С 2026 года в Нижегородской области изменили подход к сдаче государственной земли в аренду. Плату привязали к кадастровой стоимости, а коэффициенты повысили — в итоге ставки взлетели в два, в пять, а для кого-то и в 50 (!) раз.
Особенно сильно подорожание ударило по торговым центрам и гаражным кооперативам. Первые в эпоху онлайн-шопинга и так переживают не лучшие времена. Вторые никогда и не были коммерческими предприятиями. Теперь владельцам гаражей — в основном уже пожилым людям — нужно отдавать за машино-место всю месячную пенсию.
В правительстве Нижегородской области изменения объясняют инфляцией и необходимостью наращивать капитализацию земли. Для чего потребовалось пересмотреть арендную плату и почему проблема стала столь острой, разбирался GIPERNN.RU.
Что изменилось с 2026 года?
В январе нижегородские власти перевели сразу всех арендаторов на единую методику расчета платы за землю, где тариф зависит от кадастровой стоимости участка. Этот подход был утвержден еще в 2016 году, но внедряли его постепенно. В основном же применялась 2008 года, когда ставка зависела от вида деятельности арендатора.
Договоры, заключенные до 2016 года, определяли конкретную стоимость аренды в рублях за квадратный метр. Последние семь лет все соглашения постепенно переводят на новую методику, — рассказал юрист, управляющий партнер компании «Войнов, Маслов и партнеры» Александр Маслов.
Согласно этой, арендная плата считается по формуле, А = КСЗ x Кври x Ки, где:
- А — годовая арендная плата,
- КСЗ — кадастровая стоимость участка,
- Кври — коэффициент вида разрешенного использования участка,
- Ки — коэффициент индексации (он же индекс инфляции).
Показатель Кври зависит от того, как используется земля и что на ней построено. Для каждого вида разрешенного использования (ВРИ) свой коэффициент. Если на участке действует несколько ВРИ, то при расчете арендной платы, за некоторыми исключениями, используется наибольшее значение. Теперь же власти впервые решили повысить эти коэффициенты для всех арендаторов, кроме тех, кто взял участок под концессионный проект до 2026 года. Новые значения Кври опубликованы в .
Коэффициент индексации ежегодно утверждает правительство региона. Этот показатель не должен быть ниже индекса потребительских цен на следующий год. Последний определяется прогнозом социально-экономического развития Нижегородской области. В 2026 году он, или 19%.
В итоге на подорожание земли повлиял каждый из трех множителей. По словам юриста Александра Маслова, переход от рублевой тарификации к проценту от кадастровой стоимости обычно уже означает повышение арендной платы. Но увеличился и коэффициент вида разрешенного использования. Раньше для льготных категорий арендаторов он не превышал базовой ставки земельного налога (1,5%), для остальных составлял около 2–4% от кадастровой стоимости участка.
Сейчас коэффициенты увеличены до 5, 6, 7, 8%. А с учетом индекса инфляции арендная плата может достигать 10% в год: то есть за 10 лет арендатор полностью выплачивает кадастровую стоимость участка. Это довольно сильная нагрузка, — отмечает Александр Маслов.
Дорогие мои гаражи!
Первыми начали бить тревогу владельцы гаражей в Нижнем Новгороде. О резком росте цен на землю они узнали в минувшем феврале. Например, для ГСК «Родничок» на улице Бринского годовой размер платежа за аренду вырос со 180 тысяч до 4,5 млн рублей в год. Для ГК «Олень-1» — с 60 тысяч почти до 1,5 миллиона. Таким образом, аренда подорожала в 25 раз.
По словам представителей кооперативов, в первых платежках сумма была еще больше. Сначала для «Родничка» аренду оценили в 6,5 млн рублей, для «Олень-1» — в 2,15 миллиона.
Владельцы гаражей выяснили, что по новой методике всем ГСК присвоили коэффициент 2.7.1 — «Хранение автотранспорта». Он составляет 0,066, или 6,6% от кадастровой стоимости. А с учетом коэффициента индексации суммы в квитанциях получились просто астрономическими.
В итоге сумму снизили, но владельцы гаражей все равно считают ее огромной. С учетом расходов на уборку, вывоз снега и другие нужды, из которых складывался членский взнос, каждому члену кооператива придется отдавать по 18 тысяч рублей в год. Для сравнения, раньше в ГСК «Родничок» и ГК «Олень-1» собирали по 3 тысячи рублей с человека.
