28 февраля 2022 года совет директоров Банка России поднял ключевую ставку сразу с 9,5 до 20%. Такие рекордные параметры должны увеличить депозитные ставки и тем самым компенсировать возросшие девальвационные и инфляционные риски. Вкупе эти меры призваны защитить сбережения граждан от обесценивания на фоне российско-украинского кризиса.
Решение ЦБ РФ не могло не сказаться на рынке недвижимости. В тот же день банк ВТБ поднял ставки на строящееся и готовое жилье до 15,3%, а еще через несколько дней — до 22,4%. Следом до 19% годовых повысил параметры ипотечного кредитования и Сбер. Под 20,8% сейчас можно взять кредит на покупку новостройки или готовой квартиры в «Газпромбанке».
Продолжит ли ключевая ставка расти или же ее сегодняшняя величина — предельная? Как в таком случае будут меняться условия жилищного кредитования и стоит ли ждать появления новых долгостроев в Нижнем Новгороде? Разобраться в этих вопросах нам помогли эксперты в сферах экономики и недвижимости.
Почему растет ключевая ставка?
Ключевая ставка Банка России является основным индикатором денежно-кредитной политики страны. Она определяет максимальный процент для депозитов, а также минимальный процент для предоставления кредитов коммерческим банкам — так называемую ставку рефинансирования.
Повышение ключевой ставки Центробанком призвано сдерживать инфляцию и стабилизировать курс рубля, рассказал автор экономического Telegram-канала «М2» Сергей Блинов. По его мнению, такой шаг был логичным и правильным. Накануне в связи с военной спецоперацией на Украине страны Запада объявили о «заморозке» золотовалютных резервов ЦБ РФ: предполагается, что это не позволит госучреждению использовать собственные международные активы для ослабления воздействия санкций.
В конце минувшего февраля уровень инфляции в стране держался в районе 9%. Сергей Блинов уверен, что дальнейший рост данного показателя неизбежен. Причиной тому станет повышение цен на импортные продукты: это произойдет из-за ослабления рубля, а также из-за ограничения на поставку некоторых зарубежных товаров.
Хотя, глядя на то, что сейчас происходит с курсом, Центробанк мог бы и еще больше повысить ключевую ставку. Для предотвращения кризиса ЦБ РФ также следует быстро повысить темпы роста денежной массы. Если инфляция достигнет 15–20%, а денежная масса будет расти с темпом в 5%, количество денег в реальном выражении все равно сократится. В результате люди и предприятия не смогут покупать столько, сколько покупали раньше. Это и вызывает кризис.
Telegram-канала «М2»
Если инфляция будет расти и дальше, ставку рефинансирования следует повысить снова. Но утверждать, что это действительно произойдет, наш собеседник не стал.
Тут вопрос не в том, как ставка будет себя вести, а в том, как надо, чтобы она себя повела. Если инфляция повысится, надо, чтобы ключевая ставка была еще выше. Но все зависит от Центробанка.
Telegram-канала «М2»
Последнее увеличение ключевой ставки также призвано защитить рынок ценных бумаг от спекуляций, считает глава агентства недвижимости «Орион НН» Евгений Кузнецов. Под понятием «спекуляции» здесь подразумеваются краткосрочные вложения в активы с целью быстрой перепродажи и получения прибыли от роста или падения цен. Рост ставки рефинансирования позволил сдержать цены на недвижимость за счет контроля над потребительским спросом. Эксперт уверен, что в дальнейшем ключевая ставка снизится. Ориентировочно, это должно произойти через 3–6 месяцев.
Если бы сейчас ставка рефинансирования не повысилась, люди начали бы скупать все, а рынок, в свою очередь, начал перегреваться. В результате цены на недвижимость могли взлететь до небес, их просто было бы не остановить.
Как будут меняться ставки по ипотеке?
