Нижегородский рынок недвижимости начал оживать — Мария Воронцова

Рост цен и ипотечных ставок осложнили ситуацию на рынке недвижимости. И если новостройки продолжают получать господдержку через субсидирование ипотеки, то стимулирование спроса на вторичное жилье пока остается в проекте. Квадратный метр квартир от собственника в Нижнем Новгороде подорожал до 115 тысяч рублей, а рыночная ставка по ипотеке превысила 11%. Откуда взяться сделкам в столь непростых условиях?

Оказывается, продажи идут и спрос стабильный. Какие квартиры пользуются популярностью и на сколько готовы снижать цены продавцы? Об этом мы поговорили с руководителем АН «Азбука недвижимости», президентом Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР) и членом национального совета Российской гильдии риэлторов (РГР) Марией Воронцовой.

Состояние рынка

Мария Николаевна, как бы вы в целом охарактеризовали ситуацию на рынке жилья в Нижнем Новгороде?

Весной жилищный рынок столицы Приволжья показывает активность. Январь и февраль были довольно спокойными в плане продаж, но уже в марте ситуация изменилась. Мы фиксируем это не только на примере нашего агентства, но и по другим риэлторским компаниям Нижнего Новгорода и разных городов страны.

Первичный или вторичный рынок чувствует себя более уверенно в начале 2023 года? С чем это связано?

Я бы не сказала, что какой-то рынок чувствует себя увереннее. На том и на другом есть определенные нюансы. Активной продаже новостроек способствуют льготные ипотечные программы, которые в первую очередь интересны семьям с детьми. Благодаря выгодным ставкам покупатели рассматривают квартиры на этапе строительства, хотя порой они стоят дороже готового жилья.

Если квартиру ищет один человек или семья без детей, преимущества новостроек перестают быть столь очевидными. В этом случае предпочтение чаще отдается вторичному жилью, как правило, квартирам в домах не старше 20 лет. Исходя из процентной ставки по ипотеке и стоимости квартиры, покупатели выбирают комфортный для себя ежемесячный платеж.

Продать квартиру

Можно ли говорить о затоваренности вторичного рынка? Какие квартиры выставляются на продажу чаще, а какие — реже?

Я бы не стала говорить о затоваренности: в отдельных сегментах, наоборот, наблюдается дефицит. Ввиду того, что ипотечные программы — наш драйвер продаж — прошлой весной стали недоступны, многие объекты находились в консервации. Потом в августе и сентябре рынок начал восстанавливаться.

В январе 2023 года количество квартир в продаже сократилось после традиционного декабрьского бума. И вот весной рынок снова стал оживать. Нижегородцы чаще выставляют на продажу квартиры повышенной комфортности, экономкласса и приобретенные с целью инвестирования. Те, кто когда-то вложил в них средства, сегодня пытаются получить ожидаемую прибыль.

Сколько времени в среднем требуется, чтобы продать квартиру в Нижнем Новгороде?

Во многом скорость продажи зависит от ликвидности квартиры: ее состояния, локации, дома, этажа, на котором она расположена. Средний срок экспозиции в Нижнем Новгороде составляет два месяца. Если квартира ликвидна и ее цена соответствует рыночной, то за это время покупатель обязательно найдется.

Какие квартиры вы назвали бы неликвидными?

Неликвидными я считаю квартиры в районах, удаленных от активной городской жизни. Допустим, у нас есть микрорайон Левинка. Он вроде бы находится недалеко от Бурнаковки, но с инфраструктурой его связывает единственный автобус. Квартиры в таких местах реализуются значительно дешевле по сравнению с объектами в других частях города.

Все хотят заехать в дом с качественным ремонтом — от этого зависят в том числе и скорость продажи квартиры, и ее цена. Первые этажи как были менее привлекательными, так и остаются. Но некоторым покупателям они интересны, например людям с ограниченными возможностями здоровья. Тем не менее основная масса клиентов выбирает жилье на средних этажах и с балконом.

Какая квартира в вашей практике продавалась дольше всего?

Однажды к нам в агентство обратился собственник спаренной квартиры в Московском районе. Она представляла собой жилплощадь из двушки и трешки, объединенных общим тамбуром. В результате перепланировки получилось огромное помещение с шестью комнатами, маленькой кухней и объединенным санузлом. В одной части находился спортзал, в другой склад, в третьей кабинет.