Надо учесть, что в ГСК много «потеряшек» — гаражей, у которых владельцы пропали или просто не платят членские взносы по несколько лет. Расходы ложатся на добросовестных соседей, — пояснил председатель ГСК «Родничок» Максим Никонов.
Мало того, что повышение было внезапным, так еще и сумма платежа стала сравнима со средней месячной пенсией по Нижегородской области. Больше половины членов кооператива у нас — пенсионеры. Им придется выбирать — или отдать деньги за гараж, или оплатить коммуналку и купить продукты, — говорит представитель правления ГК «Олень-1» Григорий Беляев.
Похожая ситуация и в других кооперативах по всему городу. Размер платы за аренду варьируется в зависимости от площади участка и удаленности от центра. Например, для крупного ГСК «Народный» в Сормове плату подняли в 54 раза — с 157,6 тысячи до 8,6 миллиона рублей в год.
Без шансов на льготы
Нижегородцы продолжают добиваться пересмотра стоимости земли под ГСК. Они просят установить значение Кври для гаражей личного пользования в размере 0,0035, или 0,35% от кадастровой стоимости. Такой коэффициент применен для участков, где кроме основного вида деятельности можно строить гаражи для собственных нужд. Например, рядом с частными и малоэтажными многоквартирными домами или таунхаусами.
Даже так рост составил бы 1,5–2 раза по сравнению с прошлым годом, но эту сумму мы хотя бы можем собрать, — говорят владельцы гаражей.
Председатели ГСК объединились и обращаются в различные ведомства. Писали письма в КУГИ, прокуратуру, губернатору Нижегородской области и даже президенту России. Но отовсюду обращения перенаправляют в региональное Минимущества. А там отвечают, что изменения обоснованны. Так, до 2026 года величина арендной платы для ГСК была меньше размера земельного налога, а это «противоречит экономическому смыслу арендных отношений».
Установление значения Кври на уровне 0,0035 приведет к снижению арендной платы в 2026 году по виду разрешенного использования 2.7.1 «Хранение автотранспорта» более чем в 4,3 раза по сравнению с ранее действующей арендой в 2025 году, — ответили в министерстве собственникам ГСК.
Говоря о законности нововведений, власти ссылаются на , которые вступили в силу с 1 января. Именно они устанавливают на федеральном уровне требование привязать ставку по аренде к кадастровой стоимости участка. Правда, нижегородское Минимущества не уточняет, что в законе речь идет о договорах, заключенных не ранее 2026 года.
Как полагают нижегородцы, власти просто хотят избавиться от ГСК. Гаражи, где в советские годы кипела особая жизнь, теперь считаются пережитком прошлого, а землю под ними можно использовать под более прибыльные проекты — например, под строительство домов.
Городу просто нужна земля. Взять, например, Москву — там практически не осталось кооперативов в пределах города. Кто-то высказывает версию, что нужно прекращать этот совдеповский бардак, безобразие и грязь. Хотя никакой грязи у нас в гаражах и нет, — говорит председатель ГСК «Родничок» Максим Никонов.
Амнистия с подвохом
В качестве единственного выхода из ситуации Минимущества предлагает оформить землю под гаражом в собственность по «гаражной амнистии». Упрощенный порядок регистрации действует до 1 сентября 2026 года, но теперь в Госдуме обсуждают возможность продлить его на пять лет.
После оформления владелец гаража будет платить только земельный налог — 1,5% от кадастровой стоимости. Власти обещают, что нижегородцам больше не придется «арендовать» проезды и проходы в ГСК. Они станут землями общего пользования, которые будет содержать мэрия. Именно на нее возложат уборку мусора и вывоз снега (к слову, с последним городская администрация и так не всегда справляется).
Плата по «старой» методике была в 5–7 раз меньше земельного налога. Это ставило добросовестных собственников, зарегистрировавших недвижимость, в неравное положение с теми, кто этого не сделал. Новая ставка уравнивает всех пользователей земли и стимулирует граждан к оформлению своей недвижимости в упрощенном порядке, — говорят в Минимущества.
