Механизм комплексного развития территорий (КРТ) становится основным градостроительным инструментом в Нижегородской области. К концу 2025 года в проработке у региона находятся 70 площадок, а планы по перезагрузке 39 из них уже утверждены.
Какие площадки могут уйти с молотка в 2026 году? Когда состоятся встречи с жителями? И что планируется построить на территориях, отведенных под КРТ? На эти и другие вопросы в ходе бизнес-завтрака ДОМОСТРОЙНН.РУ ответил заместитель министра градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Михаил Генин.
Разыгранные площадки
Механизм КРТ в Нижегородской области запустили почти три года назад. За это время на торгах были разыграны 13 площадок жилой застройки и незастроенных территорий, а победители торгов пополнили казну в общей сложности на 2 млрд рублей.
В 2025 году инвесторов нашли пять лотов. Около 11 га в районе улицы Львовской будет застраивать «Альфа. Норма» из Белгорода: застройщик заплатил за это право 130,6 млн рублей. Московский девелопер Level Group займется освоением 10,55 га на Гребном канале, за которые отдал 368,8 млн рублей.
«В приоритете малая и средняя этажность». Дарья Шунаева — о КРТ, исторической застройке и новых вызовахПлощадка в 3,34 га в районе улицы Панина досталась компании «Эколайф» из Ижевска, предложившей за нее 406,6 млн рублей. Также с молотка ушли два лота в Новинках: на одной из них Wildberries, заплативший 127 млн рублей, построит логистический центр, а другую будет развивать ГК «Девелопмент ЮГ» из Краснодара — 46,6 га обошлись застройщику в 150 млн рублей.
Еще 11 договоров КРТ за все время действия механизма заключили по инициативе правообладателей земельных участков. Развивать территории в разных районах Нижнего Новгорода будут СЗ «Комсомольская», АО «Бриджтаун чайка», АО «Черниговская набережная», ООО «Каскад», ООО «Берег», ГК «ПИК», СЗ «НижЛидерСтрой», ООО «Идель», СЗ «Мегаполис» и «Стриар». В Кстове комплексным развитием займется СЗ «Дом Инвест».
До конца 2025 года планируется подписать еще четыре соглашения: с Veren Group, СЗ «Хутор», «Гильдией МК» и СЗ «Бурнаковка». Правообладатели трех площадок под комплексное развитие — в районе улиц Богдановича, Белинского и бывшей станции «Турист» на Гребном канале — внесли в казну инфраструктурный платеж.
Если речь идет о небольшой площадке, мы не заставляем правообладателей строить объекты социальной инфраструктуры, а берем инфраструктурный платеж. В рамках него мы сами как регион принимаем решение, где будем строить социальную инфраструктуру, и направляем деньги на ее возведение. За этот год было подписано три договора на сумму более 400 млн рублей, — пояснил Михаил Генин.
Торги на 2026 год — 11 площадок
В 2026 году на торгах планируется разыграть 11 площадок, предназначенных для комплексного развития территорий. Десять из них расположены в Нижнем Новгороде, еще одна — в Дзержинске. На площадках КРТ с жилой застройкой аукционам будут предшествовать голосования собственников.
Улица Гоголя
Весной 2026 года с молотка может уйти территория в границах улиц Гоголя, Нижегородской, Заломова в Нижегородском районе. Ее площадь составляет 1,23 га, там планируется построить 17 363 кв. м недвижимости, в том числе 8 879 кв. м жилья. В новом микрорайоне смогут проживать 296 человек. Инвестор должен будет построить небольшую поликлинику на 20 посещений в смену, оборудовать 147 машино-мест и заплатить 53,6 млн рублей в качестве инфраструктурного платежа на детский сад.
Новому строительству предшествует улучшение жилищных условий для 32 человек. Провести торги планируется в первом квартале 2026 года, начальная цена лота составит ориентировочно 3,6 млн рублей. Заключить договор с победителем аукциона рассчитывают в начале второго квартала. Срок реализации проекта КРТ — 7 лет с момента подписания соглашения.