Целый год мы безуспешно пытались продать эту совмещенную квартиру. Когда находился покупатель на двушку, мы пытались тут же пристроить и трешку, но претендентов не было. Тогда мы убедили клиента вернуть эти два объекта в первоначальное состояние. Ему пришлось испортить ремонт, убрать из квартиры огромное джакузи. И не поверите: после этого нам моментально удалось найти покупателей!

Купить квартиру

Как вы оцениваете темпы восстановления спроса на вторичное жилье после прошлогодних потрясений? Когда и при каких условиях рынок может полностью прийти в норму?

Спрос на готовые квартиры восстанавливается достаточно уверенно, хоть и гораздо медленнее, чем на новостройки. Центробанк пока не поднимает ключевую ставку и ежемесячный платеж по ипотеке остается приемлемым для покупателей. Плюс произошло небольшое снижение цен на вторичное жилье.

Я считаю, что рынок может полностью прийти в норму при условии, если будет активно снижаться ипотечная ставка. Когда она была в районе 9%, рынок активно работал и квартиры были доступнее.

Какие квартиры пользуются наибольшей популярностью у нижегородцев и почему?

Самыми востребованными остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольшого метража. Также у нижегородцев популярны малогабаритные студии. При этом важно, чтобы жилье имело функциональную планировку. Пользуются спросом квартиры в домах 1980-х годов постройки, где как раз имеют значение улучшенная планировка и приемлемая цена.

В какую сумму сегодня оценивается доступная квартира?

Если мы говорим о хрущевках, то их цена начинается от 3 с небольшим миллионов рублей. Если это квартиры в девятиэтажках, то от 4 миллионов. Из-за низкой стоимости ежемесячный платеж по ипотеке будет посильным для новоселов, поэтому на такие объекты всегда сохраняется спрос.

Какую квартиру вам удалось продать быстрее всего?

Самая быстрая сделка в моей практике совершилась всего за несколько часов. В течение часа после публикации объявления о продаже трехкомнатной квартиры в микрорайоне Сортировочный нам позвонил мужчина, проживающий по соседству. Оказывается, он очень ждал предложения именно в этом доме, чтобы купить жилье для своих родственников. Сразу после просмотра он подписал договор купли-продажи и внес по нему аванс.

Ипотека

На ваш взгляд, нужно ли вводить меры господдержки вторичного рынка? Какими они могли бы быть?

Существующие льготные ипотечные программы было бы неплохо транслировать на вторичный рынок. С одной стороны, это стало бы толчком к его активной работе, но с другой — может привести к подъему цен на вторичное жилье. В моем понимании льготная ипотека в первую очередь должна давать подспорье нуждающимся — тем, кто не имеет жилья, малоимущим, семьям с детьми, которым требуется расширение жилплощади. Как и на первичном рынке, ее необходимо направить на конкретные категории граждан.

Каково соотношение альтернативных и прямых сделок? Сколько квартир может быть в одной цепочке и как долго закрывается такая сделка?

По опыту АН «Азбука недвижимости» скажу, что большое количество сделок сегодня являются альтернативными, когда человек одновременно продает одну квартиру и покупает другую. Идеальный вариант — сложить цепочку из двух-трех звеньев, чтобы конечный клиент, продающий квартиру, получил наличные денежные средства.

Однажды нам удалось выстроить цепочку и замкнуть ее в своем же агентстве. Первым звеном стала однокомнатная квартира. Хозяевам нужно было поменять ее на двушку, которую они подобрали в «Азбуке недвижимости». Собственники двухкомнатной квартиры рассматривали жилье за городом, и мы тоже нашли и для них подходящий вариант. Владельцы частного дома согласились продать его, чтобы перебраться в трешку в черте Нижнего Новгороде. А хозяевам трехкомнатной квартиры как раз нужна была однушка, которая оказалась первой в цепочке и ждала своего покупателя. Весь процесс длился около четырех месяцев.

Какой процент на рынке занимают сделки с привлечением ипотечного кредита? Выгодно ли сейчас покупать вторичную квартиру в ипотеку?

