Кризис как естественный отбор

У ведущих девелоперов региона основания для беспокойства возникли еще до обострения кризиса ликвидности — за последний год на рынке заявилось множество непрофильных игроков, в результате чего рентабельность бизнеса упала до 7%. С развитием кризисной ситуации большинство новичков приостановили реализацию проектов. По мнению экспертов, это повышает шансы на выживание профильных девелоперских компаний.

Эксперты
Михаил Веселов
директор ОАО «НКХП-Девелопмент»
Павел Керпелев
старший партнер SMT-Developments
Александр Кузнецов
генеральный директор ГК «Электроника»
Владимир Лашманов
коммерческий директор ООО «Центр коммерческой недвижимости»
Вячеслав Лобарев
директор ООО «Бизнес Консультант»
Евгений Мишагин
директор нижегородского представительства Группы «Корстон»
Павел Солодкий
директор ООО «Управляющая компания «Региональный центр международной торговли»

Большинство девелоперов стараются обходить стороной вопросы о кризисе. Их высказывания сдержанны: да, проблемы с заемными средствами есть, ситуация с каждым днем ухудшается, но паниковать не стоит. Откровением для игроков, которые всеми силами старались сохранить «хорошую мину при плохой игре», стало открытое письмо Ассоциации строителей России. В нем руководство организации признает: «кризис положил нас на лопатки». При этом в Ассоциации уверены, что шансы подняться еще есть. Крупные игроки нижегородского девелоперского рынка соглашаются: рынок преодолеет сложности, но не без потерь. Тем более что кризис поможет зачистить девелоперский бизнес, куда в последние 1,5 года буквально вломились непрофильные компании. Постоянный рост покупательской способности и цен на недвижимость «шептали» предпринимателям: иди на этот рынок, рентабельность до 20% на отдельных проектах тебе обеспечена. И те шли. Поток новичков сломал планы профильным игрокам рынка: рост заявленных проектов в девелоперском бизнесе обрушил среднюю рентабельность до 12–13% годовых.

Рентабельность девелоперского бизнеса в Европе, где рынок уже считается сформированным, не превышает 7% годовых. В Нижнем Новгороде, по данным генерального директора ГК «Электроника» АЛЕКСАНДРА КУЗНЕЦОВА, в I полугодии 2008 г. она держалась на уровне 20%. Старший партнер компании SMT-Developments ПАВЕЛ КЕРПЕЛЕВ считает, что рентабельность была гораздо выше — до 30% на отдельных проектах. Поэтому, по данным SMT-Developments, только за последний год в Нижнем Новгороде было анонсировано до 30 объектов коммерческой недвижимости, как от местных, так и от федеральных компаний. Планы были амбициозными: в каждом квартале города — по новому жилому комплексу и торгово-развлекательному центру. А верхняя часть города уже была поделена на многофункциональные комплексы. «За год рынок действительно пополнился огромным количеством игроков, но я бы не стал делить их на профильных и непрофильных девелоперов — все они прошли процедуру лицезирования, и не факт, что под новой вывеской будут работать новые на рынке люди — компания может перекупить готовую команду специалистов с большим опытом», — оценивает директор ООО «Управляющая компания «Региональный центр международной торговли» ПАВЕЛ СОЛОДКИЙ.

Процесс вхождения на рынок девелоперских услуг еще недавно был несложен. Стандартная процедура лицензирования, прохождение проектом инвестиционного совета и поиск и привлечение инвестора. А это было просто — деньги давали все и на всё, рассказывают эксперты «ДК». Определенный критерий для получения входного билета на рынок девелоперских услуг все же существовал — это имя бизнесмена, точнее, тот бизнес, который он будет закладывать под девелоперский проект. «Проекты финансируются, как правило, по принципу: 30% — деньги инвестора, 70% — ресурсы, привлеченные от банков и других источников финансирования. Причем банки требуют, чтобы девелопер заложил не только землю и сам проект, но и какой-то другой бизнес, возможно даже не связанный со строительством», — делится опытом Павел Солодкий. Если нет репутации на строительном рынке, должна быть репутация на любом другом, чтобы инвестор мог видеть, какой бизнес получает в залог. «Деньги давали быстро, если у компании уже было хотя бы одно успешное направление», — оценивают рынок игроки. Легче всего было найти инвестиции для коммерческой недвижимости, в частности, для многофункциональных комплексов. Новым игрокам казалось, что у рынка нет предела — можно строить комплексы друг напротив друга, и они все равно будут заполнены на 100%. «Формирование пула арендаторов со стороны тоже не казалось сложностью — главное коробку построить. Хотя на деле все оказывалось совсем не так», — вспоминает Александр Кузнецов.

