Как добиться льгот на аренду из-за пандемии коронавируса?

Пандемия COVID-19 поставила арендаторов коммерческой недвижимости в непростое положение. Из-за вынужденной приостановки деятельности в связи с режимом самоизоляции магазины, спортклубы и салоны красоты лишились дохода, при этом продолжая исполнять обязательства перед собственниками помещений. Чтобы помочь бизнесменам в сложной ситуации, власти подготовили несколько мер поддержки, которые касаются отсрочки платежей и сокращения арендной платы.

Отсрочка платежей за аренду

Верховный суд РФ опубликовал «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции N 2», где подробно рассматриваются права арендаторов во время действия режимов ЧС и повышенной готовности.

Если из-за введенных властями ограничений предприниматель не может использовать арендуемые площади, то он имеет право заключить с их собственником дополнительное соглашение об отсрочке платежей.

Требования к предоставлению отсрочки по договорам аренды

(утверждены постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 439)

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности на территории субъекта (пункт 3 Требований).
Действует в отношении государственной, муниципальной или частной недвижимости, за исключением жилых помещений (пункт 2 Требований).
Право на отсрочку платежей имеют предприниматели (организации и ИП), работающие в отраслях, наиболее пострадавших от пандемии COVID-19 (пункт 1 Требований).

Никаких дополнительных оснований для получения отсрочки действующее законодательство не называет. Вместе с тем Верховный суд уточняет, что арендодатель может доказать, что конкретный арендатор не пострадал от пандемии коронавируса. В таком случае требования об отсрочке могут считаться «проявлением заведомо недобросовестного поведения», например, если тот продолжил пользоваться арендуемым помещением, вопреки ограничительным мерам. Решать вопрос о справедливости отказа в отсрочке в подобных ситуациях будет суд.

Управляющий партнер юридической компании юридической компании «Войнов, Маслов и партнеры» Александр Маслов напомнил, что 22 мая Госдума приняла в третьем чтении закон, разрешающий арендаторам расторгать договоры с собственниками в одностороннем порядке. При этом после внесения поправок документ сократил количество прав арендаторов по сравнению с первоначальной редакцией.

В итоге он распространяет свое действие лишь на субъектов МСП из пострадавших отраслей, которые у нас определяются по ОКВЭД, то есть пока лишь на незначительную часть предприятий. Только им предоставлено право одностороннего расторжения, если арендодатель по договору, заключенному до введения режима повышенной готовности, не заключит в течение 14 рабочих дней по его просьбе соглашение о снижении арендной платы или ином изменении договора, — пояснил эксперт.

Кстати, постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» включает 12 пунктов, в том числе:

культуру, организацию досуга и развлечений (например, кинотеатры и зоопарки);
физкультурно-оздоровительную деятельность и спорт (фитнес-клубы);
деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (в том числе парикмахерские и салоны красоты);
розничную торговлю непродовольственными товарами (в частности, магазины одежды и обуви); сферу туризма;
гостиничный бизнес;
общественное питание;
авиа- и автоперевозки;
деятельность негосударственных образовательных учреждений;
организацию конференций и выставок;
сферу стоматологических услуг;
СМИ.

Напомним, в реестр МСП входят предприятия, отвечающие требованиям ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ». Аналогичные с ними права по получению отсрочек теперь имеют и социально ориентированные некоммерческие организации — исполнители общественно полезных услуг.

Условия предоставления отсрочки

Предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности на территории субъекта (например, в Нижегородской области соответствующее решение было принято 14 марта).
Задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года.
Погашение задолженности осуществляется поэтапно — не чаще одного раза в месяц, равными суммами, размер которых не превышает половины ежемесячной арендной платы по договору.
Штрафы и проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения платежей в связи с отсрочкой не применяются.
Установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается.
Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон.

Кстати, если договором предусматривается включение в арендную ставку взносов за коммунальные услуги, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется (за исключением случаев, когда в период действия режима повышенной готовности арендодатель освобождается от несения таких расходов).

Уменьшение размера арендной платы

Невозможность использования недвижимого имущества в связи с режимом самоизоляции наделяет предпринимателя правом требовать уменьшения арендной платы. Об этом сказано в ч.3 ст.19 Закона N 98-ФЗ.

Управляющий партнер юридической компании ЮК «Войнов, Маслов и партнеры» Александр Маслов отметил, что закон не конкретизирует, на сколько именно должна быть снижена арендная плата. В случае отказа от договора в соответствии со статьей 450.1 ГК РФ (то есть направления письменного уведомления) арендатор освобождается от штрафов и убытков, за исключением обеспечительного платежа (он ему не возвращается).

Для арендодателя вопрос идти или не идти на уступки арендатору — это вопрос экономики. Он должен решить, что ему выгоднее — снизить аренду по просьбе арендатора или искать нового на это время. Хотя, надо сказать, что и снижение аренды не гарантирует, что арендатор через некоторое время также не съедет с арендуемых площадей, — объяснил Александр Маслов.

Окончательная редакция принятого Госдумой закона позволяет представителям малого и среднего бизнеса, работающим в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях, требовать у арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года по заключенному до введения режима самоизоляции договору. Соответствующее право действует в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых ими в предпринимательской деятельности.

В Верховном суде уточнили, что сумма платежа подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования недвижимости, независимо от даты заключения допсоглашения об изменении размера платы либо даты вступления в силу судебного решения о понуждении арендодателя к ее уменьшению.

Если собственник площадей в ТЦ или бизнес-центре подаст иск о взыскании арендной платы, наниматель в своем возражении может указать, что арендодатель сам необоснованно уклонялся от заключения допсоглашения об уменьшении арендной платы. И в этом случае последствия для владельца коммерческой недвижимости могут быть весьма неприятными.

По мнению Александра Маслова, этот закон будет работать.

Суды будут отказывать арендодателям во взыскании убытков, а при необходимости даже взыщут удержанные арендодателями штрафы по искам арендаторов. И только обеспечительный платеж по договору не возвращается. Но он может быть зачислен в счет последнего периода аренды, — отметил юрист.

Что нужно знать и как действовать арендатору

Направить арендодателю предложение в письменной форме об уменьшении арендной платы или отсрочке платежей, вручив его уполномоченному представителю арендодателя (отставив себе второй экземпляр с отметкой о получении) или направив по почте заказным письмом с уведомлением о вручении по юридическому адресу арендодателя.
В случае если в течение 14 дней дополнительное соглашение не заключено, арендатор вправе направить арендодателю письменное уведомление об отказе от исполнения договора.
Договор аренды прекращает свое действие в момент получения уведомления, если в нем нет иного срока (через 3, 5, 7 дней после получения — по желанию арендатора).
Арендная плата подлежит начислению и уплате до момента возврата помещения по акту-приема передачи, который должен быть оформлен письменно.

Арендатору не стоит забывать, что даже после расторжения договора аренды до дня подписания акта приема-передачи арендная плата также подлежит начислению. Поэтому к оформлению документов следует отнестись внимательно, — предупреждает управляющий партнер юридической компании юридической компании «Войнов, Маслов и партнеры» Александр Маслов.

Кстати, если ваш бизнес не входит в список пострадавших от пандемии, но вы являетесь субъектом МСП и арендуете помещение у государства, то тоже имеете право на льготы. Подробную инструкцию по получению послаблений по аренде федерального имущества GiperNN публиковал ранее. Отсрочку арендных платежей за государственное и муниципальное имущество нижегородские предприниматели получают автоматически.