Центробанк намерен изменить подход к формированию резервов по кредитам застройщиков с октября 2027 года. Проект соответствующего указания опубликован на сайте регулятора. Как пояснил основатель форума недвижимости Илья Пискулин, в случае принятия документа стоимость займа привяжут к качеству проекта и финансовому положению группы компаний: сильным игрокам рынка будут доставаться «дешевые» деньги, а слабым — «дорогие».
Указание «О порядке формирования кредитными организациями резерва на возможные потери по кредитам, предоставленным для создания МКД или иных объектов недвижимости» появилось на сайте Центробанка минувшей весной. По словам Ильи Пискулина, ключевое слово в названии документа — «резерв». Под ним понимается заранее признанный банком возможный убыток по выданному кредиту.
Сформировал резерв 5% по кредиту в 10 млрд рублей — покажи 500 млн убытка в отчетности и держи под них капитал. Если убыток не случился и проект завершился успешно, потом перевернешь этот минус в плюс. По грубой экспертной оценке, каждые 10 процентных пунктов резерва — это плюс 1,5–2 процентных пункта годовых к кредиту, — приводит пример Илья Пискулин.
На данный момент при выдаче кредита застройщику каждый банк оценивает риски по своей внутренней методике. Типовой проект девелопера получает резерв в диапазоне 1–5%. Однако с 1 октября 2027 года ЦБ РФ хочет ввести обязательный минимум по формированию резервов. В зависимости от стадии, состояния проекта и финансового положения группы компаний они будут составлять от 0,1% до 51–100%. Последние значения Илья Пискулин называет заградительными.
Логика регулятора понятна и даже красива: сильным — дешевые кредиты, слабым — дорогие. Хороший проект эффективной группы компаний получит резерв 0,1–1% вместо сегодняшних 1–5%, то есть деньги подешевеют в разы. Слабые проекты от слабых девелоперов должны быть закрыты резервами вплоть до 100%, — отмечает основатель форума «Движение».
Несколько положений, по мнению эксперта, могут стать «приговором» для застройщиков. Так, в документе прописаны три условия, при которых резерв по кредиту не может составлять меньше 51%. Это просрочка платежей свыше 90 дней, судебное оспаривание прав заемщика на участок или включение хотя бы одного объекта в число проблемных по данным ЕИЖС. Кроме того, надбавки к резерву предусмотрены за расхождение между планом и фактом при приведении участка в соответствие с требуемыми параметрами застройки.
По словам Ильи Пискулина, существенное затягивание на местах сроков выдачи и согласования исходно-разрешительной документации — одна из самых больших проблем отрасли. В ряде случаев они могут сдвинуться на годы без видимых причин, подчеркивает эксперт. А в некоторых регионах, получение РНС, по его словам, и вовсе сопровождается судами «на всякий случай». Если иск приводит к затягиванию реализации проекта, девелопер рискует получить надбавку к резерву, а если затрагивает права на участок — резерв и вовсе может повыситься до упомянутых 51% и более.
Также при расчете резервов оцениваются темпы продаж, доля ДДУ с рассрочкой, цена квадратного метра и — один из самых революционных пунктов — вся группа компаний. Как отмечает Илья Пискулин, теперь не будет варианта, при котором один новый проект в хорошем месте «оздоровит» девелопера — вместо этого при наличии сложностей он сразу начнет жизнь «больным». К критериям плохого финансового положения компании будут относить, к примеру, срыв сроков более чем на полгода по 10% площадей ГК или разбросанность ниже 25% на вводе по 20% площадей.
А вот чтобы положение признали хорошим, необходимы одновременно два кредитных рейтинга не ниже уровня «А» и аудированная консолидированная отчетность по МСФО, из которой считаются два коэффициента долговой нагрузки. Банки будут пересматривать резерв не реже раза в квартал, а наличие событий-триггеров проверять каждый месяц. Как отмечает эксперт, это приведет к постоянной буксовке проектов. Более глобальные последствия корректировок — попадание большинства игроков в низкие категории и разделение рынка на два контура по стоимости денег.
Если коротко, то на мой взгляд, внедрение данного стандарта приведет к тому, что случилось в банковском секторе за последние 15 лет — уменьшению количества игроков. И это настоящий передел рынка. Также нельзя исключать и совсем негативный сценарий, когда какие-то крупные группы оценят свой портфель проектов, разделят его на сильные и слабые, а потом первые оставят в старой группе компаний с понятным финалом, а сильные запишут в новую структуру, которая и отправится в светлое будущее, — подытожил Илья Пискулин.
Ранее мы рассказывали, что в июне 2026 года нижегородское управление Росреестра зарегистрировало 882 договора долевого участия, что почти на 43% больше, чем месяцем ранее. Впервые с начала 2026 года продажи застройщиков стали заметно расти. Несмотря на это, текущие объемы не позволяют говорить о возвращении рынка к высоким показателям конца 2025 года.
Комментарии