По закону «гаражная амнистия» распространяется на гаражи, построенные до 30 декабря 2004 года. Они должны быть капитальными и не предназначенными под снос. На практике у процедуры много подводных камней. Рассмотрение вопроса может растянуться на месяцы, и в итоге владельцу могут отказать. Так, в ГСК «Родничок», по словам его председателя Максима Никонова, под некоторыми гаражами проходит коллектор. Собственники подали заявление на «амнистию», но сомневаются в успехе.
«Гаражная амнистия» гораздо сложнее, чем, например, «дачная». Там множество разных препятствий и сама по себе амнистия очень условная. Администрация не торопится узаконивать гаражи, потому что выгоднее признавать их самовольными и сносить без выкупа, — комментирует юрист Александр Маслов.
Догоняя инфляцию
Резкий рост арендной платы ощутили на себе и владельцы торговых центров. Эту проблему предприниматели подняли на встрече с заместителем губернатора Егором Поляковым в ТПП. По словам представителя «Объединения ТРЦ и иной коммерческой недвижимости Нижегородской области» Ирины Моисеевой, по сравнению с 2025 годом плата за землю под ТЦ выросла в 2–5 раз, или на 100–400%. Речь идет о десятках миллионов рублей.
Изменения застали предпринимателей врасплох: о повышении расценок узнали постфактум, в минувшем феврале. В итоге у торговых центров не было возможности заранее заложить в бюджеты кратное подорожание земли. И если расчет от кадастровой стоимости бизнесу не в новинку, то увеличение коэффициентов ВРИ вызвало недоумение: почему он вообще должен расти?
В методике определения кадастровой стоимости земли уже учитывается вид разрешенного использования земельного участка, и его стоимость переоценивается раз в 4 года. При расчете арендной платы ежегодно учитываются и дополнительные инфляционные процессы через изменение коэффициента индексации (в 2026 году — 1,191). И для нас стал полной неожиданностью произвольный рост Кври в отсутствие каких-либо экономических предпосылок, — говорит Ирина Моисеева.
На встрече Егор Поляков ответил, что правительство региона как собственник земли имеет право в любой момент изменить методику расчета арендной платы. Это прописано в договоре с арендатором. Теперь же назрела необходимость актуализировать ставки, которые годами не поспевали за инфляцией.
В прошлом году инфляция составляла в среднем 9%, а на рынке недвижимости цены растут еще быстрее, нежели потребительские. В течение многих лет темпы роста арендной платы отставали от уровня инфляции, — подчеркнул Егор Поляков.
Управляющие ТЦ предложили заместителю губернатора обсудить возможность уменьшить Кври. Егор Поляков согласился, что дискуссия «небесполезна», если бизнес сможет доказать, что арендные ставки неадекватно завышены.
Крик души торговых центров
Сейчас нижегородские предприниматели готовятся к встрече с правительством. Они попросили Минимущества представить экономическое обоснование новых коэффициентов ВРИ, применяемых с 1 января. В свою очередь, ассоциация ТЦ изучает ситуацию с арендной платой в других регионах.
Проводя опрос среди управляющих ТЦ и экспертов рынка недвижимости из других городов, члены объединения не нашли кратного подорожания земли под торговыми центрами в 2026 году нигде, кроме Нижегородской области.
Например, по их данным, в Краснодарском крае отмечается рост в рамках коэффициента инфляции — до 10%. В некоторых регионах, например в Чувашии, Самаре и Ярославле, ставки выросли незначительно или сохранились на прежнем уровне.
По мнению «Объединения ТРЦ и иной коммерческой недвижимости», объективных экономических причин для кратного роста Кври нет. На деле отрасль, которая пережила пандемию, массовый исход зарубежных брендов, рост кредитных ставок и эксплуатационных расходов, а теперь проигрывает в неравной борьбе онлайн-торговле, сама нуждается в поддержке. Торговые комплексы не могут резко увеличить плату для арендаторов, которые вправе не согласиться с ростом финансовой нагрузки и уйти из ТЦ.
Торговые центры не чувствуют на себе роста турпотока в регионе. Мы не отмечаем роста трафика и среднего чека. Нет источников дохода для развития, не хотелось бы вынужденных сокращений штата. А число нижегородцев, работающих в торговых центрах, существенно — около 2000 человек без учета сопутствующего бизнеса (охраны, уборки, инженерного обслуживания и так далее), — отмечает Ирина Моисеева.