Площадка интересна тем, что в КРТ мы вовлекаем ценные объекты градостроительной среды. Новая застройка должна вписаться в исторический контекст территории. Мы уже выходили к жителям для разъяснения всех плюсов механизма КРТ, и жители проголосовали. Один дом вышел из КРТ, в связи с чем мы скорректировали проектные решения, — рассказал Михаил Генин.
Улица Чкалова
В Канавинском районе планируют разыграть 2,23 га в районе улицы Чкалова. В первом квартале 2026 года намечена встреча с жителями для обсуждения особенностей проекта. Торги по площадке хотят провести во втором квартале 2026 года. Победитель в течение 7 лет должен будет улучшить жилищные условия для 120 нижегородцев, проживающих на 2315 кв. м старого жилья, а затем возвести на этом месте 47 300 кв. м недвижимости, в том числе 31 410 кв. м жилой.
Новый ЖК будет рассчитан на 1047 человек. Для будущих новоселов инвестор построит детсад на 120 воспитанников и создаст 282 машино-места. Также победитель торгов своими силами должен будет реконструировать котельную и теплосети.
По этой территории мы провели масштабный анализ квартала, мастер-план прошел регштаб. В начале 2026 года стартуют встречи с жителями. По результатам голосования планируется либо оставить мастер-план в таком же формате, либо скорректировать его, — заключил замглавы регионального Минграда.
Проспект Героев
Следующий потенциальный лот расположен в границах проспекта Героев и улицы Березовской в Московском районе. Речь идет о площадке в 9,23 га, где сейчас расположено 15 784 кв. м жилья. В ходе комплексного развития планируется улучшить жилищные условия для 558 человек, снести старый фонд и построить на его месте 148 435 кв. м недвижимости, из которых 90 949 кв. м придется на жилье. Население нового микрорайона превысит 3000 человек. Реализовать задумку предстоит в течение 7 лет.
В рамках КРТ мы оставили четыре девятиэтажки по центру, на инвестора возлагаем ремонт фасадов. Нам хочется, чтобы в результате комплексного преобразования среды вся застройка была в хорошем, подобающем виде, — отметил Михаил Генин.
К настоящему моменту мастер-план КРТ одобрен региональным штабом по градразвитию. В феврале будущего года планируется опубликовать проект, а в марте — провести собрания собственников. Если они выступят за переезд в современное жилье, то решение о комплексном развитии площадки будет принято в апреле. Торги в таком случае состоятся в июле. Подписать договор с победителем власти рассчитывают в августе 2026 года.
IT-квартал
В границах улиц Малой Ямской, Ильинской, Маслякова, Большие Овраги и Похвалинского съезда в Нижегородском районе по КРТ планируется создать IT-квартал. На 4,92 га хотят возвести 94 115 кв. м новой недвижимости. Торги по площадке ориентировочно начнутся с суммы 18,2 млн рублей. По словам Михаила Генина, в первом квартале 2026 года предполагается провести аукцион по первому контуру площадью 3,36 га, а оставшуюся часть территории разыграют ближе к концу года.
Победитель первых торгов должен будет улучшить жилищные условия для 41 человека, проживающего на 1778 кв. м старого фонда. В том числе предполагается ликвидация детсада № 19. За место под ДДУ будущий инвестор заплатит возмещение свыше 167 млн рублей. Освободившееся пространство займут примерно 53 000 кв. м новой недвижимости, на коммерческие пространства придется 43 670 кв.м. Проектируемое количество машино-мест — 720, жилья в квартале не предусмотрено. На реализацию планов инвестору отводят 10 лет.