Нижегородскому комбинату хлебопродуктов, например, для вхождения на рынок девелоперских услуг, по сути, достаточно было только переименоваться в ОАО «НКХП-Девелопмент». Процесс согласования выделения земли под строительство своего многофункционального комплекса Нижегородский комбинат хлебопродуктов прошел быстро. Уже через месяц после официального анонса нового бизнеса объект «НКХП-Девелопмента» значился в плане межевания земли в районе улицы Гаршина, а проект одобрили чиновники. Сейчас компания освобождает участок от прав третьих лиц. Подобных комплексов, по данным «ДК», за год появилось не меньше двадцати. Большинство инвесторов уже получили разрешение на использование земельного участка или успели выкупить право долгосрочной аренды, как, например, «Макромир», который теперь в спешном порядке продает купленную в регионах землю. Однако эксперты «ДК» считают, что надо отдать должное: треть заявленных проектов имела вполне жизнеспособную концепцию, и сейчас, когда по стране массово замораживаются проекты, кто-то продолжает строить.

«На рынке возникла псевдоконкуренция — на каждой второй улице в городе должен был появиться новый комплекс. Началось соперничество отделов продаж — нашим арендаторам звонили продавцы из другой компании, которая еще даже не залила бетон под свой ТРЦ, и предлагали цены на три копейки меньше. Затем арендатор гнул по ценам нас», — рассказывает Александр Кузнецов. Такая конкуренция привела к тому, что к лету 2008 г. рентабельность девелоперского бизнеса начала снижаться — до 12–14% годовых. Но никто даже и не думал останавливаться. Строить по-прежнему было выгодно: деньги отбивались за 5–7 лет, что по мировым меркам «не быстро, а очень быстро», а рентабельность могла перекрыть проценты по заемным средствам, которые тогда еще можно было найти под 7–8,5% годовых. Даже летом 2008 г., когда заемные средства начали дорожать и процентные ставки выросли до 25%, профильные и непрофильные игроки продолжали заявлять новые проекты. Хотя уже тогда большинство из них, по словам экспертов «ДК», понимали, что в этом году они строить точно не начнут. По мнению одного из экспертов, это происходило потому, что компании «столбили» участки за собой. Рано или поздно кризис закончится, а получить землю, особенно в центре города, сложно будет всегда.

В сентябре девелоперы — один за другим — объявили о приостановке строительства. Волна пошла от федеральных компаний, которые в срочном порядке начали избавляться от купленных в Нижнем Новгороде земель, и дошла до местных игроков. Продавать нижегородским компаниям нечего — большинство из них даже не закончили оформлять договоры аренды. Тем не менее, кризис показал, кто пришел на рынок всерьез и надолго, а кто пока только примерялся к нему. «На самом деле на рынке нет единой модели поведения — все зависит от финансового состояния девелопера. Кто-то может заморозить объект на уровне девятого этажа, когда, казалось бы, дело сделано, — описывает ситуацию Павел Солодкий. — А другие потихоньку строятся, хотя в начале кризиса проект был еще на стадии вырытого котлована». Тем более, что строительные материалы сейчас значительно упали в цене и строить стало дешевле. С ним согласен и директор ОАО «НКХП-Девелопмент» МИХАИЛ ВЕСЕЛОВ. Он уверяет, что «Хлебокомбинат» не отказывается от своего проекта. Большинство же предпринимателей, по мнению экспертов, заново начинают поиск инвесторов. Так, например, Группа «Корстон» заморозила свой проект ТРЦ на Мещерском озере. По словам директора нижегородского представительства «Корстон» ЕВГЕНИЯ МИШАГИНА, компания ежемесячно перечисляет в бюджет области 1,5 миллиона рублей в качестве инвестиционного вклада и сейчас вынуждена просить правительство области об отсрочке платежей. Причем необходимые 70% средств для проекта «Корстон» так и не успел получить до кризиса в банковском секторе. Сейчас, по мнению г-на Мишагина, вообще не понятно, когда компании удастся привлечь кредиты и начать строить. «Заморозиться» до лучших времен пришлось и тем, кто уже залил фундамент и построил хотя бы два этажа. Например, «Электроника» приостановила строительство своего офиса на улице Горького. Александр Кузнецов уверяет, что это не до «лучших времен», а до момента консолидации активов компании. Поведение крупных девелоперов в этой ситуации хорошо иллюстрирует заявление президента Mirax Group Сергея Полонского: «Мы ничего не будем покупать и не планируем строить новые комплексы, все наши финансы направляются на завершение строящихся объектов». Свои источники финансирования во время кризиса ликвидности девелоперы не раскрывают. На рынке еще в начале года были распространены две схемы: поиск инвестора под каждый новый проект и стратегическое партнерство с банками и западными компаниями. Крупные компании практиковали второй вариант — все они уже давно и прочно сотрудничали и с банками, и с фондами прямых инвестиций. Последние, по словам экспертов, — сейчас один из самых привлекательных источников финасирования новых проектов. Стратегические партнеры, как правило, финансировали весь проект сразу и выделяли средства на более длительный срок, чем при стандартных условиях кредитования, рассказывают эксперты. Идеальным альянсом в Нижнем Новгороде можно считать, например, работу «Столицы Нижний» и Волго-Вятского банка Сбербанка России. Большинство девелоперов, работающих более пяти лет на рынке, уже имеют таких долгосрочных партнеров. «Но они не являются неиссякаемым источником денег, особенно в условиях кризиса, поэтому мы должны затягивать пояса потуже и перебрасывать средства с одного проект на другой», — уточняет Александр Кузнецов. По словам эксперта, именно благодаря наличию у каждого из крупных девелоперов долгосрочных партнеров, все, что сейчас стоит на уровне третьего этажа, скорее всего, будет сдано в эксплуатацию, пусть и с небольшим опозданием. Если построен только фундамент, объекты будут замораживаться или продаваться. Хотя пока, по мнению экспертов, точный прогноз делать рано, кто-то из тех, кто сейчас заморозился, может начать строить и до окончания кризиса — найти другой способ привлечения инвестиций.