Предполагается, что размер процента по ипотеке будет повторять динамику ставки Центробанка. Последняя является базовой величиной, под которую получают деньги сами банки, выдающие жилищные кредиты. Как пояснил управляющий сети АН «Монолит» Алексей Козлов, фактически рыночная ставка по ипотеке всегда должна быть выше ключевой.
Почему сейчас этого не происходит? Это отражает ожидания банков и рынка, что в скором времени ключевая ставка снизится. Но все будет зависеть от ситуации с санкционной политикой.
В условно оптимистичном варианте процент по ипотеке начнет снижаться вместе со ставкой ЦБ РФ на 1–2% уже в ближайшие месяцы. Если же санкции будут только ужесточаться, эти значения вырастут в пределах 4%. Однако рано или поздно обе ставки все равно должны пойти вниз. Алексей Козлов подчеркнул, что, несмотря на высокие параметры ипотеки, рынок недвижимости не останавливается. В частности, продолжают совершать сделки те, кому одобрили и зафиксировали процент по жилищному кредиту в январе—феврале 2022 года. Напомним, сохранить процент по договорам, заключенным до поднятия ипотечной ставки, в конце февраля поручил президент РФ Владимир Путин.
В последующем понижении ставки жилищного кредитования уверен и гендиректор АН «Чекни» Анатолий Рябинин. В определенной ситуации она может упасть даже до 9–10%. Эксперт считает, что нынешний завышенный процент призван сократить выдачу ипотечных кредитов. Дело в том, что в условиях ограниченного доступа к резервам, а также с учетом стремления населения переложить деньги с депозитов в недвижимость банки стали нуждаться в дополнительных вложениях. Сейчас обеспечить их приток они пытаются с помощью повышенной — в районе 20% — ставки по вкладам. Предполагается, что это поможет «перетянуть» часть финансов обратно в банковский сектор.
Банкам нужно выдать деньги, а их нет: население их забирает со вкладов и стремится вложить в недвижимость. А эти средства банками уже были использованы в каких-то долгосрочных проектах. То есть сейчас денег нет, и их нужно привлечь заново.
Не прогнозирует дальнейшего повышения ипотечных ставок и гендиректор агентства недвижимости «Золотой ключик» Ольга Миронова. Она считает, что процент по жилищному кредиту на время стабилизируется, а после начнет падать. В перспективе купить недвижимость можно будет под 13–14%. Пока же продолжают оформлять ипотеку те, кто остро нуждается в улучшении жилищных условий.
Мой совет — не делать опрометчивых решений и не бежать продавать и покупать недвижимость. Конечно, тем, кто уже вошел в сделку, у кого выгодные условия, не стоит отказываться от этого. Однако тем, кто пока сомневается в эффективности такого решения, лучше приостановить свои действия на рынке.
«Золотой ключик»
Могут ли появиться новые долгострои?
Существенное повышение ключевой ставки закономерно приведет к росту стоимости товаров и услуг. Не станет исключением и сфера недвижимости, где в цене могут подскочить стройматериалы. Как следствие, себестоимость строительства увеличится. По словам Алексея Козлова, это приведет к временной заморозке продаж девелоперами. Такая тенденция уже получила распространение среди проектов, назначенных к сдаче на 2023–2024 годы, рассказал эксперт. Тем не менее полной остановки строительства он не опасается. Здесь свою роль сыграет механизм проектного финансирования, благодаря которому застройщики больше не используют деньги дольщиков при возведении домов. Теперь средства на работы в кредит выдают банки.
Да, банки могут выделить дополнительные средства застройщикам в случае удорожания себестоимости строительства. Однако любое дополнительное кредитование должно отразиться на ценах — они вырастут. Если цены будут расти, то при эластичности спроса будет снижаться количество клиентов, которые готовы купить недвижимость. В таком случае мы увидим заморозку продаж на какой-то период, и сейчас это уже происходит.
С коллегой согласна и Ольга Миронова. Эксперт уверена, что механизм эскроу-счетов полностью защитит от появления долгостроев. Тем не менее из-за роста себестоимости строительства цены на жилье от девелопера существенно вырастут. По словам Евгения Кузнецова, запредельного роста цен на стройматериалы не будет. Если девелоперы начнут останавливать работы из-за нехватки денег, поставщикам придется снизить стоимость своей продукции.
