С 1 июля 2024 года прекратила существовать программа льготной ипотеки на новостройки. Она действовала с 2020 года, давая возможность приобрести квартиры в кредит по ставке значительно ниже рыночной. В портфеле продаж застройщиков льготная ипотека занимала около 40%. По данным ДОМ.РФ, за четыре года в Нижегородской области по госпрограмме выдали порядка 21,6 тысячи кредитов на общую сумму 71,65 млрд рублей.
С середины лета изменения коснулись и еще одной востребованной программы — семейной ипотеки. Ее продлили до 2030 года, но на новых условиях, сделав меры поддержки более адресными. Тем не менее семьи с детьми, попадающие под заявленные критерии, по-прежнему могут оформить льготный жилищный кредит.
Что будет с рынком новостроек после отмены массовой господдержки и как поведут себя цены на жилье? Об этом GIPERNN.RU спросил у ведущих экспертов отрасли.
Почему свернули льготную ипотеку?
Льготная ипотека на новостройки изначально вводилась как временная мера поддержки рынка. В 2020 году, когда бизнес и общество оказались парализованы пандемией COVID-19, россиянам дали возможность брать новостройки в кредит под 6,5% годовых. Изначально первый взнос составлял 15% от стоимости жилья, потом показатель снизили до 10%. Таким образом, покупка новостроек в кредит стала доступна значительной доле населения.
За четыре года условия несколько раз менялись: так, после начала специальной военной операции Центробанк поднял ключевую ставку до 20% годовых, и вскоре ставку по льготной ипотеке повысили до 12%. Потом, когда регулятор начал смягчать денежно-кредитную политику, вновь смягчались и условия госпрограммы. Но уже в начале 2024 года не осталось сомнений, что массовую льготную ипотеку будут сворачивать. Последние полгода ставка составляла 8% годовых, первый взнос — 30%, лимит для всех, включая столичных жителей, — 6 млн рублей.
Последовательным критиком госпрограммы была глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Она неоднократно заявляла, что льготная ипотека перегрела рынок, сделав жилье менее доступным: новостройки резко подорожали, а вторичка «подтянулась» вслед. Также глава ЦБ указывала на высокую долю рискованных выдач, ухудшение качества ипотечных кредитов и схемы, с помощью которых на мерах поддержки зарабатывают инвесторы.
По факту источником заработка становятся деньги налогоплательщиков, которые перетекают в пользу тех, у кого есть сбережения. Массовые льготные программы повышают цены на жилье, и, соответственно, люди вынуждены брать большие кредиты. Цены на недвижимость за три года выросли на 90% — это существенно выше инфляции и роста доходов.
Тем не менее Минстрой несколько раз делал ставку на продление программы, объясняя это тем, что строителям и гражданам нужна поддержка в сложной экономической и геополитической ситуации. В итоге после четырех лет субсидирования ипотечных кредитов отрасли придется отвыкать от «стимуляторов» и переживать непростой период оздоровления рынка. Президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР) Сергей Левшин отмечает, что это ожидаемый и закономерный результат.
Когда рынок «подсел» на государственные субсидии, он начал быстро расти. Сначала хорошо было всем: и застройщикам, и риэлторам, и потребителям. Сложилась система, когда акцент был не на стоимости жилья, а на низком размере ежемесячного платежа. Это позволяло вовлекать в ипотеку даже тех, кто никогда не задумывался о новой квартире. И если сначала меры поддержки были оправданные и разумные, то потом все эксперты понимали, что до добра такое затягивание не доведет. Сразу возникает вопрос: а за чей счет банкет? Но от легкой жизни трудно отказываться.
Ситуацию осложняет достаточно высокая ключевая ставка — 16%, которую в ближайшей перспективе могут снова повысить вплоть до 20%. Средние ставки по рыночной ипотеке уже сейчас достигают 19% годовых, что говорит о серьезной нагрузке по ежемесячным платежам и итоговой переплате по кредиту в три раза и более. Но заявлять о том, что россиян оставили без доступной ипотеки, неправильно: они все еще могут взять кредиты по другим госпрограммам.
Какие программы субсидирования остались?
Программа семейной ипотеки имела не меньшую популярность, чем льготная ипотека на новостройки. Она была запущена в 2018 году, но изначально кредит на покупку первичного жилья под 6% могли взять только семьи с двумя и более детьми. Позднее такая возможность появилась и у тех, кто воспитывает одного ребенка, рожденного не ранее 1 января 2018 года.