Кризис ликвидности вынудил уйти с рынка всех непрофильных девелоперов, которые полгода назад подкашивали доходность крупных игроков. «Высока вероятность того, что через полтора года, когда все начнут размораживать свои объекты и строить более активно, рентабельность бизнеса снова вырастет», — прогнозирует Павел Керпелев. Через полгода она упадет до 7–8%, а то и вовсе до нуля на отдельных объектах. Но уже через полтора года может снова выровняться до 12–14%. Кого-то это может напугать — инвесторы привыкли смотреть на рынок в перспективе. Хотя для развитых рынков два года — срок небольшой: там период окупаемости инвестиций составляет 10 лет. Сейчас, по мнению экспертов, главное — правильно перекинуть средства с одних проектов на другие и потихоньку достраиваться. Тем более что строительство дешевеет с каждым днем. «На бурном росте строительного рынка не зарабатывал только ленивый — все наши стройматериалы постоянно росли в цене, так как на них был безумный спрос. Сейчас компании в панике — запасы продавать некому, цены будут падать», — предполагают игроки рынка.

Путей для сокращения издержек в девелоперском бизнесе немало, начиная от классического снижения расходов на персонал и заканчивая расходами на автоматизацию. «Ну не будем мы сразу внедрять систему «умный дом», сделаем это через год. Зато сейчас бюджет на строительство объекта можно еще на десятую часть сократить», — считает статьи экономии Александр Кузнецов.

Относительно положительной стороной кризиса эксперты называют и тот факт, что сейчас самое время для сделок по слиянию и поглощению. Как заметил Павел Солодкий, «кому война — мачеха, а кому — мать родная»: «Девелоперы начали выставлять на продажу свои проекты и уже предлагают их с большим дисконтом. Поэтому покупать объекты сейчас выгодно — рост рынка рано или поздно снова начнется, а войти в него сейчас с уже частично готовым проектом проще всего». Однако Александр Кузнецов сомневается, что у игроков рынка хватит средств на то, чтобы покупать замороженные проекты конкурентов. Но покупателями могут быть и группы физических лиц: финансовые аналитики, подсчитывая количество изъятой налички из банков, ПИФов, фондовой биржи, говорят о том, что на руках у частных инвесторов достаточно денег для того, чтобы входить в бизнес. Тем более что дисконт у отдельных объектов может быть высоким: по мнению экспертов, через полгода федералы будут просить за свои региональные проекты в 1,5 раза меньше.