Сделки с привлечением ипотеки составляют около 65% от их общего числа. Если у клиента есть потребность в жилье, его нужно приобретать. Не стоит ждать полгода, год — идеального времени не будет. Центробанк в любой момент может повысить ключевую ставку. Поэтому клиентам с одобренной ипотекой и тем, кто сейчас выбирает жилье, стоит поторопиться. Если рассматривать недвижимость в долгосрочной перспективе, то это всегда фундаментальный актив и сохранение денежных средств.

Цены на жилье

Средневзвешенная цена готовых квартир в Нижнем Новгороде сейчас составляет около 115 тысяч рублей за квадратный метр. Считаете ли вы ее адекватной и почему?

Я не считаю ее адекватной, это дорого с учетом уровня доходов нашего населения. Цена должна корректироваться в меньшую сторону, либо у людей должны повышаться доходы. Заемщикам тяжело осилить ежемесячный банковский платеж по ипотеке с учетом рыночных ставок. Нижегородцу со средней зарплатой 40 тысяч рублей, скорее всего, не посилен платеж по ипотеке на двухкомнатную квартиру даже вместе с супругой. При минимальном первоначальном взносе ежемесячно им придется отдавать банку порядка 65 тысяч — это просто невозможно. Но учитывая, что произошло некоторое снижение цен на вторичное жилье и ставка стабилизировалась, клиенты к ней привыкли, сделки идут.

Как часто цена продажи квартиры отличается от цены, изначально установленной продавцом? На какие уступки в среднем готовы идти собственники квартир?

Все зависит от потребностей клиента. Если человеку срочно нужны деньги, это вопрос цены. На хороший ценник всегда есть активный спрос. Иногда продавцу приходится снижать стоимость недвижимости на 10–12%. Так было с моим клиентом, который продавал квартиру в одном из ЖК Нижнего Новгорода.

Двухкомнатная жилплощадь на 68 «квадратов» располагалась на среднем этаже в доме 2014 года постройки. Мы выставили ее на продажу за 8 млн рублей, учитывая, что аналогичные объекты в строящемся доме ЖК продавались за 9 миллионов. В течение трех месяцев не было просмотров. А когда мы на миллион снизили цену, квартира сразу продалась. Я бы не сказала, что у нас выстроилась очередь, просто она нашла своего покупателя.

У человека был выбор. Он мог взять квартиру в строящемся доме по льготной ипотеке, но на 2 млн рублей дороже. При этом ему пришлось бы ждать 1,5–2 года, пока дом достроится. Наша квартира предлагалась за 7 млн рублей с рыночной ставкой, но въехать можно было сразу. Ежемесячный платеж получался примерно одинаковым, поэтому покупатель предпочел готовую квартиру.

Около года стоимость жилья в Нижнем Новгороде стагнирует. На ваш взгляд, что будет происходить с ценами дальше и какие для этого существуют предпосылки?

Ситуация с жильем зависит от многих факторов, и прогнозировать что-то наверняка мы не можем. Если будут сохраняться действующие ипотечные ставки, то, я полагаю, рынок какое-то время продолжит находиться в стагнации. Не думаю, что будет какое-то резкое понижение или повышение цен. Жизнь идет своим чередом: продавцы выставляют объекты на продажу, покупатели оформляют ипотеку. И каких-то предпосылок к обвалу или скачку цен на квартиры пока нет.

Новые тренды

Правда ли, что нижегородцы стали чаще покупать загородную недвижимость и частные дома?

Загородный рынок очень интересен нижегородцам. Спросом пользуются каменные дома небольшой площади в 100–150 квадратных метров с участками, расположенные как за городом, так и в его черте. Многие наши клиенты сегодня рассматривают переезд в частный сектор. Например, семье с тремя детьми выгоднее перебраться из маленькой квартиры в частный дом, чем купить большую трех- или четырехкомнатную жилплощадь. Такая квартира в 150 «квадратов» будет стоить порядка 15–17 млн рублей. А дом можно приобрести за 9–10 миллионов, причем его содержание также обойдется дешевле.

Популярен ближайший пригород в радиусе десяти километров от областного центра, чтобы было комфортно ездить на работу в Нижний Новгород. Из центральных коммуникаций важны электроснабжение и газ, остальные необязательны. Вода может подаваться из скважины, для ее отведения предусмотрены септики.

