Дискуссия о ценности квартала «Красный просвещенец» ведется несколько лет. Имеют ли право на существование 16 двухэтажных домов с небольшими садами, построенные в центре Нижнего Новгорода около 100 лет назад? С начала 2024 года эксперты вынесли три заключения — одно положительное и два отрицательных. В народе эту историю прозвали «битвой экспертиз».

Фото: Ксения Ражева

Окончательное решение будет принимать управление государственной охраны объектов культурного наследия (ОКН) Нижегородской области. Если застройку, выполненную силами одного из первых жилищных кооперативов города, признают ценной, дома получат охранный статус. Если в признании квартала объектом культурного наследия будет отказано, «Красный просвещенец» рано или поздно снова окажется под угрозой исчезновения.

А пока жители квартала продолжают бороться за сохранение исторической застройки и «зеленого оазиса» в центре города. Однако взгляды соседей разделились: одни добиваются статуса ОКН, другие опасаются, что однажды он может лишить их права собственности. GIPERNN.RU попробовал разобраться в проблеме вместе с жителями «Красного просвещенца».

Чем уникален «Красный просвещенец»?

В 2021 году площадка в границах улиц Белинского, Ашхабадской, Генкиной и Тверской стала пилотной для нового механизма комплексного развития территорий (КРТ). Под снос могли попасть 23 ветхих и аварийных дома, а в их числе и квартал «Красный просвещенец». Часть собственников выступила против расселения, другие, наоборот, торопили Минград с поиском инвестора. Однако по результатам общего голосования жители 12 домов отказались участвовать в КРТ. В итоге мастер-план пришлось переработать, исключив из него старинный квартал.

Фото: Ксения Ражева

Пока решался вопрос о границах проекта комплексного развития, инициативные нижегородцы предложили поставить «Красный просвещенец» под охрану в качестве достопримечательного места. Исследователи выяснили, что квартал является единственным уцелевшим в Нижнем Новгороде комплексом уникальной деревянной застройки эпохи конструктивизма. Дома строила советская интеллигенция.

«Красный Просвещенец» — недавно открытое сокровище Нижнего, квартал элитных домов 1920-х годов, в каждом из которых жили и живут известные нижегородцы. Это затерявшийся среди многоэтажек город-сад. […] А еще — это первый известный пример жилкооперации в Нижнем, и это удивительная история экономики строительства, — пишут авторы исследовательского проекта «Городские экспедиции».
Фото: Ксения Ражева

Выводы трех экспертиз

В мае 2022 года квартал признали выявленным объектом культурного наследия. Однако первую государственную историко-культурную экспертизу провели больше года спустя — в декабре 2023-го, когда «Красный просвещенец» уже исключили из КРТ. Заключение эксперта, приглашенного к исследованию управлением госохраны ОКН, оказалось отрицательным.

Вторая экспертиза, которая пришла к выводу о ценности квартала, была проведена по инициативе активной группы местных жителей. По их мнению, сохранение старинной застройки принесет городу больше пользы, чем КРТ.

Если город не теряет, а накапливает свое историческое достояние, он решает экономические задачи, потому что появление нового объекта туризма выгодно всем, а снос под застройку — только конкретному застройщику. По мировому опыту мы знаем, сколько депрессивных городов оживали благодаря превращению в туристические места, — считает жительница «Красного просвещенца» Елена.

Фото: Ксения Ражева

За статус ОКН выступает дочь заслуженного архитектора России С. Л. Агафонова, жительница «Красного просвещенца», архитектор-реставратор Ирина Агафонова. Она уверена, что деревянный квартал в центре мегаполиса — это образец комфортной городской среды, который необходимо сохранить.

Такой пример застройки мы хотим поддержать своим собственным участием и сохранить для города, — объяснила Ирина Агафонова.

Учитывая, что выводы двух историко-культурных экспертиз были прямо противоположными, управление госохраны ОКН назначило третью. И она снова оказалась отрицательной. Теперь ведомству предстоит принять окончательное решение о судьбе квартала.

Фото: Ксения Ражева

Почему жители опасаются статуса ОКН?

Жители «Красного просвещенца» невольно разделились на два лагеря: одни добиваются статуса ОКН, другие опасаются, что из-за него на них ляжет тяжелое бремя содержания своих домов в статусе достопримечательного места.

Мы с соседями присматриваемся к тому, какой у территории будет статус. Если он будет предполагать, что здания поддерживаются жильцами, многие собственники скажут: «Не надо нам такого достопримечательного места», — утверждает житель дома по улице Белинского Сергей.

