Квартал в границах улиц Правды, Чонгарской и Менделеева в Ленинском районе стоит на пороге больших перемен. Он должен стать пилотной площадкой для реализации механизма комплексного развития территорий (КРТ) в Нижнем Новгороде. Предполагается, что ветхие и аварийные двухэтажки отправятся под снос, а на их месте вырастет современный жилой комплекс с новой инфраструктурой. Мастер-план был одобрен регштабом по градостроительной политике в 2022 году, но окончательную судьбу квартала предстоит решить местным жителям.
Высказаться «за» или «против» расселения собственникам и нанимателям неаварийных зданий предложили на общем собрании. Встреча с жителями состоялась 18 января в театре «Преображение» — она стала первой для Нижнего Новгорода в рамках реализации механизма КРТ. На каких условиях горожанам предложили переезд и какой будет новая застройка, рассказывает корреспондент Гипермаркета недвижимости GIPERNN.RU.
Как изменится квартал?
Расселяемый квартал Правды — Чонгарская — Менделеева состоит из деревянных и кирпичных домов, большая часть которых входила в состав рабочего поселка Ленинский городок — первого социалистического микрорайона в Нижнем Новгороде. Площадка имеет достаточно удачное расположение. Здесь проходит проспект Ленина — одна из крупнейших транспортных артерий столицы Приволжья. Неподалеку находятся Молитовский мост, станция метро «Ленинская», парк имени 1 Мая и Московский вокзал.
Под так называемую реновацию определена территория в 1,84 гектара, занятая девятью двухэтажками и несколькими хозяйственными постройками. В соответствии с постановлением нижегородского правительства о КРТ жилой застройки в границах улиц Правды, Чонгарской и Менделеева сносу подлежат дома:
- № 5 по улице Правды (аварийный);
- № 5а по улице Правды (ветхий);
- № 6 по улице Правды (аварийный);
- № 7 по улице Правды (аварийный);
- № 7а по улице Правды (ветхий);
- № 8 по улице Правды (аварийный);
- № 10 по улице Правды (аварийный);
- № 2 по улице Чонгарской (ветхий);
- № 4 по улице Чонгарской (ветхий).
Согласно базе «Мой дом» на GIPERNN.RU, указанные дома были построены в период с 1924 по 1952 годы. Все они насчитывают от пяти до девяти квартир. К настоящему моменту пять из девяти построек признаны аварийными, оставшиеся четыре считаются ветхими. Несмотря на это, некоторые местные жители отмечают, что их недвижимость находится в неплохом состоянии.
Наш дом почему-то стал ветхим, так написано. Но ремонт у него хороший, есть все удобства. Буквально года два, как все новое поставила, — поделилась собственница Марина.
Расселением и застройкой территории займется инвестор, которого определят по результатам конкурсных процедур. На месте снесенных зданий он должен возвести пять многоквартирных домов высотой от 9 до 21 этажа и наземный паркинг. Первые этажи двух новостроек будут отведены под помещения общественного назначения. На прилегающей территории выполнят благоустройство и реализуют концепцию «двор без машин».
Развивать участок планируется в две очереди. В рамках первой запланирован снос пяти ветхих и аварийных домов и строительство на их месте двух жилых зданий в 9 и 17 этажей. Рядом появится двухэтажная парковка. Вторая очередь предполагает демонтаж еще четырех домов, возведение двух девятиэтажек и одной 21-этажки.
Чтобы закрыть потребность будущих жильцов в социальной инфраструктуре, за пределами площадки под КРТ должен появиться новый корпус школы № 97. Четырехэтажное здание в границах Правды, Чонгарской и Октябрьской Революции вместит 600 учащихся. Кроме того, комплексной программой строительства Нижегородской области предусмотрено возведение детского сада по улице Деревообделочной, 2. Дошкольное учреждение будет рассчитано на 200 мест, срок реализации проекта — 2025–2027 годы.
Можно ли отказаться от КРТ?