Долгострои могут появиться только в том случае, если банки начнут банкротиться, что маловероятно. А так у банков будет два варианта — либо добавить денег на стройку, либо потерять их все. Мне кажется, они выберут первое. Эта процедура не должна занять много времени и вполне реальна. Правительство распорядилось поддерживать бизнес, и банки просто обяжут это делать.
Меры государственной поддержки
Не намерены пускать ситуацию на самотек и власти. 4 марта Госдума приняла в первом чтении законопроект, наделяющий правительство правом в 2022 году определить особенности и основания перечисления застройщику денежных средств, внесенных на эскроу-счета. По словам председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова, на рассмотрение может вернуться вопрос о поэтапном раскрытии эскроу по мере завершения определенных этапов строительства.
Мы слышим просьбы и предложения о поэтапном раскрытии эскроу-счетов. Мне кажется, если мы найдем механизм, который на 100% обезопасит покупателя, наверно, можем еще раз попробовать подойти к этому снаряду. И не только к этому.
Зампредседателя Правительства РФ Марат Хуснуллин пообещал сохранить особый контроль за строящимися объектами и не допустить приостановки работ. Например, для этого уже создан специальный штаб, разрабатывающий меры по нивелированию роста цен. Кроме того, налаживается взаимодействие с азиатскими рынками стройматериалов. Дополнительно для поддержки застройщиков в ближайшее время будет предложен комплекс мер по субсидированию процентных ставок по кредитам.
Мы уже сталкивались с большими сложностями в разгар пандемии, в 2020 году, и тогда нам удалось не допустить остановку строек. Будем делать все, чтобы не допустить остановку и сейчас.
Для тех, кто потерял финансы до введения эскроу, в полном объеме продолжит действовать программа по восстановлению прав дольщиков. По словам Марата Хуснуллина, в федеральном бюджете заложены деньги на эти цели, а значит, работа будет идти по намеченному плану. О новой мере, направленной на защиту от долгостроев нам также рассказал Евгений Кузнецов.
Насколько мне известно, банк ДОМ.РФ готовит программу, по которой будет скупать недвижимость, которую застройщик не смог реализовать. И дальше выходить с ней на рынок аренды жилья. Это очередная мера поддержки застройщиков за счет государства.
Господдержка коснется и ипотечных программ. В соответствии с указом президента от 2 марта, льготный кредит на покупку жилья распространят на сотрудников IT-сферы. В ближайшее время правительству предстоит определить категории работников, которые смогут претендовать на субсидированную ставку. Среди первоочередных мер по защите экономике и граждан в условиях санкций — кредитные каникулы, в том чиле и по ипотеке. Как заявил Марат Хуснуллин, существующие льготные программы продолжат свое действие. Однако эксперты считают, что в обозримом будущем их условия могут измениться — не в лучшую для потребителей сторону.
Мы слышали, что правительство все-таки повысит ставки по существующим государственным программам до 12%. Речь идет о семейной ипотеке и об ипотеке на покупку новостроек.
Сам Алексей Козлов уверен, что верным шагом со стороны властей станет расширение госпрограмм. Например, максимальную сумму льготной ипотеки он предложил увеличить с трех до шести миллионов рублей. По мнению эксперта, помимо сотрудников IT-компаний, субсидированную ставку также стоит распространить на малоимущих граждан, врачей и учителей.
Конечно, давать далекоидущие прогнозы в текущей нестабильной ситуации сложно. Многое будет зависеть от дальнейших действий России на внешнеполитической арене, а также от санкций, которые могут за этим последовать. Однако, судя по предположениям экспертов и обещанным мерам господдержки, катастрофы произойти не должно: строительство продолжится, а ипотечные ставки закрепятся на высоком, но все же не запредельном уровне.
Комментарии