Минувшей весной Владимир Путин анонсировал продление программы до 2030 года. Наряду с материнским капиталом, она является одной из мер борьбы за повышение рождаемости. Однако новая ее редакция стала более социальной и адресной, сообщили в Минфине. Ставка по программе осталась прежней — 6%, как и размер первого взноса — от 20%. Лимиты, как и ранее, составляют 12 млн рублей для столц и 6 млн — для регионов.
Оформить льготный кредит могут родители, у которых есть ребенок до 6 лет, семьи с ребенком-инвалидом, жители регионов с низким объемом строительства или индивидуальными программами развития, воспитывающие двух несовершеннолетних детей, а также семьи из малых городов (до 50 тысяч жителей) с двумя несовершеннолетними детьми. Можно взять семейную ипотеку на строительство индивидуального дома, но только в рамках 214-ФЗ или договора подряда, обязательно с открытием эскроу-счета.
Крупные банки России на данный момент возобновили прием заявок на семейную ипотеку. Но, как сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин, через три месяца нынешние параметры программы могут быть пересмотрены. Актуальными остаются IT-ипотека под 5% и сельская ипотека под 3%. Первая программа действует до конца текущего года, максимальная сумма кредита по ней для Нижегородской области составляет 18 млн рублей. Первый взнос — от 20%. Кредиты доступны сотрудникам аккредитованных IT-компаний в возрасте не более 50 лет. При этом заемщик должен работать в заявленной организации не менее трех месяцев.
По программе сельской ипотеки под 3% можно взять кредит на строительство или покупку дома в размере до 6 млн рублей, первоначальный взнос должен составляет от 20%. Максимальный срок погашения долга — 25 лет. Однако периодически аккредитованные банки прекращают прием заявок в связи с исчерпанием лимитов средств, предоставленных для субсидирования. Программа сельской ипотеки является бессрочной.
Чем заменят льготную ипотеку застройщики?
Льготная ипотека в течение последних лет была основным драйвером спроса на квартиры в новостройках. Благодаря ей строящееся жилье уверенно вышло на первое место по продажам, оставив вторичку далеко позади. К концу первой половины 2024 года более 80% сделок совершалось именно с новостройками.
Если анализировать продажи на рынке строящегося жилья, то май и июнь стали успешными месяцами: россияне старались успеть оформить ипотеку под 8% и семейную ипотеку на старых условиях. Вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Елена Недоспасова отметила, что даже сделку на вторичном рынке было трудно оформить из-за занятости банковских сотрудников в этот период.
Спрос, конечно, был высокий, как обычно и бывает перед серьезными изменениями. Хотя нельзя сказать, что распродали все новостройки — такого мы не наблюдали. Возможности населения все же не безграничны. Могу предположить, что застройщики подготовили себе некую «подушку безопасности» по продажам, по финансам и по планам реализации.
Но как надолго хватить этой «подушки безопасности» и готовы ли девелоперы обходиться без одной из самых востребованных ипотечных программ? Глава компании «Столица Нижний риэлти» Светлана Тимошина прокомментировала ситуацию на рынке. Так, в продажах компании около 40% приходилось на льготную ипотеку и столько же — на семейную. И если на последнюю можно рассчитывать дальше, то льготную ипотеку пока заменить нечем. Коллаборации с банками, конечно, будут, но они вряд ли смогут «перекрыть» отмену программы, считает эксперт.
Предложения по ипотеке траншами, субсидирование или рассрочка первоначального взноса, на наш взгляд, не даст возможности для тех клиентов, кому подходила льготная ипотека. К тому же сейчас чек на квартиры высокий, поэтому многие квартиры продаются по классической ипотеке (ввиду ограничения лимитов по семейной и раньше — по льготной). Поэтому хотелось бы иметь и там доступные возможности для клиентов.
ООО «Столица Нижний Риэлти»
В компании GloraХ также планируют поддержать спрос после закрытия программы льготной ипотеки с помощью сотрудничества с банками-партнерами. Как сообщила директор департамента продаж Татьяна Халилова, покупателям лотов в проектах GloraX предлагается совместная программа со Сбербанком и ВТБ с пониженной ставкой от года до пяти лет и такие опции, как траншевая ипотека, рассрочка, трейд-ин с фиксацией цены на период реализации имеющейся квартиры клиента.
После отмены льготной ипотеки сохранили действие более адресные программы — семейная ипотека, IT-ипотека. Они окажут поддержку спросу, но мы все равно ожидаем снижения темпов продаж. По нашим прогнозам, на адаптацию к новым условиям участникам рынка понадобится приблизительно полгода.