Это КРТ жилой застройки, но в рамках комплексного развития мы планируем получить нежилые здания — новый технологический центр. Над проектными решениями Институт развития агломерации работал совместно со «Студией 44», которая занималась проектированием IT-кампуса. Отличительная черта — зимний атриум в центре квартала — застекленная территория, где можно будет круглогодично гулять, — поделился Михаил Генин.
Правительственный квартал
Еще один небезызвестный проект КРТ предполагает строительство правительственного квартала в границах улиц Большой Печерской, Сеченова, Тургенева, Бойновского переулка, Ковалихинского Оврага и улицы Максима Горького в Нижегородском районе. В новом деловом пространстве на площади 11 га хотят построить около 340 000 кв. м недвижимости.
Судя по всему, правительственный квартал также разделят на несколько лотов. Торги по первому, площадью 2,93 га, намечены на первый квартал. Заключить договор с победителем рассчитывают в апреле. Голосования жителей не предусмотрено, поскольку на участке нет домов под расселение. В границах первого контура инвестор возведет 193 950 кв. м новой недвижимости: 47 050 кв. м жилья и 40 100 кв. м коммерческих площадей. Квартал, рассчитанный более чем на 1500 жителей, включит 1290 машино-мест.
Здесь будут как офисы, здания правительства, так и жилая застройка. От инвесторов поступало много пожеланий, поэтому мы попытались объединить и жилье, и коммерцию. Помимо строительства новых площадей победителю торгов предстоит обустроить улично-дорожную сеть и инженерную инфраструктуру, — рассказал замминистра градостроительной деятельности Нижегородской области.
Новый деловой квартал будет соединен со строящейся станцией метро «Сенная» по принципу «сухие ноги». Это означает, что попасть из подземки в офисы можно будет не выходя на улицу. А с появлением высокоскоростной магистрали путь отсюда до «Москва-Сити» займет меньше четырех часов.
Дзержинск
За пределами областного центра в 2026 году планируют разыграть одну площадку — в границах проспекта Дзержинского, улиц Черняховского, Чапаева, Пирогова, Матросова и Студенческой в Дзержинске. Ее площадь составляет 23,42 гектара. Всего там намерены возвести около 450 000 кв. м недвижимости, на жилье придется более 287 000 кв. м. В новостройках смогут проживать свыше 9500 жителей. Строительству предшествует улучшение жилищных условий для 1639 человек, проживающих на 33 298 кв. м старого фонда.
Рядом с новыми домами планируется построить детский сад на 200 воспитанников. Также застройщику предстоит создать 2454 машино-мест, увеличить мощность котельной № 25 и реконструировать улично-дорожную сеть. Однако у этого лота уже есть история. В начале 2025 года первые торги сорвались: инвесторы не проявили к ним интереса в силу экономических причин.
Отчасти мы предполагали, что так может быть, потому что в Дзержинске цены на квартиры не такие высокие, как в Нижнем Новгороде. А на улучшение жилищных условий нужно потратить порядка 3 млрд рублей — это гигантская сумма, и она должна окупаться. Поэтому мы решили добавить экономической целесообразности за счет включения в проект двух дополнительных территорий. Один небольшой участок расположен на улице Гайдара. Еще один, площадью порядка 7 га, в микрорайоне Западный, на свободной территории, — отметил Михаил Генин.
На сегодняшний день обновленный мастер-план готов к региональному штабу: его проведение ожидается в первом квартале. Жители этой площадки уже проголосовали за улучшение жилищных условий, проводить обсуждения еще раз не требуется. Вторые торги по КРТ в Дзержинске планируются в июне. В случае успеха договор с инвестором заключат в августе 2026 года.
Заречный бульвар
В Ленинском районе планируется найти инвестора на 16,23 га в границах Заречного бульвара, улиц Гончарова, Арктической и Космонавта Комарова. Сейчас там проживают 1355 жителей: голосование для них планируют организовать в ближайшем апреле. Торги и заключение договора с победителем намечены на второй квартал.