Нижегородец живет в «Красном просвещенце» с рождения, его предки входили в кооператив «Объединение», который строил квартал. Его соседка Ульяна также провела свое детство здесь. Женщина переживает, что дома могут перейти в собственность государства, если жильцы не будут справляться с их содержанием.

Фото: Ксения Ражева

Власти бездействуют, дома приводятся в негодное состояние, а потом мы в СМИ читаем, что собственник не может их содержать. То есть ОКН в таком случае — инструмент изъятия собственности у людей? — задается вопросом нижегородка.

В каждом доме «Красного просвещенца» по четыре трехкомнатные квартиры — две на этаже. Дома, в которых меньше пяти квартир, несколько лет назад исключили из программы капитального ремонта. По словам Ульяны, локальные повреждения жильцам приходится устранять самостоятельно, а ДУКи и администрация ограничиваются уборкой территории. Если квартал признают объектом культурного наследия, проблема может обостриться еще больше.

История дома с коммуналками

Нижегородка считает, что далеко за примером ходить не нужно: рядом расположен аварийный дом № 37 по улице Белинского. Три из четырех квартир в нем коммунальные, и в каждой трешке проживают по две семьи — в основном это пожилые люди. Такая форма собственности встречается еще в нескольких домах «Красного просвещенца».

Фото: Ксения Ражева

В ноябре 2019 года здание признали подлежащим расселению и сносу. По словам Ульяны, жители коммуналок были не против переехать в отдельные квартиры. В апреле 2023 года мэрия опубликовала документ об изъятии помещений, но в декабре прокуратура признала эти действия незаконными: так как квартал стал выявленным ОКН, снос заменили на реконструкцию.

Жильцы, которые уже готовили документы к расселению, были удивлены такому повороту событий. Они обратились в администрацию Советского района, чтобы понять, что для них означает новое решение, и получили ответ с требованием добровольно реконструировать дом до конца года. В противном случае, как и прежде, квартиры подлежали изъятию.

Фото: Ксения Ражева

История собственников коммуналок задела соседей за живое. Нижегородцы боятся, что в случае принятия статуса ОКН их тоже поставят перед выбором: либо ремонт за свой счет, либо изъятие и переселение. В то же время жительница «Красного просвещенца» Елена полагает, что охранный статус, наоборот, повысит привлекательность квартала для проживания и позволит людям решить свои жилищные проблемы, хоть для этого и придется приложить усилия. А если статуса ОКН не будет, то дома рано или поздно снесут и жильцам однозначно придется переезжать.

Алюминиевая проводка и разбитое крыльцо

Многие дома в «Красном просвещенце» не видели ремонта с прошлого века. Все они находятся в разной степени сохранности. По словам одной из старожилов квартала Лидии, дом № 32/17 по улице Невзоровых капитально ремонтировали в 1960-х.

Нашему дому нужна реконструкция. К сожалению, за свой счет приходится ремонтировать крышу. Нужно менять сантехнику. Как-то пытаемся все сделать своими средствами, но получается все хуже и хуже, — рассказала ее дочь Наталья.

Сами конструкции дома № 32/17 хорошо сохранились, в неплохом состоянии веранды — весной жители выращивают на них рассаду. Но такая ситуация не во всем квартале. Изначально веранды были пристроены к домам как летние помещения. Некоторые собственники обшили их и сделали под ними фундамент, а в других домах конструкции с годами перекосились.

Жители «Красного просвещенца» не зависят от центрального отопления: еще в 1950-х там провели газовое оборудование. А вот с электроснабжением в квартале есть проблемы.

Нам необходимо провода менять. Вся проводка в доме алюминиевая, не соответствует нормативам. Последний раз это делалось лет 40 назад или даже больше, — рассказал житель одного из домов Сергей.

Фото: Ксения Ражева

Владельцы квартир недовольны и работой домоуправляющих компаний. Горожане утверждают, зимой снег во дворах убирают очень редко, поэтому жителям «Красного просвещенца», среди которых много пожилых, приходится самим брать в руки лопаты.

В декабре 2022 года снегоуборочная техника добила крыльцо. Мы раньше входные группы еще как-то поддерживали, крышу ремонтировали. Я позвонила в ДУК, мне грубо ответили, что их это не волнует. После этого разговора нам крыльцо засыпали песком, — поделилась местная жительница Ульяна.