департамента продаж GloraХ
Впрочем, девелоперы и риэлторы признаются, что завершение программы льготной ипотеки на новостройки не стало для них сюрпризом: этот день должен был однажды настать. Как отметила Татьяна Халилова, первым этапом было увеличение первоначального взноса, а затем снижение суммы ипотечного займа. Теперь игрокам рынка придется искать способы, чтобы сделать отказ от льготной ипотеки как можно менее болезненным, а жилищные кредиты — как можно более удобными и посильными для покупателей новостроек. Но эта задача не из легких.
Все предпринимают максимум усилий, чтобы дать равноценную замену рынку и потребителю. И если те меры, которые разработают застройщики, окажутся недостаточными, все игроки будут вынуждены обращаться к государству за новыми мерами поддержки. Ведь у каждого города есть определенные планы по вводу жилья в год, а без инструментов для покупки квартир и мер поддержки (как для покупателей, так и для застройщиков) эти планы будут труднореализуемы.
ООО «Столица Нижний Риэлти»
Государству, в свою очередь, нужно достигать поставленных целей: согласно поручению президента, к 2030 году в России должны строить 120 млн квадратных метров нового жилья в год. Правительство взяло курс на развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС), однако Сергей Левшин сомневается, что этот сегмент может стать драйвером в ближайшее время. Он отмечает, что льготная ипотека поддерживала всю большую отрасль строительства, в которой занято около 15 млн россиян.
Смогут ли восполнить это путем переливания денег в ИЖС и кого они там будут поддерживать — непонятно. Механизм эскроу-счетов не отработан, крупные застройщики в эту сферу по объективным причинам не стремятся.
Будут ли падать цены на новостройки?
Высокий спрос, который подстегивали льготные программы, во многом спровоцировал резкий рост цен на строящееся жилье. За последние четыре года квартиры в нижегородских новостройках подорожали почти в 2,5 раза. Теперь же в связи с закрытием одной из ведущих программ очевидно случится спад спроса на первичное жилье. Но значит ли это, что можно ожидать снижения цен?
Эксперты рынка единогласны: такой сценарий маловероятен. Инфляция неизбежно ведет к увеличению стоимости строительства, поэтому предпосылок к падению цен нет. Но и стремительного роста, который наблюдался в последнее время, тоже не ожидается.
Сохраняющиеся высокие темпы инфляции, рост себестоимости строительства, подорожание строительных материалов и логистики, а также обязательства перед банками, выдававшими проектное финансирование, — все эти факторы не позволяют предоставлять дисконт. Кроме того, финансовые модели проектов, находящийся на стадии реализации, уже согласованы с банками, и скорректировать их на текущий момент невозможно.
департамента продаж GloraХ
Против снижения цен на новостройки играет и тот факт, что средняя зарплата по Нижнему Новгороду растет: открываются новые производства, активно поступают госзаказы. При этом наблюдается явный дефицит кадров во многих отраслях, поэтому работодатели готовы хорошо платить.
Сегодня правительство делает ставку на то, чтобы стабилизировать ситуацию на рынке недвижимости и сгладить перекосы, возникшие за несколько лет интенсивной «стимуляции». Но его дальнейшее развитие и «оздоровление» зависит от того, насколько благоприятно будет складываться экономическая ситуация в целом.
Тем же, кто настроен улучшить жилищные условия, специалисты рекомендуют не ждать лучших времен, а искать варианты здесь и сейчас. И анализировать те возможности, которые доступны. Елена Недоспасова призывает смотреть на ситуации трезво, но с оптимизмом.
Давайте будем честны, страна сейчас находится в сложном положении, а отлаживание различных экономических процессов — это долгая история. Но живем мы здесь и сейчас, наши жилищные условия напрямую влияют на качество жизни. Не стоит жалеть и думать, «где я был год назад», это неконструктивно. Нужно считать бюджет, анализировать возможности и предложения. Оптимизировать этот процесс поможет профессионал в сфере недвижимости. Рынок в любом случае будет жить, он адаптируется даже к самым сложным условиям.
Безусловно, льготная ипотека дала толчок для развития рынка новостроек в Нижнем Новгороде и стала поддержкой в «шоковые» периоды последних лет. Но в определенный момент «лекарство» стало приносить больше вреда, чем пользы. Сейчас инструменты повышения доступности жилья пытаются сделать более адресными, однако в условиях высоких рыночных ставок отказ от массовой господдержки грозит отрасли новыми проблемами. Профессионалы рынка убеждены: приспособиться к изменившимся условиям будет непросто и период адаптации может занять до полугода, но ждать существенного снижения цен на новостройки точно не стоит.
Комментарии