Инвестор в течение 10 лет должен будет улучшить жилищные условия для жителей 20 970 кв. м и возвести на месте старого фонда 252 514 кв. м новой недвижимости. Жилыми будут 137 546 кв. м. Однако это предварительные цифры, которые в скором времени могут увеличиться, отметил Михаил Генин.
Нам требуется возведение детсада на 200 воспитанников и перекладка магистрального участка теплотрассы длиной 5 км — это уже ляжет на плечи инвестора. Чтобы компенсировать застройщику затраты, мы увидели потенциал в добавлении дополнительного выхода площадей. Так что в ближайшее время площадка будет доработана с повышенными технико-экономическими показателями, — объяснил замминистра.
Также в новом ЖК запланировано строительство двух школ — на 1300 и 900 мест. Судя по презентации Михаила Генина, строительство обоих учреждений профинансирует регион. В новом микрорайоне будет запроектировано более 1200 машино-мест.
Улица Тимирязева
Особенно сложной Михаил Генин назвал территорию площадью 30,2 га в границах улиц Тимирязева, Чачиной и Оранжерейного тупика в Советском районе. Одна из причин — необходимость выкупить и снести порядка 1500 гаражей: по словам замглавы Минграда, это «будет достаточно сложно как финансово, так и документально».
По предварительной оценке, на улучшение жилищных условий жителей, выкуп гаражей и демонтажные работы застройщик потратит более 5 млрд рублей. Также инвестору предстоит внести крупный платеж за создание внеквартальной инфраструктуры и улично-дорожной сети.
Предварительный расчет по затратам на инфраструктуру — около 4 млрд рублей. Вокруг всего комплекса надо построить дороги. Строить будет городская администрация, инвестор перечислит ему средства. Также надо переложить речку Кадочку в коллектор и убрать под землю линии электропередачи, проходящие вдоль дороги. Поэтому сейчас мы работаем над финансово-экономической моделью, — пояснил Михаил Генин.
На данный момент предполагается, что по итогам КРТ в районе Тимирязева могут появиться 403 750 кв. м новой недвижимости, из которых 171 826 кв. м будут жилыми. Ориентировочное количество машино-мест — 2649. Инвестор должен будет построить два детских сада по 340 мест каждый и поликлинику на 100 посещений в смену. Строительство школы на 2200 учащихся возьмет на себя регион.
Вынести мастер-план на регштаб власти рассчитывают во втором квартале. Если он будет одобрен, публикация проекта намечена на июль, а собрания собственников — на август. Торги стартуют ориентировочно с 69 млн рублей и предварительно состоятся в ноябре 2026 года. Подвести их итоги и заключить договор с победителем планируется в декабре. Срок реализации проекта КРТ на Тимирязева составит 15 лет.
Улица Родниковая
Похожий календарь — у проекта КРТ в границах улиц Полтавской, Генкиной, Высоковского проезда и реки Ковы в Советском районе. Речь идет о площадке в 12,7 га со стартовой ценой в 36,5 млн рублей. На регштаб ее намерены вынесли в июне, на суд жителей — в августе, а на торги — в ноябре. Победитель аукциона должен будет улучшить жилищные условия для 238 человек, которые занимают 3769 кв. м старого фонда, и возвести на освободившемся пространстве 228 290 кв. м новой недвижимости.
Социальная инфраструктура квартала будет представлена детсадом на 220 малышей и школой на 1000 учащихся. Первое учреждение возведет инвестор, а вот обязанности по второму возьмет на себя регион. Также проект предполагает строительство котельной за 250 млн рублей и обустройство 1370 машино-мест. Новый микрорайон сможет вместить свыше 3000 человек.
Это новая территория за ТЦ «Куб», которую мы активно прорабатывали в этом году. Мастер-план готов, в ближайшее время будем рассматривать его на регштабе. Принципиальной задачей этого мастер-плана было создание социальной инфраструктуры, чтобы закрыть дефицит как будущей, так и существующей застройки, — подчеркнул Михаил Генин.