Странствия красных линий

Переживать из-за статуса ОКН жителей «Красного просвещенца» заставляет не только состояние домов, но и земельный вопрос. Дело в том, что в 1920-х годах на каждое домовладение приходился садовый участок площадью около 22 соток. В 2010 году администрация утвердила проект межевания, согласно которому жителям оставили только треть территории — остальное автоматически перешло в собственность города.

У нас дома по Ашхабадской и Невзоровых сейчас находятся в судах, где ответчиками выступают Минимущества и Минград, — отмечает Лев, житель дома по улице Тверской.

Источник: сайт управления госохраны ОКН Нижегородской области

Ирина Агафонова, живущая в доме № 15 на Ашхабадской, вспоминает, как обсуждался проект межевания. По ее словам, повлиять на решение было невозможно, так как публичные слушания провели только для протокола.

Администрация собиралась размежевать всю территорию в нагорной части города. На общественных обсуждениях народ очень резко высказывался, но протокол был сделан без учета возмущений. На самом деле по инструкции НКВД 1920-х годов на каждую квартиру выделялся участок в 550 «квадратов», — рассказала Ирина Агафонова.

Архитектор отметила, что красные линии в некоторых случаях проведены по фасадам жилых домов, а иногда и режут квартиры пополам. Как рассказал Лев, в разбирательствах участвуют только два дома, а остальные собственники следят за развитием событий. Жители не верят, что такая ошибка могла быть случайной, и добиться ее пересмотра пока не получается. 

Фото: Ксения Ражева

Кто решит земельный вопрос?

В то время как одни жители опасаются, что статус ОКН утвердит нынешние границы участков, другие полагают, что признание ценности квартала, наоборот, решит эту проблему и будет спасением для всех. Если квартал «Красный просвещенец» станет достопримечательным местом, под охрану поставят весь комплекс исторической застройки.

Межевание должно делаться по фактическим границам участков. Статус ОКН снимает проблему межевания, потому что границы достопримечательного места должны пройти по историческим красным линиям, то есть по заборам участков, — подчеркнула Ирина Агафонова.

Соседи готовы были бы согласиться, но понимают, что окончательное решение о судьбе квартала— за управлением госохраны ОКН Нижегородской области. Если ценность признают, то именно это ведомство будет утверждать вид объекта культурного наследия и его границы.

Фото: Ксения Ражева

Туалет и парковка под окнами

Нерешенный земельный вопрос заставляет жителей переживать за сохранность своих садов. В начале 2010-х годов администрация убрала заборы со стороны улицы Белинского, которые на тот момент были в хорошем состоянии. После этого прохожие начали бросать мусор прямо под окна домов, а двор рядом с детским садом «Солнышко» облюбовали автомобилисты.

Теперь у нас места для парковок. Летом машины ставят впритык к нашему дому, все ими забито. Люди ходят в туалет перед детским садиком. К нам свозят весь грязный снег с солью с улицы и почву портят. В администрации мне сказали, что на новые ограждения пока нет денег, — рассказала жительница дома № 35 Ульяна.

Несколько лет назад у дома № 37 снесли сараи, которые посчитали самовольными постройками. Вместе с ними засыпали и погреба, в которых жители хранили вещи и заготовки. Оставшиеся в квартале сараи уже обветшали, но ремонтировать их никто не торопится, опасаясь, что эти действия тоже посчитают незаконными.

Многие жители «Красного просвещенца» с недоверием относятся к идее превратить квартал в достопримечательное место именно из-за перспективы потерять сады. Нижегородцы боятся, что их дома станут музеем под открытым небом, куда потянутся туристы.

Если это будет общедоступное место, проходной двор, 90% собственников будут против. Новые современные дома стараются оградить шлагбаумами, заборами. А зачем нам посторонние люди, которые будут здесь ходить, бросать мусор, машины ставить? — удивляется Сергей.

Фото: Ксения Ражева

Чего хотят жители?

Вне зависимости от отношения к охранному статусу все наши собеседники из «Красного просвещенца» уверены, что дома необходимо реконструировать и оставить собственникам. Как отмечают нижегородцы, бревна хорошо сохранились и послужат еще не одному поколению.

Мы не против реконструкции, но менять место жительства нам бы не хотелось. Потому что это место для нас родное и привычное. Сам дом деревянный, дышать в нем всегда хорошо. Другие дома вряд ли смогут обеспечить такие преимущества. Здесь все пропитано стариной, здесь жили образованные, культурные, интеллигентные люди, — рассказала Наталья.

