Фото: Сергей / РК «Манхэттен»

Ликвидность — это показатель, определяющий, как скоро тот или иной актив может быть продан по цене, близкой к рыночной, — без внушительных скидок. Чем быстрее находится покупатель, тем более ликвидным считается объект. Поскольку вопрос ликвидности является одним из наиболее важных для участников рынка недвижимости, GiperNN решил разобраться, как правильно оценить и при необходимости повысить ликвидность жилья. За разъяснениями мы обратились к Елене Витковской, специалисту по недвижимости риелторской компании «Манхэттен».

Фото: Елена Витковская / РК «Манхэттен»

Елена, существуют ли факторы, повышающие ликвидность недвижимого имущества?

Безусловно. Таких факторов достаточно много, их даже можно разделить на несколько групп. К первой, если мы говорим о жилье, относится месторасположение объекта, включая транспортную развязку, наличие инфраструктуры, низкий уровень преступности на территории района и благоприятную экологическую обстановку.

Всегда востребовано жилье в центре Нижнего Новгорода — внутри трамвайного кольца. Пользуется спросом и микрорайон Кузнечиха, ранее считавшийся одним из наиболее благополучных с точки зрения экологии, где сейчас строится немало новых жилых комплексов. Можно сказать, что в каждом из районов города есть свои удачные локации: чаще они расположены вблизи районной администрации, крупных ТЦ или парковых зон.

Вторая группа факторов, влияющих на ликвидность жилья, — это характеристики самой недвижимости, в частности возраст дома. Самыми ликвидными на данный момент являются квартиры в домах, построенных не более пятнадцати лет назад, с лоджиями и балконами. В качестве примера, объединяющего первые два фактора, можно привести дома, построенные в 2003–2007 годах ГК «Выбор» и Ипотечной компанией Сбербанка около ТЦ «Этажи». Однокомнатные и двухкомнатные квартиры в этом районе всегда продаются достаточно быстро и по хорошей цене.

Немаловажную роль также играют удачная планировка и живописный вид из окон. Как правило, покупатели не любят объекты на первом и последнем этажах: спрос на них меньше, а значит и цена — ниже.

Наконец, на ликвидность влияет ситуация на рынке недвижимости, включая фактор сезонности. Весной и осенью сделки проходят активнее, что также сказывается на стоимости, но не стоит забывать, что в это время ниже не только спрос, но и предложение.

Фото: Елена Витковская / РК «Манхэттен»

Можно ли утверждать, что квартиры являются более ликвидными по сравнению с коммерческими площадями?

Как для жилой, так и для коммерческой недвижимости действует общее правило: чем крупнее и дороже объект, тем меньше его ликвидность. Маленькую квартиру продать всегда легче, чем большой особняк, а найти покупателя на офис — проще, чем на целый бизнес-центр. Так что если мы сравним большую дорогую квартиру и маленький магазинчик на красной линии с хорошим трафиком, то коммерция в данном случае окажется более ликвидной.

 Какие жилые объекты являются наиболее ликвидными в Нижнем Новгороде?

Наибольшей популярностью среди нижегородцев пользуются однокомнатные квартиры и студии. Также стабильным является спрос на двухкомнатные квартиры. Элитное жилье с огромными метражами и эксклюзивной дорогостоящей отделкой в нашем городе не так востребовано и экспонируется заметно дольше. Более ликвидными при прочих равных условиях оказываются квартиры в Сормовском, Советском, Нижегородском и Автозаводском районах.

По моей практике, квартиры с ремонтом продаются намного лучше. Даже в сегменте «эконом» потенциальные покупатели рассчитывают увидеть жилье в хорошем состоянии. Как минимум речь идет о пластиковых окнах, ровных полах, наличии кухонного гарнитура и в целом — приятной цветовой гамме. Соответствующие этим критериям объекты продаются гораздо лучше, чем так называемые «убитые» квартиры, даже если продавец делает на них хорошую скидку.

Может ли продавец — собственник или агент — повысить ликвидность продаваемого жилья?

Да, это вполне реально. Главное, что можно сделать для повышения ликвидности, — решить проблемы с документами. Позаботиться о правовой стороне сделки стоит заблаговременно, чтобы не отпугнуть потенциальных покупателей. Можно заранее выписать людей из квартиры, а если в числе собственников значатся несовершеннолетние, — подготовить разрешение от органов опеки.

Немаловажную роль играет поиск покупателя — грамотное составление объявления и эффективное его продвижение на специализированных площадках, таких как Gipernn.ru. Объявление о продаже должно содержать подробное описание и качественные фотографии квартиры и дома, а также планировку.

Здесь же мы обычно говорим и о предпродажной подготовке — проведении косметического ремонта и уборке в квартире. Минимальные вложения в ликвидацию дефектов жилья могут заметно повысить его ликвидность.

Фото: Сергей Никольский / РК «Манхэттен»

Как агенту правильно определить стоимость жилой недвижимости, чтобы она была более ликвидной на рынке?

При определении стоимости риелтор должен принимать во внимание все нюансы: район города и месторасположение относительно инфраструктуры, транспортную развязку, благоустроенность дворовой территории, год постройки дома, этажность, особенности планировки квартиры, ремонт, мебель, которая достанется покупателю, а также количество аналогичных предложений конкурентов и общую ситуацию на рынке. Немаловажную роль играет и состояние документов.

При этом необходимо помнить, что на любой, даже самый неликвидный объект, есть свой покупатель. Преимуществом агента перед собственником квартиры является знание объективной ситуации на рынке, соотношения спроса и предложения и данных о совершаемых сделках. Анализ этой информации помогает назначить справедливую цену и быстрее выйти на сделку.

Какие объекты жилой недвижимости сегодня наиболее интересны инвестору с точки зрения ликвидности?

С точки зрения инвестиций наиболее привлекательными сегодня выглядят квартиры в домах точечной застройки в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Именно такие объекты являются более перспективными при дальнейшей перепродаже. Объясню, почему не стоит вкладывать деньги в строящиеся жилые комплексы. Пока в новом микрорайоне будут возводиться дома, в продаже будет очень много аналогичных предложений. Кроме того, застройщик может проводить различные акции и делать скидки, что заметно снизит шансы выгодно продать вашу квартиру в данном ЖК. Но и здесь имеются исключения: если вы приобретали жилье на этапе котлована, то после сдачи дома оно, конечно же, вырастет в цене. Также я бы не рекомендовала инвестировать в объекты старого фонда: купеческие дома, «народные стройки» и квартиры в домах на краю города.

Фото: Елена Витковская / РК «Манхэттен»

Как быстро в Нижнем Новгороде можно продать квартиру с разным уровнем ликвидности?

Квартира со средней ликвидностью может быть продана за три-четыре месяца. Скорее всего, это будет жилье в нижней части Нижнего Новгорода на невысоком этаже, где окна квартиры выходят на оживленный проспект.

Квартиру с низкой ликвидностью можно продавать и более полугода. Это может быть трешка в спальном районе с малоэтажной застройкой или семикомнатная двухуровневая квартира в элитном доме на Верхневолжской набережной.

Примером ликвидного объекта жилой недвижимости, который мне удалось быстро реализовать в этом году, была 1-комнатная квартира в Верхних Печерах на предпоследнем этаже 9-этажного дома 1990-х годов постройки. Покупатель нашелся за неделю.

Купи квартиру не выходя из дома
Более 7000 предложений в Нижнем Новгороде

Найти квартиру