Улица Невзоровых
Третья площадка Советского района включает два несмежных участка: в границах улиц Невзоровых, Генкиной, Ломоносова и Ашхабадской, а также в границах Белинского, Невзоровых, Ломоносова и Ошарской. Суммарная площадь территорий составляет 3,68 га. Пока мастер-план их перезагрузки также не выносили на региональный штаб. Сделать это, по словам Михаила Генина, планируется в марте 2026 года. Если представленные решения будут одобрены, собрания собственников состоятся в мае. В случае согласия жителей с расселением решение о КРТ будет принято в июне. Торги стартуют ориентировочно с 5,8 млн рублей в августе, а договор с победителем подпишут в третьем квартале.
Будущий инвестор должен будет улучшить жилищные условия для 309 человек: общая площадь освобождаемой недвижимости составит 8979 кв. м. Далее ему предстоит возвести 75 411 кв. м новых площадей, из которых 46 416 кв. м будут жилыми. В общей сложности новостройки будут рассчитаны на 1547 человек.
Также девелоперу предстоит создать 491 машино-место, построить детский сад на 250 воспитанников, благоустроить детскую и спортивную площадки для существующих домов и выполнить компенсационное строительство поликлиники № 31. Еще в списке задач — обустройство помещения под ГБОУ ДПО «Нижегородский институт развития образования».
Центр города, интересная территория, привлекательная финансово-экономическая модель. Застройка получилась очень сбалансированной, — прокомментировал мастер-план замглавы Минграда.
Оперный театр
По соседству находится еще одна перспективная площадка КРТ. Речь идет о территории площадью 2,17 га в границах улиц Белинского, Ижорской и Невзоровых в Советском районе, где расположен действующий оперный театр. В ходе перезагрузки здесь рассчитывают построить около 59 000 кв. м новой недвижимости: 35 000 кв. м придется на жилье, порядка 4000 кв. м — на коммерческие пространства. В новом микрорайоне смогут проживать примерно 1200 нижегородцев. Для них запроектируют около 500 машино-мест.
На сегодняшний день мы сделали концептуальную перезагрузку квартала, сохраняя здание оперного театра. Это предварительная концепция, которая будет проходить все стадии обсуждения. На первую линию выходит объект культурного наследия — казенный винный склад на улице Белинского, где планируется создать новое уникальное общественное пространство, — рассказал Михаил Генин.
Инвестор не будет возводить социальную инфраструктуру, однако заплатит более 217 млн рублей компенсации на ее строительство. Михаил Генин подчеркнул, что голосований собственников не предусмотрено, так как улучшения жилищных условий не требуется.
Ожидается, что регштаб по градразвитию согласует мастер-план во втором квартале 2026 года. В таком случае решение о КРТ будет принято в третьем, а торги состоятся ближе к концу года. Договор с застройщиком рассчитывают заключить также под конец 2026 года. Срок реализации проекта — 7 лет с даты подписания соглашения.
Перспективное КРТ от студентов
В обозримом будущем комплексное развитие может ждать еще три территории в Нижегородской области. Их проанализировали студенты Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета (ННГАСУ) в рамках образовательного проекта «ПРО_ГОРОДА», созданного по инициативе Минстроя РФ. Как отметил Михаил Генин, в работе принимали участие несколько групп ребят, которым помогали эксперты: представители федерального министерства, ДОМ.РФ, и региональные специалисты.
Студенты прорабатывают площадки не только в части выхода площадей и объемов для улучшения жилищных условий, но и анализируют настрой населения, делают вариативность — какая застройка лучше впишется в существующий или исторический контекст. По результатам этой работы конкурсная комиссия отберет лучшие мастер-планы. Затем мы как правительство региона «подхватим» их и проведем все процедуры, чтобы выставить на торги, — пояснил замглавы Минграда Нижегородской области.