Горожане рассчитывают, что и после реконструкции смогут пользоваться своими садами и хозяйственными постройками. Сейчас жители ухаживают за плодовыми деревьями, а летом собирают урожай яблок и делают заготовки.

Альтернативный проект развития

У инициативной группы жителей существует своя концепция развития квартала. Однако проект должен сначала заинтересовать инвестора. По мнению активистов, для этого нужно пересмотреть существующий мастер-план КРТ на улице Генкиной. Вместо него предлагается реализовать альтернативную концепцию НИП «Этнос», разработанную под руководством Ирины Агафоновой. По задумке архитектора, на месте аварийных домов на улице Генкиной должна появиться «Городская усадьба» — жилой комплекс переменной этажности с понижением в сторону «Красного просвещенца», который гармонично впишется в существующую застройку.

Источник: НИП «Этнос»

Нас поддерживает профессорский состав ННГАСУ, проектирование можно предложить его аспирантам. Это же потенциальная креативная площадка. Так, например, сделали в одном из городов Америки: студенты дизайнерского колледжа разрабатывали проект развития города и дали ему новую жизнь. Колледж выкупал заброшенные особняки, и в них открывали музеи, общежития, мастерские, — подчеркнула Елена.

Источник: НИП «Этнос»

«Красный просвещенец» мог бы стать мемориальным комплексом в честь архитекторов Леонида и Святослава Агафоновых — по четной стороне улицы Невзоровых — и Дмитрия Сильванова — по нечетной. Место бывших сараев заняли бы павильоны для малого бизнеса, кофейни и коворкинги: такая инфраструктура пользуется популярностью у молодежи.

Однако соседи сторонников проекта убеждены: если для КРТ на улице Генкиной уже нашли инвестора, мечтать о «Городской усадьбе» бессмысленно. По мнению Льва, идея могла быть реализована лишь до выхода «Красного просвещенца» из КРТ с выделением квартала Невзоровых — Генкиной в отдельную зону застройки. Кроме того, жители заметили, что на эскизах НИП «Этнос» возле их домов запроектированы общественные пространства с асфальтированными дорожками между участками.

Фото: Ксения Ражева

Ирина Агафонова в разговоре с GIPERNN.RU подчеркнула, что для архитекторов было важно сохранить формат города-сада. Туристические места на территории квартала — это лишь одна из версий его развития, которую жители могут обсуждать и дополнять.

Если примут нашу концепцию развития достопримечательного места, принципиально то, что дома будут в окружении собственного сада. Возможен проезд к собственной стоянке. Все остальное — за пределами участков, — объяснила Ирина Агафонова.

Будущее «Красного просвещенца»

В этом году в «Красном просвещенце» планируется проведение фестиваля восстановления исторической среды «Том Сойер Фест». Волонтеры хотят вернуть на улицу Белинского заборы, о которых давно просили собственники. Много планов и у инициативной группы жителей «Красного просвещенца» — они готовятся провести субботники, посадить в квартале цветы. Урбанисты продолжат исследовать истории домов и приглашать людей на экскурсии.

Мы намерены привлекать внимание к кварталу и развивать его вместе с нашими единомышленниками. Это все городское сообщество, которое любит и исследует город, у кого есть душевная и интеллектуальная связь с ним. Очень хотелось бы, чтобы квартал стал гостеприимной площадкой для творческой молодежи. Место призывает к общему делу, оно объединяет, а не разъединяет, — делится планами инициативная группа квартала.

Фото: Ксения Ражева

Остальные жители мыслят практически и продолжают добиваться пересмотра границ своих участков. Тем временем все ждут окончательного решения о статусе ОКН для «Красного просвещенца».

Если расселение неминуемо, рассчитываем на компенсацию с учетом того, что есть земля. Я не думаю, что кадастровая цена у этих домов большая. Мне этих денег хватит только на палатку четырехместную или пятиместную. С землей должно быть 15–16 миллионов как минимум, — убежден Сергей.

Фото: Ксения Ражева

Пока одни пытаются отстоять права конкретной семьи, другие заинтересованы в сохранении квартала для потомков. Однако в вопросе о защите частной собственности все солидарны. Жители хотели бы надеяться, что статус ОКН поможет решить проблемы «Красного просвещенца», но состояние неопределенности рождает много вопросов и поводов для дискуссий.

Продажа производственной площадки
Продажа производства