однако строительные компании нашли способ продолжать застройку исторической части города: инвестор покупает объекты недвижимости и оформляет землю под ними в собственность.

В департаменте архитектуры и градостроительства Нижнего Новгорода заверяют, что, в соответствии с программой правительства области, жители ветхого фонда будут расселены в дома, построенные на бюджетные день­ги. Строительство домов проходит в соответствии с планом «волнового переселения», по которому часть квартир будет использоваться для размещения жителей ветхого и аварийного фонда, а остальное жилье будет продано на аукционе, чтобы компенсировать затраты бюджета. Первые дома по этой программе должны быть сданы в эксплуатацию уже в этом году.

Сегодня, в соответствии с законом Нижегородской области от 13 декабря 2005 г. № 192-З «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и изданного на основании этого закона постановления от 15.02.2006 г. № 46, в Нижегородском районе под застройку выделено около 10 земельных участков в районе улиц Грузинская, Ильинская, Белинского и других. Участков было бы гораздо больше, но многие дома ветхого фонда в самом центре города признаны памятниками старины. По словам коммерческого директора ООО «Мастер-люкс» Аркадия Турлаева, его компания сейчас рассматривает участок на пересечении ул. Ульянова и Семашко. Среди ветхих домов один имеет статус памятника архитектуры. «Мы должны будем расселить жителей дома, провести реконструкцию или реставрационные работы и включить его в состав нового объекта. Что отнюдь не упростит задачи проектирования и последующего строительства», — поясняет г-н Турлаев.

По мнению экспертов, оставшиеся участки в центре разойдутся между игроками рынка не раньше чем через пять лет. «В 2009 г. в строительстве в историческом центре города наступит провал, новые проекты пока не будут заявляться. Финансовые ресурсы стали менее доступны — вряд ли застройщикам есть смысл строить жилье стоимостью «выше среднего. Однако с 2010–2011 гг. интерес к застройке в этой части города вернется», — прогнозирует г-н Турлаев.

цифры
До конца 2009 г. застройщики намерены сдать 40 объектов разного типа
Количество домов, планируемых к сдаче в 2008–2009 гг.

19 домов повышенной комфортности

13 «улучшеннок»

4 дома премиум-класса

3 элитных особняка

1 типовой дом

Источник: Domostroynn.ru.

Николай Сухарьков: «Застройщикам придется пересмотреть привычную схему инвестирования: 30% собственных денег, 70% заемных, с увеличением доли соб-ственного оборотного капитала и средств «дольщиков».

Цена кв. м по мере приближения к главной площади города растет на треть: с 75 до 110 тысяч рублей.
Стоимость жилья в новостройках в историческом центре.

Источник: Domostroynn.ru, данные компаний.

Ирина Рудакова: «Такие участки, как на Ильинке, можно осваивать лишь с помощью государственных денег».

Аркадий Турлаев: «Новые проекты в 2009 г. заявляться не будут, так как финансовые ресурсы стали менее доступны. Однако с 2010–2011 гг. интерес к застройке верхней части города вернется».

По материалам r52.ru

Продажа площадей от 48,4 м² до 137,4 м²

от застройщика YUNIKA +7 (831) 283-78-78!

Квартиры комфорт-класса у станции Варя

Подробнее