А что с другими отраслями?
Увеличение арендной платы в той или иной степени повлияло и на других владельцев недвижимости. Если речь идет о прилегающей к зданию территории или парковке, арендатору проще расторгнуть договор, говорит юрист Александр Маслов.
На той же встрече с замгубернатора в ТПП прозвучала история сормовского кафе. Компания-владелец арендовала прилегающий участок и наводила на нем порядок: занималась благоустройством, вывозила снег. Но плата за землю выросла более чем в три раза, и кафе решило отказаться от территории. Теперь государство совсем ничего не заработает на аренде участка, заметили представители бизнес-сообщества. Но Егор Поляков ответил, что власти готовы на этот шаг.
Есть в регионе и льготные категории арендаторов. Например, инвесторы, купившие памятник архитектуры для реставрации, могут платить за землю 1 рубль в год.
Но льгота действует, пока объект культурного наследия ремонтируется. Когда он адаптирован и используется в коммерческих целях, ставка повышается, — объясняет Александр Маслов.
В итоге для владельцев исторических зданий в центре города аренда тоже подорожала на 400%, рассказал в соцсетях нижегородец Альберт. На рост платежа за землю жалуются и спортивные клубы. Однако для них разработали программу поддержки. Организации смогут получить участок в аренду за 1 рубль, если смогут предоставлять бесплатные часы и льготы для занятий с детьми из социально незащищенных слоев населения.
Чтобы рассчитывать на поддержку, спортклубу нужно войти в специальный реестр Минспорта Нижегородской области. Подробные условия программы пока не озвучивались: нормативный документ подписан, но еще не опубликован в открытом доступе.
Наталья Одинцова уверена, что в нынешнем виде рост ставок аренды экономически не обоснован. Плата должна устанавливаться исключительно исходя из анализа доходности участка и рыночных ставок. Однако сейчас мы видим совсем другую картину: норматив для гаражных кооперативов (4,5% от кадастровой стоимости) практически равен Кври для строительной промышленности (4,9%). Во втором случае земля генерирует доход от использования, чего не скажешь о гаражах.
Ставки арендной платы должны отражать реальную коммерческую привлекательность, потребительский спрос и обеспечивать баланс интересов сторон, — отмечает эксперт.
Чтобы снизить арендную плату, можно, к примеру, оспорить применение конкретного Кври. Другой вариант — изменить кадастровую стоимость участка. Обжаловать результаты оценки можно через комиссию при ГБУ «Кадастровая оценка» или через суд.
В последнее время — обращение в суд наиболее результативнее, чем комиссия, но затратнее. Из нашей практики — все иски, поданные на установление кадастровой стоимости в качестве рыночной, — с положительным исходом, — отметила Наталья Одинцова.
Рост — не больше 10%
Представители пострадавших отраслей — гаражных кооперативов и торговых центров — уже начали подавать иски в суд. Одни арендаторы требуют пересмотреть коэффициенты виды разрешенного использования, другие — отменить новую методику.
Сейчас рассматривается несколько частных дел в арбитражном суде, а в областном суде истцом выступает группа представителей бизнеса, — рассказал юрист Александр Маслов.
Владельцы гаражей надеются, что власти войдут в положение простых нижегородцев. Жители обратились к депутатам, и фракция КПРФ в Законодательном собрании провела круглый стол на тему подорожания земли. Участники сформулировали несколько предложений.
- Ограничить рост арендной платы для ГСК в 2026 году до 10%. Так губернатор Мурманской области Андрей Чибис.
- Сформировать межведомственную комиссию для обсуждения проблем ГСК. В нее предложили включить региональные и муниципальные органы власти, полицию, налоговую службу и депутатов.
- Скорректировать методику расчета арендной платы, сделав подход дифференцированным и справедливым.
- Запустить строительство сети муниципальных парковок в районах Нижнего Новгорода и снизить стоимость машино-места.
- В случае изъятия участка с гаражом предоставлять владельцам машино-место в том же районе — в дополнение к денежным выплатам.
Каждая из сторон тянет одеяло на себя: государство хочет увеличить доходы в бюджет, жители и бизнес — поменьше платить за аренду. Удастся ли правительству региона принять социально справедливое решение? Время покажет.
Комментарии