Решить, суждено ли планам сбыться, собственники и наниматели квартир должны путем письменного голосования. При этом высказаться могут лишь жильцы неаварийных построек: закон № 494-ФЗ о комплексном развитии территорий оставляет за ними право отказаться от расселения. Для того чтобы исключить дом из программы, против КРТ должны проголосовать не менее трети его жителей.
Если одно или несколько зданий «выпадут» из проекта, мастер-план придется корректировать. Например, отказаться от строительства одной из многоэтажек, объяснил горожанам на собрании замглавы Минграда Иван Каргин. Однако возможен и другой сценарий, когда комплексное развитие всей площадки окажется под угрозой.
Если, например, невозможно будет поставить «свечку» слева, то проект может быть экономически невыгодным. Даже если вы за него проголосуете и мы его выставим на торги, ни один инвестор не придет, — объяснил Иван Каргин.
В случае отказа от участия в КРТ расселением аварийных домов займется мэрия. Ветхие постройки останутся нетронутыми до тех пор, пока их также не признают непригодными для проживания.
Что предлагают жителям?
Собственникам и нанимателям, согласившимся с расселением по КРТ, будущий инвестор предоставит равноценное возмещение или равнозначное жилье — по выбору нижегородцев. Размер компенсации для тех, кто предпочел деньги квартире, определит независимая оценочная организация по итогам экспертизы, пояснил глава Института развития агломерации Михаил Генин. При подсчете выплаты учтут все «улучшения» — от пластиковых окон до новых труб. Если жильцы не согласны с результатами процедуры, оспорить их можно в суде.
В самом невыигрышном положении оказываются собственники квартир в аварийных домах. Выбирать между деньгами и новым жильем им не приходится: в таких случаях полагается только компенсация. Выяснилось, что некоторые уже получили оценку своей недвижимости, и цифры оказались крайне малы.
Именно поэтому власти в первую очередь смотрят на такие площадки. Никто не гарантирует, что дома, которые на текущий момент ветхие, вскоре не станут аварийными. И тогда все остальные получат более низкие компенсации, — заметил Михаил Генин.
Выбравшим равнозначную недвижимость предоставят квартиру, общая площадь которой превышает освобождаемую, а жилая — не уступает ей по величине. Количество комнат должно быть как минимум таким же, как в нынешнем жилье. Еще одно обязательное условие — наличие внутренней отделки. Квартира должна находиться в черте города, однако «привязки» к району в законе нет.
Как остаться в своем районе?
Информация вызвала у нижегородцев ряд логичных вопросов. Они заметили, что некоторые квартиры в расселяемых ветхих домах имеют нестандартную по современным меркам планировку. Речь, например, о четырехкомнатном жилье в 50 «квадратных метров»: едва ли на рынке недвижимости предлагается много равнозначных вариантов. К тому же, большинство жителей хотели бы остаться в Ленинском районе, а не переезжать на периферию города.
Как оставлять подписи о том, что мы согласны на строительство, если меня могут выселить хоть на Зайцева? — удивилась одна из жительниц.
Остаться в Ленинском районе при расселении возможно, ответил Михаил Генин. Но окончательное решение будет зависеть от инвестора, который победит на торгах. Не исключено, что он пойдет навстречу жителям и найдет квартиры поблизости. Еще один вариант — переселить попадающих под КРТ в новый жилой комплекс, который появится на месте их домов. Для этого он может повременить со сносом ряда зданий, пока одна из многоэтажек не будет готова. Однако гарантий, что расселение пройдет именно так, пока нет: все зависит от компании, которая победит на торгах.
Ряд инвесторов уже интересуются площадкой в границах Правды, Чонгарской и Менделеева, добавил Михаил Генин в беседе с корреспондентом GIPERNN.RU. По его словам, большинство застройщиков готовы пойти на уступки местным жителям. Согласно федеральному закону № 214-ФЗ, строительство должно вестись с использованием эскроу-счетов: на них хранятся деньги покупателей до момента сдачи дома в эксплуатацию.