По мнению экспертов «ДК», крупные компании на рынке девелопмента диверсифицировали бизнес задолго до кризиса и сейчас уже имеют дополнительные источники дохода. «Посмотрите на крупных игроков — у каждого есть хотя бы один действующий объект, который приносит хоть какую-то прибыль. Либо еще какие-то активы, не связанные со строительством, — они и будут источником финансирования на ближайшее время», — считает г-н Кузнецов. Так, например, Александр Кузнецов планирует достраивать свой ТРЦ на площади Лядова. Часть денег «Электроника» заберет из бюджета на региональную экспансию, которую компания начала весной 2008 г., часть планирует привлечь от партнеров, а часть придется изымать из собственного оборота. По мнению коммерческого директора ООО «Центр коммерческой недвижимости» ВЛАДИМИРА ЛАШМАНОВА, несмотря на всеобщую панику, что похоже на ситуацию 1998 г., стратегические партнеры девелоперов еще не размахивают перед ними бумагами с требованием вернуть вложенные деньги, а идут на переговоры, чтобы частично сократить инвестирование, но не заморозить его полностью. Особенно это касается объектов, где больше 30% средств уже вложено. Участники рынка не исключают, что на нем появятся новые игроки. Например, производственные компании, которые сейчас являются самыми ликвидными, будут диверсифицировать свою деятельность именно таким образом.

Эксперты «ДК» уверены, что в ближайший год на каждые 15 заявленных проектов придется только пять сданных в эксплуатацию, а из 10 компаний с приставкой «девелопмент» в регионе останутся только три. Держаться им нужно до последнего — чтобы не только не потерять объекты, но и удержать репутацию сильного игрока. Как только финансирование возобновится, компании, в прямом смысле выстоявшие кризис, будут более высоко котироваться у инвесторов. Как в случае с популярной надписью на футболках, появившейся после рекордных морозов, «Я пережил зиму 2006 г.», на желтой майке лидеров будет написано: «Я пережил кризис 2008 г.».

статистика

С начала 2008 г. только четвертую часть заявок на строительство МФК в городе подали профильные девелоперы

Соотношение одобренных Инвестсоветом НО заявок на получение земли от профильных и непрофильных компаний под строительство МФК,%

Непрофильные компании [75%]

Профильные компании [25%]

Классический рынок девелопмента развивается в двух направлениях: комплексный (от строительства до управления) и только управление. Второй вариант в регионе, несмотря на бурное развитие девелоперского бизнеса, за два последних года так и не прижился. Игроки рынка предпочитают сами строить и сами управлять. По мнению Александра Кузнецова, причин тому две: во-первых, рентабельность бизнеса от передачи объекта на управление сторонней организации сразу же снижается на 5–7%, а во вторых, предложений по качественному управлению в регионе нет. «Мы проводили несколько переговоров о передаче управления нашими торговыми центрами, но местные компании, заявляющие себя консультантами, не могли подобрать нам пул арендаторов, который бы нас устраивал. Федеральные же девелоперские компании, предлагая зачастую ничуть не более интересных арендаторов, просили за свои услуги в два раза больше», — рассказывает Александр Кузнецов. С ним согласен и Павел Керпелев, который отмечает, что качественные услуги по управлению торговыми и бизнес-центрами в стране могут предложить не больше 10 компаний. Большинство компаний, заявляющих подобные услуги, пока не имеют ни большого опыта управления, ни, уж тем более, успешных функционирующих комплексов под своим управлением.

Тем не менее, по мнению Павла Керпелева, кризис оздоровит рынок, и аутсорсинг управления коммерческой недвижимостью станет востребованной услугой: «Когда девелоперы, которые останутся на рынке и завершат свои проекты к концу 2009 г., начнут сами искать арендаторов, они столкнутся с тем, что сети уже остановили свои темпы развития и стараются не открываться на новых площадках, несмотря на то, что полгода назад испытывали в них острый дефицит, тогда игрокам придется идти к тем, кто уже имеет большие наработки в области управления».

Передача управления сторонней организации станет панацеей для рынка, и этот сегмент значительно вырастет. Эксперты «ДК» также говорят о том, что в эту нишу могут прийти и местные компании, которые раньше предпочитали комплексно заниматься своими объектами — они просто выведут это в отдельную услугу, которая может оказаться востребованной рынком.

Владимир Лашманов: «Несмотря на всеобщую панику, инвесторы готовы идти на переговоры, чтобы избежать заморозок проектов».

Павел Солодкий: «Девелоперы уже начали выставлять на продажу свои проекты, и уже с большим дисконтом, поэтому покупать объекты сейчас выгодно».

Александр Кузнецов: «Сейчас главное — правильно перераспределить средства между достраивающимися объектами».

По материалам r52.ru