Как вы считаете, с чем связан интерес к загородному жилью и сохранится ли тренд в будущем?

Огромный толчок к развитию загородного рынка недвижимости дала пандемия коронавируса в 2020 году. Тогда многие перешли на удаленку и до сих пор продолжают работать в дистанционном формате. Я думаю, тренд будет сохраняться и дальше.

Люди стремятся уехать из города. Единственное, что останавливает от приобретения частного дома, — отсутствие в ближайшем доступе инфраструктуры: школ, детсадов, поликлиник. Представителям власти следует учитывать это обстоятельство при выделении участков для строительства коттеджных поселков.

Риски на рынке недвижимости

Есть ли мошенничество на рынке жилья в Нижнем Новгороде? С какими схемами вам приходилось сталкиваться?

Мошенничество достаточно распространено в сфере недвижимости. Простор для фантазий аферистов дают право наследования, материнский капитал и возможность физического лица объявить себя банкротом.

В моей практике однажды был случай, когда девушка решила продать квартиру по доверенности от бабушки. В ходе проверки документов выяснилось, что близкая родственница недавно умерла и ее паспорт недействителен. Сделка в этом случае будет считаться мошенничеством, за которое можно привлечь к ответственности.

Мы объяснили клиентке, что нужно выждать положенный срок в полгода, после этого вступить в права наследования и только потом продавать объект. В противном случае, если кроме этой внучки найдутся другие наследники — претенденты на имущество, то они 100% докажут свою правоту. Суд аннулирует сделку, и покупатели потеряют вложенные деньги.

Много рисков связано с материнским капиталом. Если собственники вложили его в покупку недвижимости, то они по закону обязаны выделить детям доли в купленной квартире. В случае продажи объекта нужно получить разрешение органов опеки и предоставить несовершеннолетним альтернативную жилплощадь. Если этого не сделать, права детей будут ущемлены: тогда у новых собственников могут возникнуть проблемы.

В каком случае рисков больше — при покупке или продаже жилья?

Конечно, при покупке. Хотя и при продаже риски тоже есть. Организация взаиморасчетов — очень важная часть сделки. Если неправильно подойти к этому вопросу, продавец может остаться без средств. И следующая история служит тому подтверждением.

Несколько лет назад практиковался такой вид расчетов, как банковская ячейка. Есть ячейка, привязанная к сделке, где сотрудник банка проверяет регистрацию перехода права собственности. А есть более дешевый вариант, где продавец и покупатель просто получают доступ к ячейке. И вот, будучи родственниками, участники сделки решили сэкономить.

Мало того, что они заложили в эту ячейку деньги, так еще и расписку от продавца, что средства получены. Покупатель, зарегистрировав право, открыл ячейку и забрал оттуда деньги вместе с распиской. То есть он приобрел жилье и у него осталось письменное подтверждение, что продавец получил деньги, которые он забрал обратно.

Как обезопасить себя при совершении сделок?

Чтобы избежать потенциальных рисков, я как профессионал настоятельно рекомендую проводить сделки с недвижимостью только в сопровождении риэлтора. В процессе кропотливой работы агент проверяет каждую деталь процесса купли-продажи. Мы заказываем выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), запрашиваем документы у банков и даже общаемся с соседями.

В Нижегородскую гильдию риэлторов (НГСР) входят только сертифицированные организации. Все специалисты компаний аттестованы. Каждое агентство дополнительно имеет страхование профессиональной ответственности. Если будет доказано, что агент сделал ошибку, страховая организация возместит клиенту убытки. Поэтому так важно обращаться в сертифицированные компании.

Какой совет вы дали бы нижегородцам, которые планируют покупать или продавать недвижимость?

Не откладываете покупку квартиры в случае, если она вам необходима. Обращайтесь к профессиональным риэлторам. На GIPERNN.RU есть специальный сервис реестра РГР, который позволяет проверить, что агентство сертифицировано, а риэлтор аттестован. Таким образом, вы получите гарантию, что действительно обратились к профессионалу.

Продажа здания пл. 2160 кв.м

в Нижегородском районе

ЖК «Швейцария Парк»

Уникальные пентхаусы с видом на Оку