В такой ситуации для застройщиков, участвующих в КРТ, намного важнее ускорить сроки развития площадки, нежели сэкономить на расселении, пояснил наш собеседник. Поэтому, вероятно, они будут готовы предоставить квартиры в своем же доме или закупить жилье большей площади.
В части расселения мы ограничены Жилищным кодексом и не можем сверх него навесить на инвестора обязательства. Но мы все равно надеемся на добросовестность застройщика. Конкурсная процедура — это не открытый аукцион, куда может заявиться кто угодно. Мы надеемся получить хорошего инвестора, который будет идти рука об руку и с нами, и с теми, кого он будет расселять, — добавил Михаил Генин.
«За» или «Против»?
После собрания мы пообщались с некоторыми из жителей квартала в границах улиц Правды, Чонгарской и Менделеева. Выяснилось, что, несмотря на возможные трудности, многие выступают за расселение. Например, в пользу КРТ проголосовала Наталья — жительница дома № 2 на улице Чонгарской. Она поделилась, что новой квартире, скорее, предпочтет денежную компенсацию, но при условии, что ее жилье оценят по рыночной стоимости.
К тому, как описали проект, мы относимся хорошо. Главное, чтобы все эти слова соответствовали действительности. Наверное, предпочтительнее выбрать компенсацию и потом купить жилье самостоятельно, — заметила Наталья.
За расселение выступает и ее соседка по дому. Нижегородка рассказала, что вместе с семьей хотела бы переселиться в новостройку, которую возведут на месте ветхой двухэтажки. Перспектива ожидания строительства нашу собеседницу не пугает.
У нас маленькая квартира, общая площадь всего 15 квадратных метров. В ней мы живем втроем — я, мама, и моя дочка. Мы, наверное, подождем новый дом на нашем месте. Мы готовы ждать, — поделилась женщина.
Были среди пришедших и те, кто решил воздержаться от голосования. Например, жительница одного из ветхих домов Марина предположила, что большинство ее соседей поддержат проект КРТ, а потому ее мнение уже не будет иметь веса.
Я считаю, что надо расселяться. Но получается, что мы делаем лучше для других людей, которые будут жить на этой территории — где хорошие развязки и тому подобное. А нас могут переселить в «Корабли» или Новую Кузнечиху». Да, это новые квартиры, но территориально это далеко, — добавила Марина.
Когда стартует КРТ?
Определить инвестора, который займется развитием площадки в Ленинском районе, планируется к лету, пояснил GIPERNN.RU Михаил Генин. Но не исключено, что это произойдет и раньше. Затем победитель торгов должен будет разработать проект планировки и межевания территории. По словам нашего собеседника, на это уйдет до восьми месяцев, хотя «расторопный» застройщик справится и за полгода.
Как только будет утвержден проект, можно формировать землю, параллельно делать рабочую документацию. Так что через год-полтора на стройку выйти реально, — заключил Михаил Генин.
Весь процесс реновации вместе со строительством займет до семи лет, добавил Иван Каргин. Он подчеркнул, что потенциальный инвестор точно не заинтересован в затягивании проекта: в этом случае с ним расторгнут договор, и он не получит ожидаемой прибыли.
Договор будет трехсторонним: администрация Нижнего Новгорода, правительство Нижегородской области и победитель торгов. Планируем, что от имени правительства его будет подписывать замгубернатора или губернатор. Вот степени гарантии того, что с вами поступят честно и правильно, — заверил горожан Иван Каргин.
Итоги голосования жителей квартала Правды — Чонгарская — Менделеева должны подвести в течение десяти дней с даты проведения общего собрания. Если большинство жителей выступит за комплексное развитие, нижегородцы из ветхих домов смогут улучшить свои жилищные условия, а город получит современный ЖК с новой инфраструктурой. Однако чтобы не попасть впросак, расселяемым важно внимательно изучать законодательство о КРТ, идти на диалог с будущим инвестором и при необходимости знать о возможности отстоять свои права в суде.
Комментарии