Проспект Капитана Рачкова (Кстово)
Площадь КРТ в границах улиц Капитана Рачкова и Магистральной может составить 24,1 га. Студенты — участники проекта выяснили, что в середине прошлого века территория представляла собой резерв под застройку и сельхозугодья. Ее окружали промышленно-транспортная зона и фрагменты первичной застройки старых микрорайонов. В 1990-е годы на участке стали появляться гаражи, стоянки, склады, а в 2010-е — первые многоквартирные дома с магазинами на первых этажах.
В 2020-е участок продолжает насыщаться, там появляется все больше магазинов, сервисов, парковок. На соседних территориях сформировался устойчивый жилой массив со школами, детскими садами и поликлиниками, а также хорошей транспортной связностью с улицей Магистральной и трассой М-7. Тем временем 6-й микрорайон по прежнему представляет собой пустырь с точечной застройкой в виде нескольких ЖК и небольшим количеством автосервисов, отмечают участники проекта. Предполагается, что в результате КРТ градостроительный потенциал территории в районе Капитана Рачкова и Магистральной может составить 290 тысяч квадратных метров.
Куйбышева
Следующая площадка находится в Нижнем Новгороде — в границах улиц Куйбышева, Мориса Тореза и Народной. Территория площадью 12,8 га представляет собой сложный, плотно застроенный участок с высокой концентрацией инфраструктурных объектов и значительными ограничениями для развития. В левой части преобладают гаражные массивы, также поблизости проходят ж/д пути. По центру и справа наблюдается более разреженная застройка. Эта территория пересекается с железнодорожной линией, которая является значимым транспортным коридором и одновременно создает барьер для пешеходной связи.
Почему мы выбрали эту территорию? Географически это центральная часть, есть задел, где построить объекты социального назначения, а улучшение жилищных условий требуется для небольшого количества жителей. С точки зрения финансово-экономической модели эта площадка должна получиться самой потенциально интересной для инвестора, — прокомментировал Михаил Генин.
В ходе перезагрузки студенты предложили создать здесь интегрированное пространство, в котором культурные, образовательные и творческие активности будут формировать сами жители. Например, там можно организовывать ярмарки, фестивали, дворовые вечера. Также на базе детсадов № 314 или 40 возможно создать культурный центр. Помимо этого, в микрорайоне могут появиться коворкинги, библиотеки, мастерские и кафе. Совокупный градостроительный потенциал площадки — 240 тысяч «квадратов».
Алексеевская
Еще около 20 тысяч квадратных метров недвижимости можно возвести на 2,7 га в границах улиц Алексеевской, Звездинки и Студеной в Нижнем Новгороде. Анализ территории выявил ее исключительную сложность. Наличие многочисленных ОКН, охранных зон (в том числе зоны с 300-летним дубом) и санитарно-защитной зоны стадиона «Водник» формирует здесь крайне чувствительную к изменениям и новому строительству среду, приходят к выводу студенты.
Не могли не затронуть самый-самый центр города и не предложить студентам сложную задачку. А сложность не только в улучшении жилищных условий, но и в работе с объектами культурного наследия, с ценными объектами градостроительной среды… По этой площадке есть разные варианты развития территории, в том числе от наших нижегородских архитекторов. Думаю, в конце первого квартала мы выставим идеи на обозрение и в рамках конкурса отберем лучшую концепцию, — заключил Михаил Генин.
Таким образом, в ближайшем будущем как Нижний Новгород, так и города агломерации ждет серьезная перезагрузка. В ходе комплексного развития важно не перенасыщать площадки плотной жилой застройкой, а создавать сбалансированную и комфортную среду с социальными объектами, новыми инженерными сетями и хорошими дорогами. Только в таком случае удастся воплотить основной замысел КРТ — улучшить качество жизни нижегородцев и одновременно стимулировать рост региональной экономики.
Комментарии